樓市拐點十人談

金姬

人民需要預言,即使專家們各說各話,聽者自會各取所需。

有人說,同行都是冤家,但如果讓任何一個職業的全體成員組成一個槍斃行刑隊,只有經濟學家們會圍成一個圓圈。

可嘆的是,人民需要預言,即使專家們各說各話,聽者自會各取所需。

今年4月和6月,國務院相繼發出房地產“國十條”——《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》和“二套房的認定標準”,近期樓市成交量處于難得一見的低迷狀態。樓市拐點是否來了?業內人士和專家學者各執一詞,《新民周刊》選取國內10位房地產界意見領袖和經濟學家的觀點,對照他們以往樓市預測的準確性,希望可以相對客觀地把脈當下樓市。

謝國忠:2012泡沫破碎

今年7月,謝國忠在其新書《再危機:泡沫破碎時,我會通知你》的發布會上再次強調,從目前的房價收入比、房租回報率等方面來看,國內一線城市的房地產市場確實存在泡沫,而這些泡沫將因為承受不住通脹壓力的增加而破掉,時間點可能就出現在2012年。他還說:“上海的平均房價約為每平方米2.6萬元,相當于人均月收入的7至8倍;而日本東京的房價最高時,這兩者比例是在4倍左右。從房租回報率來看年租金為房屋總價的6%至7%是正常的,但目前國內很多城市都達不到這樣的水平。”

謝國忠是中國經濟的唱衰者,尤其對股市和樓市毫不留情。他2008年12月表示“股市回升需3年,樓市冬天更漫長”,想不到2009年3月樓市就回暖了,一路飆升至今年4月的調控政策才有所收斂。

預測靠譜指數:50%

郎咸平:火山隨時爆發

今年5月,郎咸平在《新帝國主義在中國2》中指出,樓市可以比作一座火山、一座隨時爆發的火山。當前的所謂房產稅等政策,不能從根本上解決高房價問題。如果把它堵住的話更糟糕,因為巖漿沒有消失,一定從地殼最薄弱環節爆發。也許未來房價或將下跌,但要真正實現居者有其屋,僅靠現在這些政策仍然不夠。目前破解房價高企有三條路徑:一是抑制投機性資金流入,二是增加保障性住房,三是調整樓市供應結構,這樣才能標本兼治使樓市降溫。

2008年中,郎咸平曾指出:中國樓市的環境很復雜,不存在所謂的拐點問題。像美國就有拐點。利率一提高,全美國的房價都在下跌,利率一下降,全美國的房價都在上升,因為它是一元體系,沒有過熱與過冷。中國不一樣,過熱與過冷同時并存。

預測靠譜指數:80%

王石:不自律,必自斃

今年3月,在“2009復旦大學EMBA年會”上,王石表示房價的上漲讓他感到驚訝,并認為已經產生泡沫了。他預測這個泡沫2010年終將破裂,而萬科為此已經提前準備。作為全國開發商的老大,王總在市場最瘋狂的時候,對大局的判斷仍十分冷靜,頭腦之清醒在當時無人出其右。

作為國內領軍開發企業萬科地產的“老大”,王石的言談極為謹慎,但其“逆向思維”卻每每言中,最有名的莫過于2008年1月就“先知”般拋出的“拐點”論。今年2月,王石表示中國未來三年的房價是繼續往高走,但是一定要控制。2010年一季度,樓市進入瘋狂狀態,王石表示了對房地產泡沫化無所顧忌的擔心,并預測說:“我相信政府抑制房價上升的決心和能力。如果房價繼續瘋漲,民怨變成民怒,那就不是地產泡沫破裂那么簡單了。不自律,必自斃。”

預測靠譜指數:80%

任志強:大家“從”了吧

多年來一直唱漲的任志強,今年“新政”后,這位華遠集團董事長終于在今年7月首次呼吁開發商“降點價”。他說降價是為避免政府出手更加嚴厲的政策。開發商如果繼續不“從”,很可能被繼續出臺的政策打壓。

2008年4月,任志強在博鰲論壇很有信心地拋出新理論:政策有拐點,房價無拐點。他說,在經濟學上,拐點是三角形,要么直線向下、要么直線向上,通常不會看著一段曲線來說拐點。從2008年到現在,抑制房價過快上漲的政策出了不少,但是房價還是往上漲,“任大炮”似乎和章魚保羅差不多。

預測靠譜指數:90%

潘石屹:價格會下跌兩成

今年5月,SOHO中國董事長潘石屹預言:“在這輪政府密集出臺政策的調控下,住房價格下跌的幅度會在15%——20%左右,住房的價格回到2009年初的水平。”

作為國內最活躍、最具有鮮明個性的地產商,潘石屹成功地利用其個人博客和微博推廣SOHO品牌,只一家網站的瀏覽量就達數千萬。2008年9月,市場形勢進一步冷淡,老潘與任志強一起在《鏘鏘三人行》做節目時,承認“住宅開發商在絕望中哭聲一片”,成為當年對市場最慘烈的描述。如果不是后來政府出手救市,或許老潘的“百日劇變”真的會發生,只不過日期稍微延遲。縱觀潘總這幾年對樓市的預測,發現他口風常變,這可能與其主要只在北京開發商業地產有關,而他反應迅速、犀利調侃的言辭仍是地產圈的一大亮點。

預測靠譜指數:60%

金巖石:2017有一劫

今年7月,國金證券首席經濟學家金巖石表示:“對于房價增幅環比下降,我覺得大家不必過于樂觀,樓市5年內會翻番是毫無疑問的。我覺得下半年樓市調控政策,基本上不會再出新招了,該出的牌基本上出盡了。房價也會在信貸調控的基礎上進入一個平穩上漲的時間。”

而在今年“國十一條”出臺前,金巖石表示目前的中國樓市處于日本1965-1980年間,擔心暴漲多于暴跌,他預計中國樓市的拐點或在2017年與2025年出現。“如果政策得當,我們讓房價平穩上漲,有可能躲過2017年這一劫,但是躲過這個劫,也躲不過2025年這一劫,那就是中國城市化的結束。”金巖石的這一預測尚待時間來證明。

預測靠譜指數:70%

樊綱:房價一定向下

國民經濟研究所所長、前央行貨幣政策委員樊綱今年7月表示,本輪樓市調控還未達到預期效果,調控遠沒有到位,但房價一定會向下有所調整。“之前漲得多的樓盤跌得肯定多,擁有較大可開發土地資源的區域樓盤跌得也會多。相反,市中心區域的二手老房子,跌幅則會有限。”

樊綱很少做預測,說話四平八穩。他2009年2月指出中國經濟與中國樓市的拐點都發生在2007年第四季度,“樓市當時過熱,由于我們提前采取了措施,做了一些調整工作,沒有形成大的泡沫。我希望房地產業成為長期的支柱產業,為中國的經濟作出貢獻。”如今,房地產業的確成了中國經濟的支柱之一,但泡沫有多大就難說了。

預測靠譜指數:80%

鐘偉:黃金十年已是往事

在今年1月的城市?觀點論壇上,北京師范大學金融研究中心主任鐘偉指出商品房價格的拐點在第二季度結束和第三季度開始之間出現。而在今年8月的海南博鰲房地產論壇上,鐘偉對半年前的“拐點論”絲毫不提,只是表示房地產市場走勢短期將是價穩量升,成交量在今年四季度可能會有回暖,而從長期來看將是量穩價升。他表示,房地產作為領先型行業發展的高速增長階段已經結束,今后房產企業必須走質量型增長的發展道路。

事實上,在鐘偉所說的第二季度結束和第三季度開始之間,中國的房價的漲幅的確已經得到遏制,且二手房市場成交量相比去年同期較低,但這都歸功于今年4月的“史上最嚴厲調控”。鐘偉的“拐點論”有些歪打正著,而他日前表示中國房地產市場泡沫尚不明顯,言外之意是毫無“拐點”可言。但他又同時強調房地產市場的黃金十年已經結束,今后10年的中國房地產市場不再輝煌,這又似乎預示著中國樓市拐點存在的可能性。

預測靠譜指數:80%

牛刀:整體下跌尚早

中國房地產界獨立評論員牛刀(陳乾)今年7月在博客里指出:“這一輪房價整體性下跌還早著呢……現在的房價調控面臨一個艱難的選擇,那就是貨幣政策究竟會不會調整,如果貨幣政策會調整,那么,全國房價整體下跌出現的時機是央行宣布加息后的第三個月。如果,央行不調整貨幣政策,那么,現有的政策促進房價整體下調,力度顯然不夠。”

牛刀的樓市預測如果和打賭沾邊,往往很準。2007年與經濟學家徐滇慶對賭深圳房價還歷歷在目,他今年2月又在博客里叫板房產大佬任志強,稱如果2010年70個大中城市的房價漲幅超過5%,他就再也不談房價;倘若房價漲幅不足5%,則請任志強“從此閉嘴”。國家統計局曾發布數據,全國70個大中城市今年6月環比下降0.1%,同比仍上漲11.4%。同比漲幅較大的原因當然是去年基數較低,環比降幅不大,但卻是調控以來頭一次出現環比下降。牛刀此次是否能夠獲勝,還是個未知數。

預測靠譜指數:70%

曹建海:崩盤是必然的

《向高房價宣戰》作者、中國社會科學院研究生院教授、“地產三劍客”之一的曹建海在今年8月的書友會上再次表示,目前中國的房價有降價的可能,也有降價的空間。他認為,今后的房地產業發展,按照現在開發商暴利的模式肯定是難以為繼的。他表示,從兩個方面來判斷,房地產必然會崩盤的:一是目前的空置率;二是房價下跌60%的壓力測試,預估最晚到2012年中國房地產必然崩盤,整個房價將有40%至50%的回落。

曹建海2009年4月預測中國的房價將下跌40%至50%,但是去年的中國樓市卻在全球市場率先回暖且一路走高。他現在預測,中國所有城鎮的房價將從2010年的最高點的價格回落50%以上,而目前的樓市價格依然堅挺。2年后的崩盤論,似乎更多是在呼應電影《2012》,和謝國忠的預測有異曲同工之處。

預測靠譜指數:50