2010年樓市前瞻

葉檀

只有不了解中國經濟深層次矛盾的人,才會相信中國房地產政策將受到嚴厲打壓。

臨近元旦,營業稅優惠政策大限將到,很多城市出現冒著風雪排隊等待二手房交易的人。

趕搭優惠政策末班車,無非是因為隨著優惠政策的退潮,明年房價更不確定。

只有不了解中國經濟深層次矛盾的人,才會相信中國房地產政策將受到嚴厲打壓,出現價格急速下滑。房地產大滑坡,就意味著明年經濟發展根基動搖。房地產政策在緩慢撤退中保持市場平穩是上選,而在平穩中調整市場結構則是上上之選。

從二手房政策來看,可以明確看出有保有壓,政策有連續性,政府還將保持自住型與改善型住房的優惠政策。

2009年12月22日,財政部與國稅總局下發通知,第一條就對個人對外銷售的非普通住房和普通住房根據年限調整營業稅。很明顯,政府鼓勵自住型消費,按照住房的普通非普通,擁有時間的長短實行不同的稅收政策。稅務部門劃出了明確界限,2年以下的交易屬于投機型交易,2到5年屬于投資型交易,而5年以上的屬于自住型交易,稅收層層遞減;根據住房的普通與非普通,課以不同的稅收,以體現稅收損有余以奉不足的特點。

地方政府同樣不希望房地產成交量下降,在中央政策出臺后,地方細則陸續跟進,重點是在房地產穩定的過程中調整結構、提高自住購房比例,所謂魚與熊掌兼得。

12月24日,江蘇省八部門聯合下發《關于促進房地產市場平穩健康發展的指導意見》(“省五條”)。意見明確繼續執行大部分優惠政策,去年底江蘇省制定的有關優惠政策繼續執行,“居民購買自住和改善型普通商品住房的,繼續實行1%的契稅適用稅率”。

次日,南京市政府召開《2010年南京市房地產政策調整有關情況新聞發布會》,并發布了“寧四條”,一是提高保障型住房的開工率,以調整住房結構、保證固定資產投資規模,明年南京全市保障型住房(包括經適房、中低價商品房、產權置換房)開工面積將達到650萬平方米,達到一個中型城市2年的商品房上市量。二是出臺優惠政策,規定在本市購買普通住房的自住和改善型消費,給予房款總額0.5%的購房補貼。南京住房補貼范圍較為寬泛:夫妻雙方在本市僅有一套住房,在2010年的1月1日到12月31日之間出售住房并且重新購房的給予房款總額0.5%的購房補貼,對于改善型住房也給予0.5%的補貼。對購買經濟適用房、中低價商品房等政策性住房的老百姓,給予購房款總額1%的補貼。

很明確,南京等地的改善型住房工程將繼續推進,地方大部分優惠政策將持續,而大規模的拆遷工作將持續進行。這些政策與2009年相同的是,維持房地產市場的發展,不同的是2009年相對溫和,而2010年的政策更具有刺激性。

市場會對此作何反應?排隊交易的盛況似乎表明新政效果不錯,事實上,僅從排隊就為政策打高分很不靠譜。

根據南京開發商與購房者的描述,他們對于稅收、優惠補貼等并不是太在意,一位投資客的大實話是,“現在房價這么高,動輒就是百萬,那么一點點補貼能抵得了什么用?有錢買百萬的房子,也不會在乎那么點補貼了”;而開發商說,目前的優惠政策只是輔助手段,關鍵還是看市場供需關系。二手房交易連夜排隊過戶的理由很簡單,提前幾天就能省下幾萬元錢,不省白不省。

筆者一直在強調,目前的很多政策只是邊角政策,并沒有涉及貨幣政策以抬高貸款成本,也沒有提及物業稅徹底打消投資購房者的收益預期。之所以采取邊角政策,就是為了投石問路,避免房地產市場大起大落。也正因為采取從邊緣包圍核心的政策,政策在2010年必然具有連續性,而房地產市場的大起大落是宏觀決策者最擔心的。

12月27日,溫家寶總理接受采訪時提到政府在房地產市場四項應該做的事。市場的歸市場,只不過要提高稅收,政府的歸政府,加大保障性住房建設,今后房地產稅費將時時微調,成為常態。于無聲處聽驚雷是調控藝術,但能否有房地產新世界,只要地方財政仍然與土地捆綁,恐怕難。