房屋承租人優先購買權之法律適用

奚海清 胡國春

優先購買權制度,是民法中的一項固有制度,它不僅包括共有人優先購買權,還包括承租人優先購買權、合伙人優先購買權等優先購買權關系。不同的優先購買權由不同的法律事實構成,但都涉及到出賣人、先買人和第三人這樣的三方主體。這里筆者將對房屋租賃過程中承租人的優先購買權涉及到的法律適用問題進行探討。

一、房屋承租人優先購買權之法律淵源

房屋承租人優先購買權之法律淵源一是《最高人民法院關于貫徹執行〈民法通則〉若干問題的意見(試行)》(以下簡稱《意見》)第118條“出租人出賣出租房屋,應提前三個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”(1988年1月26日通過)

第二處規定是《合同法》第二百三十條“出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。”(1999年10月1日實施)

上述一個是司法解釋,一個是法律,兩個條文中內容有部分相互重合的,比如規定了承租人有優先購買權,都規定了出租人的通知義務;有相沖突的部分,如對于通知的期限前者明確為三個月,后者規定為合理期限。后者作了一個靈活的規定;還有的部分,如前者規定了承租人有宣告房屋買賣合同無效的權利,后者未有相應規定。那么承租人的這項宣告買賣合同無效的權利在合同法頒布后還是否具有呢?

1999年《合同法》頒布并實施后,民法通則及其司法解釋中與其沖突的部分應當以新法為準。但是,對于其中新法對舊的司法解釋沒有涵蓋也沒有否定的部分是否仍然有效,有關部門沒有出臺規定。按照法學理論來說,上述《意見》沒有明令廢止,其條文中只要不與新法相沖突的部分是繼續有效的。

并且既然合同法中也明確了承租人的優先購買權,那么對于違反該優先購買權的行為應當有一個法律上的否定,這是法條所潛藏的,不言自明的。如果沒有一個制約性的措施,那么法律賦予的權利將得不到保障,成為一紙空權利。

二、房屋承租人優先購買權在實踐中遇到的法律適用問題

(一)房屋共有人的優先購買權和承租人的優先購買權相沖突時哪個更“優先”

案例:肖某和李某合伙出資建造了三間房屋做生意,后散伙,但是兩人沒有對三間房屋作財產分割,也沒有約定。該房屋一直由肖某當做倉庫使用,后個體工商戶張某向肖某提出承租要求,肖某和李某均答應,張某遂與肖某簽訂了房屋租賃合同,協議規定:張某承租該三間房屋用于開飯店,租期2年,自1992年5月至1994年5月7日,租金向肖某交納,每月450元。協議簽訂后,張某按約交納了房租。第一年生意平淡,第二年生意開始紅火,張某想長期把生意做下去,決定購買這三間房屋,就找到肖某商量,但是共有人李某也想購買,遂起爭執。本案中對于承租人張某要求購買的肖某所擁有的房屋份額,那么就涉及到兩個優先權沖突的問題。①

房屋共有人的優先購買權與承租人的優先購買權發生沖突時,應保護哪個優先權呢?

本案中肖某和李某對這三間房屋的共有關系是顯而易見的。共有人的優先購買權是法定的。《民法通則》第七十八條第三款規定:按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時,其他共有人在同等條件下,有優先購買的權利。最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)》第92條規定:共有財產分割后,一個或者數個原共有人出賣自己分得的財產時,如果出賣的財產與其他原共有人分得財產屬于一個整體或者配套使用,其他原共有人主張優先購買權的,應當予以支持。這個兩個法律和司法解釋條款確立了共有人的優先購買權。

最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)》第118條規定:出租人出賣出租房屋,應提前三個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。這一條款確立了承租人對承租房屋的優先購買權。

兩個優先權發生沖突時,筆者認為應當是共有人的優先權更優先。

首先,從兩個優先權的法律效力來講,房屋共有人的優先權基于物權,是所有權衍生出的一個物權權利,具有一種天然的優先效力。而租賃優先購買權產生的基礎司租賃關系的存續,是一種債權基礎上的權利,顯然從效力上講,共有人的優先購買權效力優先于承租人的優先購買權;其次,從權利義務一致的原則上說,承租人對房屋應盡的義務僅與其使用權相適應,當然不能及于所有人對房屋應盡的義務和所享有的權利;再次,密切程度上來講,共有人一般涉及特定的人身關系,至少是一種比承租人更近的相互信賴的關系;最后,從立法目的上講,共有人的優先購買權時為了保護財產所有權,而承租人優先購買權則是為了穩定租賃關系。

綜上所述,共有人的優先購買權優先于承租人的優先購買權收到保護。本案中,李某作為共有人享有優先購買該三間房屋中肖某份額的權利。

(二)“同等條件優先購買”中的同等條件是否就是價格同等?如何來綜合認定條件同等

案例:1992年2月16日,郭某與鎮興村委會簽訂了一份房屋租賃合同,約定,房屋租賃期限5年,形勢變化隨時變更;年租金500元;村里將13千瓦電權借給郭某使用。1994年7月初,郭某因租賃的房屋年久失修,加之遭受水災,房屋嚴重損壞,村里又無力維修,故提議賣掉。村委會經研究決定同意將該租賃房屋賣給郭某,雙方協商價格為3萬元。郭某表示要征求家里意見。郭某在征求家里意見后口頭表示太貴不買。此后,張某提出購買該房,村長托人轉告郭某是否購買,否則就要賣給別人了,郭某仍表示不買。村委會便于張某達成協議,將此房以3.2萬元的價格(包括17.2千瓦電權)賣給了張某。張某預付定金1萬元。但郭某租期未到,郭某提出繼續使用該房,并不同意歸還13千瓦電權。村委會研究決定,以2.85萬元的價格將該房賣給張某,用電權由17.2千瓦變為4.2千瓦,張某必須允許郭某租用該房到期滿,房屋的所有權歸張某。1994年9月2日,村委會與張某辦理了房屋產權轉移手續時,郭某也未提出異議,房屋產權轉移后,張某維修了房屋。1994年9月21日,張某與郭某達成了協議,張某向郭某支付損失費1000元,并且村委會退出330元租賃費,郭某提前遷出該房。事后,郭某以村委會將爭議房屋出租給他,卻于1994年8月未經其同意將該房出賣給張某,其作為承租人應當享有優先購買的權利,向當地法院起訴要求判令村委會將訴爭房屋優先賣給他。②

《民通意見》規定“出租人出賣出租房屋,應提前三個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優先購買權……”。本案中村委會最終以低于向承租人提出的價格條件的價格與第三人成交,這是否意味著出租人未在“同等條件”下讓承租人行使優先購買權呢?這要看出租人以低于原價格條件出賣是一種什么主觀心態和基于什么樣的客觀事實。一般說來,出租人在承租人不接受其出價而降價出賣的,對出租人仍構成“同等條件”,承租人仍有優先購買權。折舊要求出租人以誠實信用原則來保障承租人優先購買權的實現。如果承租人故意先抬高價格使得承租人不能接受而放棄,后又降低價格賣給第三人或者與第三人串通設定條件使得承租人不能行使優先購買權,那么出租人的主觀上就是惡意的,這種情況下,承租人可以根據房屋承租人優先購買權的規定,以及《合同法》第五十二條第二項“惡意串通……損害第三人利益,合同無效”的規定,要求法院判令買賣合同無效。

法院認為,本案中出租人村委會降低價格條件是因為承租人不肯將其所享有的13千瓦用電權轉給第三人,買房時附帶的17.2千瓦用電權變為了4.2千瓦,使得第三人預期的用電權減少了,才降低了房價。其實質是用電權的降低而非房價的降低。因此,對承租人不構成低于原價格的新的“同等條件”,承租人并不因此仍享有優先購買權。因此判令駁回承租人及原告的訴訟請求。

筆者贊同法院的判決結果,但是理由卻有不同。本案中三方沒有對于房屋及附帶的用電權的價值并沒有明確定價區分,那么最后降價部分中用電權的減少所占有的比例有多少無法區分。所以不能簡單地認為降價的部分完全是用電權減少帶來的。房屋轉讓價格變動了在形式上確實形成了“新的條件”即新的條件下,購買該房屋所必須接受的是所附帶用電權的減少。承租人不肯接受用電權的減少這一條件,而第三人愿意接受。那么這個條件就不是“同等”的。

這里牽涉到一個問題,那就是《民通意見》規定“出租人出賣出租房屋,應提前三個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優先購買權……”這里的規定的同等條件是否就是單指價格因素呢?顯然不是。該司法解釋制定者不直接寫“同等價格”而寫“同等條件”就是表示條件的種類不止價格因素這一個。當然作為房屋買賣行為,價格因素是最重要的條件之一,但是考慮到房屋交易行為過程中可能遇到的問題有很多,情況千差萬別。除價格外,還有其他因素影響著房屋買賣進程。比如特殊房屋(古宅)的用途,房屋保護,房屋買賣的附隨義務等等。但是一般情況下,應當認為價格因素是所謂同等條件中最重要最基本的條件之一。其他因素只有嚴重影響到交易的目的,交易的可行性才能超越價格成為主要條件。這需要憑借案件審判人員的綜合素質,根據社會的公序良俗,公平正義的法律原則來認定。

(三)承租人的優先購買權在實踐中難以實現和維護

承租人優先購買權在實踐中被運用得比較少,原因是這項權利難以通過訴訟途徑維權。筆者曾經遇到這樣的案件,承租人要求在同等條件下優先購買承租的廠房,但是由于出租人故意抬高價格,與第三人簽訂房屋買賣合同。但是實際上,出租人與第三人私下交易的價格是一個較低的價格。由于第三人系個人,難以查證實際其出資購買的情況,承租人無法舉證證明出租人與第三人的惡意串通行為。當然,這屬于是民事訴訟中的問題,同樣的問題在其他類型的優先購買權維權中也有出現。筆者認為,這需要通過完善民事舉證責任規則來解決。對于優先權的實現,可以要求被告及買賣雙方來適當承擔一定的舉證責任,由他們來證明其交易價格,價款交付情況以證明條件之“不同等”。