房地產投資信托基金在我國的發展

鄭志慧

（1、哈爾濱商業大學會計學院研究生，黑龍江 哈爾濱 150000 2、黑龍江建筑職業技術學院建筑經濟管理分院，黑龍江 哈爾濱 150000）

房地產投資信托（REITs），是從事房地產買賣、開發、管理等經營活動的一種金融方式。具體而言，是由房地產投資信托基金公司公開發行收益憑證（如基金單位、基金股份等），將投資者的不等額出資匯集成一定規模的信托資產，交由專門的投資管理機構加以管理，獲得收益由基金券持有人按出資比例分享，風險共擔的一種融資模式。REITs實際上是由專業人員管理的房地產類的集合資金投資計劃。

1 房地產投資信托在我國的發展現狀

1.1 REITs在我國發展的背景

近年來房地產貸款在金融機構新增資產中的比重呈快速上升的趨勢，大約70%的房地產開發資金來自銀行貸款的支持，成為與銀行業高度依存的一個行業。隨著2008年我國房地產業銷售量及銷售價格下滑的影響，房地產抵押貸款的風險日顯突出，銀行作為盈利機構即使在國家放寬信貸政策的背景下，綜合考慮風險與收益必然會縮減對房地產企業的貸款。于是，構建渠道多元化、高效并且有利于風險分散的房地產金融成為當前我國房地產發展一個亟待解決的問題。我國的房地產投資信托正是由于國家對房地產公司信貸資金加強了管理，在現時情況下，房地產公司為了保證資金鏈條而與信托投資公司合作，從而推動了房地產投資信托的發展。

1.2 REITs在我國發展的現狀

目前我國發行的房地產信托產品主要有兩種形式：一種是貸款信托，信托資金用于貸款，與商業銀行貸款基本相同。二是權益信托，信托公司從房地產開發公司購買房地產的全部和部分產權，靠經營房地產來獲得收入。貸款信托是我國目前房地產信托投資的主要形式。

從組織形態來看，房地產投資信托分為公司型與契約型。公司型具有基金經理和公司股東信息不對稱、股東權益難以得到保護、雙重稅收負擔等缺點；而契約型因所有權與收益權的分離使得信托財產具有相對獨立性，基金收益可得到法律保護，此外契約型只需納稅一次，可提高基金收益。美國作為成熟的REITs市場主要為公司型，考慮到我國初期REITs的發展應以穩定為主，減少風險發生的可能性，我國在初期應主要為契約型模式，雖然不利于基金的擴張，但它可以保證基金的相對穩定，不會因投資者的退出而使基金解散或削弱。

2 我國發展REITS的必要性

2.1 我國需要完善的房地產金融體系

20世紀末期，許多新興的發達國家和地區，例如新加坡、韓國和中國香港，通過借鑒發達國家的經驗，都成功地實現了房地產金融領域的創新。我國房地產金融的創新產品遠落后于這些國家。當前我國房地產金融體系存在的問題具體表現在以下幾個方面：

第一，房地產金融過度依賴銀行體系。根據中國人民銀行對我國房地產投資資金來源分析，有55%的資金直接來自銀行系統，如果將施工企業墊資中來源于銀行部分加上的話，比例將高達70%以上。這種通過銀行體系來支持整個房地產金融，使金融政策的變化往往給房地產金融和房地產市場帶來強烈的硬沖擊，造成“一收就死，一放就亂”的局面，不利于國家財政政策和貨幣政策的實行。第二，房地產金融的資金融通效率偏低。我國金融資源配置能力較弱，一方面存在著較大的資金缺口，另一方面卻有大量資源閑置。第三，房地產金融的系統性風險偏高。實質上，房地產金融的系統性風險問題是資金來源的銀行高度依賴性及融通效率低下帶來的。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等形式的信貸資金集中，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。在這條資金鏈中，銀行是最后的“風險承擔者”。隨著我國房地產投資和房地產貸款的大量增加，這種高度集中的風險如果不能得到很好的控制，將會形成整個金融體系的系統風險，最終由于多米諾骨牌效應，造成嚴重的金融危機。美國的次貸危機就是一個很好的例子。而REITs的引入則可以豐富房地產融資手段，很大程度上解決這些問題。

2.2 我國信托業發展的需要

信托作為一種財產管理制度，與銀行、保險和證券并稱為現代金融的四大支柱。信托公司在經營范圍方面具有其他金融企業無可比擬的優勢。從改革開放到2008年的30年間，我國信托業幾經波折，經歷了多次的治理整頓。目前，各國的信托業青睞房地產信托，因為一方面有房子和地做擔保風險更小；另一方面房地產項目周期短，在目前信托財產的流動性問題還不能很好解決之時，房地產項目的資金運用周期更容易被委托人所接受。可以說，要實現我國信托快速跟上全球潮流并成為房地產界與金融界的雙贏交易，REITs是不二選擇。

3 我國發展REITS尚需解決的問題

基于REITs運行的上述特點以及我國金融法律法規和相關制度的現狀，要想在我國發展REITs，至少還需要盡快解決以下幾個方面的問題：

3.1 理論體系的完善

REITs是通過在證券市場公開發行受益憑證募集資金作為投資資金來源的，該受益憑證是要按股票交易法則可以在證券市場公開交易和流通的，這就需要給該憑證一個交易價格。相對于證券投資基金根據所購買的證券產品價格定價理論，REITs的定價要復雜的多，傳統的資產評估方法顯然是不能滿足REITs資產定價的需要。盡管國外有相關定價理論可以借鑒，但國外成熟市場和國內非成熟市場的差別將使得直接套用國外的定價方法會產生“橘生于淮北則為枳”的后果。所以，研究適合我國的資產定價理論是在我國發展REITs所要解決的理論前提。

3.2 管理制度的健全

房地產投資信托基金通常投資目標清楚、針對性強，主要著眼于投資房地產或相關金融資產，且存續期長，為投資者提供穩定的收入預期。所以相對于房地產產業投資基金其規范性和標準化要求是非常高的。所以要在我國發展REITs，必須先制定一套健全的管理制度，然后在條件具備的時候進行立法予以完善。

3.3 配套制度的變革

國內要推出REITs，相關的稅收、房地產產權登記、會計制度都要進行相應的修改。一般而言，如果房地產信托投資基金的分紅比例超過90%，就應該免除公司稅項，只向投資者的投資收益征收稅收，從而避免雙重征稅。我國目前的稅法體系尚未對銀行信貸資產證券化證券確定明確的稅收標準，更談不上房地產信托投資基金征稅標準。但要想房地產信托投資基金真正發展，稅收問題不可回避。所以，在REITs推出前相關制度也必須做好配套修改的準備。

3.4 風險控制建設

基金嚴格的風險控制是基金存續的根本保證。為了便于控制風險，我國也應立法將封閉式信托型作為房地產基金發展初期的主要組織形態。此外，房地產投資相對于證券投資具有資金量大，周期長的特點，不可能承受基金總資產短期內的大幅波動，機構投資者有成熟的投資理念，追求穩定的投資回報，我國應該出臺具體的法規，將房地產基金作為機構投資者可以認購的合法產品，為REITs提供充足的資金供給，同時降低市場風險。

[1]李志偉.房地產投資信托基金發展前景探析.金融縱論，2007（06）.

[2]陳怡.我國房地產信托產品的現狀及發展對策，2009（04）

[3]劉文艷.當前我國發展房地產投資信托的問題及建議，2009（05）