房地產項目投資造價管理探究

朱麗萍

（上海臻誠建設管理咨詢有限公司，上海 200333）

1 工程建設項目各階段的造價控制

1.1 設計階段的造價控制工作

設計階段是項目成本控制的主要階段，但對工程造價的影響可達75%以上，設計成果及設計工作的質量直接影響建設費用控制工作，合理科學設計成果可達到技術、經濟協調的最佳設計配合。

1.1.1 通過設計招標優選擇設計單位

積極推行工程設計方案比較與優選并考慮經濟方案的設計招標方法，既可優選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創新。

1.1.2 通過限額設計有效控制造價

積極推行限額設計，健全設計經濟責任制。設計人員應熟悉掌握建筑工程特點和建筑材料市場價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。因此，各專業在保證功能及技術指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經濟有機結合起來。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不輕易突破。

1.1.3 控制設計工作質量和施工圖設計濃度

設計不精、深度不夠對工程造價控制極其不利，極容易造成施工階段工程造價控制工作難度大大增加。良好的設計成果是控制設計變更最為有效的手段。

1.1.4 委托設計監理管理模式

建設單位可以在設計階段引進設計監理，特別是規模較大項目，能夠通過優化設計，挖掘節省投資的潛力。對于較小規模的項目，也可通過監理單位在設計階段介入，查看圖紙，查找可優化的部位。協助建設單位配合設計單位進行設計優化，提出合理化建議，這樣可在很大程度上節省投資。

1.2 招標投標階段的成本控制

1.2.1 招標過程中的成本控制

工程招標投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面，通過招投標開發商選擇施工單位或材料供應商，這對項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。

1.2.2 應嚴格審查施工單位資質，必要時進行實地考察并充分考慮施工企業造價管理能力；

1.2.3 做好招標文件的編制工作，造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數據、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價。

1.2.4 合理低價者中標，以避免投標單位以低于成本價惡意競爭。所謂合理低價，是在保證質量、工期前提下的合理低價。

1.2.5 規范合同的簽定工作

應按合同內容明確協議條款，對合同中涉及費用的如工期、價款的結算方式、違約爭議處理等，都應有明確的約定。同時，正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發生。此外，應爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施，使風險得到適當轉移、有效分散和合理規避，提高工程造價的控制效果。工程擔保和工程保險，是減少工程風險損失和賠償糾紛的有效措施。

1.3 施工階段的成本控制

施工階段工程項目由圖紙轉變為實物的過程，是項目建設資金投入最大的階段，加強施工控制，就是加強履約行為的管理，規范工程建設施工過程和行為是確保房地產企業實現有效控制工程建設成本及實現預期收益的關鍵工作。

1.3.1 規范合同管理，控制工程索賠

在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價，施工單位往往采取"低價中標，索賠贏利"的方式承攬工程。作為業主方或工程造價咨詢單位的造價管理人員要做到事前把關，主動監控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應商不履行約定義務及時提出反索賠，使成本得到有效控制。

1.3.2 重視項目專業管理模式

通過專業的咨詢或顧問公司實現工程建設項目的專業管理，從工程管理機制上建立健全投資管理控制系統，從而有效和專業控制工程造價的管理工作。

1.3.3 通過技術措施開展項目投資的有效控制

對主要施工技術方案做好論證的基礎上，廣泛應用新材料、新工藝、新辦法等，想方設法在技術上實施項目投資的有效控制。

1.3.4 通過經濟措施有效控制工程管理

嚴格控制現場經費和總部管理費，合理使用廣告策劃費、銷售代理費等，減少銷售成本，最大限度降低靜態投資。例如：占道費、綠化賠償費和其他補償費等，對大宗材料或大型設備按合同要求可直接進行甲供，以達到降低造價之目的。

1.4 竣工結算審核階段

該階段是成本控制工作的最后階段。根據合同計價條款、招投標資料、竣工資料、國家或地方的有關法規等，認真審核工程款。以政策為依據，對送審的竣工結算進行核實工程量，落實聯系單簽證費用，使審核后的結算真正體現工程實際造價。

2 明確工作程序

2.1 建立項目投資控制工作組

接到全過程投控及審價等造價管理業務后，立即安排合適人員成立造價管理項目組。

2.2 確定控制目標及重點

詳細分析總投資、招標情況及后期開口的子目做出工程全過程投資控制的重點比如：盡量控制設計變更及簽證；精裝修工程的造價，尤其是開口部分材料選材上；安裝暫定單價部分設備材料的價格審核等。

2.3 確定控制措施

目前大部分項目采用工程量清單計價，合同嚴格規定除暫定材料單價外，中標單價在結算時不得調整，因此暫定單價材料、暫定金額、指定金額部分的方案設計優化審核、設計變更審核及現場簽證審核是建安工程投資控制的重點所在。具體措施如下：設備材料審核程序：做好材料性價比比選工作。對設計變更造價的控制：在施工實施過程中對可能的重大設計變更，由施工單位上報此變更可能引起的成本增減報投資監理審核，然后報業主及設計單位預先報告因任何設計修改而可能引起的成本增減，并定期（設計變更發生時或付款時）將因工程修改所導致的造價增減向業主通報，對工程造價進行事前控制，而并非對既定方案進行事后的評估，現場簽證的管理。

A、注意收集工程施工有關資料，了解施工工程情況，強調辦理工程簽證的及時性，對簽證的描述要求客觀、準確，簽證發生后應根據合同規定及時處理，要加強預見性，盡量減少簽證發生。

B、施工現場簽證發生后，報相關單位核實工程量的同時附帶簽證所發生的費用，相關單位簽證工程量確認后報投資監理單位審核、業主進行簽證價格復核，以便全過程總價控制。

糾偏處理：每月進行投資實際支出值與總控制目標值的比較，發現問題及時分析偏差原因，及時采取糾偏措施；

2.4 合同管理

在項目實施過程中，充分認識到合同文本條款的重要性，在合同簽定前，由投資監理對合同價款、計價方式、結算依據和索賠方式等計價條款進行審核，審核通過后方可簽訂。

A、既實施合同的動態管理，又信守合同，嚴格履約，創造條件盡可能實行閉口合同，以最合理的合同價獲得最好的技術方案和最強的工程保障能力；

B、提供工程合同結構和承發包模式的專業建議；

C、參與商務談判、協助業主簽訂各類工程合同和供貨合同；

D、做好工程資料的收集匯總，為正確處理可能發生的工程索賠提供依據，合理處理索賠事宜。

3 分析和總結

建設單位和主管領導要重視和支持本項目的投控工作，是項目總投資能夠得以控制的關鍵。

施工各方（建設方、施工方、設計、監理和投資監理）的積極配合，在不降低使用功能和質量標準的前提下，共同為降低造價出謀劃策，項目控制成功是有關各方通力合作的結果。

事先針對本項目具體情況做一個合理的準確的切實可行的控制目標，重點明確，措施及時合理。

充分重視造價控制與質量等專業控制的協調性。總之，投資控制工作貫穿工程建設項目的全過程，并不是獨立存在的；造價控制工作與工程質量、工期、安全等控制工作存在即對立又統一的關系，需要這幾方面的控制工作整體策劃和全盤考慮，才能做到直接有效地控制工程建設項目造價，從而達到房地產項目投資收益的最大化。