房地產必須與城市化協調發展

李景國 袁一正

（本文作者單位中國社會科學院）

城市化是房地產發展的重要支撐

國家計生委表示，2033年前后人口達到蜂值約15億，如果2010-2033年城市化速度年均保持1%，2033年城市化水平將達到70%左右，城市人口為10.5億，比2009年增加4.2億，平均每年增加人口超過1700萬。

到2009年底，我國城鎮人均住房建筑面積已經達到28平方米以上，《全面建設小康社會居住目標》提出到2020年人均住房目標達到35平方米，如果按人均住房35平方米估算，我國城市化進程中城市每年新增的1700萬人口約需要近6億平方米住房，超過1999-2008年10年間全國年平均房屋竣工面積（4.24億平方米），相當于2009年全國住宅銷售面積（8.5億平方米）的71%。城市化不僅推動住宅產業發展，也推動整個房地產業的發展。這不僅因為商品住宅在商品房中占有絕對大的比重，2009年全國房地產銷售總量（93713萬平方米）中商品住宅銷售（85294萬平方米）占91%，也因為城市化進程中農村人口向城市轉移不僅為居住地產帶來巨大發展空間，人口向城市的聚集也為商業等各類地產帶來巨大發展空間。 因此，城市化是房地產發展的重要支撐。

房地產發展推動城市化進程

城市化支撐房地產的快速發展，反過來，房地產的發展也有利于推進城市化進程，二者相輔相成。

首先，城市化進程中要使農村人口真正轉變為城市人口，就必須有效解決其就業問題，穩定的就業和收入是農村人口向城市轉移的先決條件。與房地產業緊密關聯的建筑業屬于勞動密集型產業，能夠吸納大量農村勞動力。據統計，2007年我國房地產業從業人數達151.3萬，建筑業的從業人數更是高達3133.7萬，其中大部分是農村勞動力。農村剩余勞動力進入房地產業特別是建筑業，加快了城市化進程。

其次，農村人口要進入城市，面臨的另一個問題就是住房。住房是居民基本消費品，房地產發展是農村人口能夠向城市轉移的必要條件，也是城市化得以不斷推進的物質前提，城市化進程意味著居民住房需求市場由鄉向城的轉換。沒有穩定的居所，轉移到城市工作的農村人口（如民工）就無法扎根城市，沒有居住城市化就不能實現這些人的真正城市化。整體而言，農村人口的收入水平遠低于城市居民，對住房的要求和承受能力遠比城市原有居民低。因此，需要一個新房與二手房、售房與租房協調并進、統一發展的房地產市場，引導和方便城市新居民梯次性改善住房需求。

第三，房地產發展推進城市綜合開發，本身就是城市化進程的一部分。房地產業的發展促進了城市空間結構的調整和城市規模擴大，提高了城市承載能力，改善了居住功能，美化了城市居住環境和城市景觀，提升了城市檔次，提高了土地利用的經濟效益。新的產業園區、商業步行街、商務區、大型連鎖超市、社區服務系統等新的工商業業態使城市面貌日新月異。房地產業的發展也帶動和促進了城市通訊、交通等基礎設施建設，刺激政府公共投資，帶動城市基礎設施的建設和完善。

當然，穩定的房地產市場才能推動城市化，穩定的住房價格和市場供給有助于向城市轉移的居民按照自身就業、收入狀況有序安排城市住房購置。城市房價過低，可能導致城市化過快、就業機會不足，形成類似拉美模式的過度城市化。城市房價過高，則會使向城市轉移的人口長期無力購置住房，導致居住城市化長期滯后于就業城市化和工業化。因此，穩定的房地產市場和合理的房價有利于推進高績效城市化進程。

現階段我國房地產發展與城市化進程不協調的主要表現

現階段我國房地產發展與城市化進程的不協調表現在諸多方面，其中最主要的是：

房地產發展的空間布局和城市化發展階段不協調

我國是一個大國，區域之間經濟社會發展水平不平衡，發展速度差異大，不同城市發展也有不同，地區經濟社會發展的不平衡性決定了城市化發展階段差異。城市化進程通常被粗略地分為前期和后期兩個階段，前期遵循 “集中型城市化”規律，表現為資源要素由農村向城市聚集特別是向大城市聚集、城市中心區人口密度不斷增加的趨勢。這就要求房地產投資與集中型城市化規律相適應，向城市中心區集中、采取集約型開發方式，充分提高城市土地利用效率。城市化后期階段，則遵循“擴散型城市化”規律，房地產開發投資應由城市中心區向郊區和周圍小城鎮轉移。

從整體上看，目前我國大部分城市處于城市化的前期階段，這些城市的房地產發展應該向城市中心區集中，集約開發，充分提高城市土地利用效率。然而許多城市政府熱衷于政績工程，超越經濟發展階段和資源承受能力，片面追求城市規模，把城市化簡單理解為擴大城市范圍。另一方面，部分發展迅速的大城市，如北京、上海等已經進入城市化的后期階段，根據“擴散型城市化”規律，這些城市的房地產發展應該及時由城市中心區向郊區和周圍小城鎮轉移。但有的城市沒有及時對郊區和周圍衛星城進行充分的開發，造成這些城市房地產供給不足，房價快速上漲。

房價快速上漲成為城市化進程的障礙

近年來，房價上漲速度遠遠高于同期居民收入的上漲速度。以北京市為例,據統計，北京市房價從2004年的4747元/平方米上漲到2009年的13224元/平方米，年均增長率達到22.7%。而同期城鎮居民人均可支配收入上漲速度為12.1%，房價上漲速度遠快于人均可支配收入增速。房價的快速上漲，也帶動了地價和房租的快速上漲，形成了所謂高房價、高地價、高房租的“三高”問題。房價過快上漲使相當部分普通家庭難以承受，城市化過程中準備由農村進入城市的居民住房消費能力更低，高房價使得他們對城市望而卻步，成為城市化進程的障礙。

房價快速上漲有諸多原因，如投機炒房等。房地產業發展滯后、房地產市場供應滿足不了城市化加速帶來的巨大需求，導致供求失衡，也會造成房價快速上漲。房價快速上漲不僅使原有城市居民難以提高居住水平，更會成為農村人口向城市轉移的攔路虎。

促進房地產與城市化協調發展

毫無疑問，從城市化進程看，中國房地產發展具備未來較長時期向好的客觀條件，但發達國家房地產市場走過的歷程告訴我們，即使在城市化進程中也難以避免房地產市場的周期起落，重要的是要防止大起大落，有大起才有大落，避免大落首先要預防大起，特別是防止房價的大起。

美國和日本在城市化和經濟快速發展時期，仍然經歷了多個房地產市場起落周期。美國1870年以來房地產共經歷了8個周期，一個周期一般是18年左右。1870年以前美國基本上還處于傳統的農業社會，1870年到1940年美國的工業化發展迅速，大量人口向城市轉移，城市規模不斷增大。1870年美國城市人口所占的比例不過20%，到1920年其比例上升到51.4%。其間的1923年—1926年美國佛羅里達房地產投機狂潮導致房地產泡沫，引發了華爾街股市大崩潰，并最終導致了以美國為首的20世紀30年代的全球經濟大危機。2008-2009年的金融危機，其導火索也是房地產。而日本經歷了6個周期，周期較短，大概10年左右。

美國雖然剛經歷了經濟危機、日本經濟已經出現較長時間的低迷、蕭條，但它們的經濟實力、人們的生活水平仍然遠高于其他國家。中國是發展中國家，國家綜合經濟實力雖然增長迅速，但人均GDP、人們的生活水平還很低，一旦因房地產市場大起大落引發經濟出現較長時間低迷，不僅嚴重影響人們生活水平的提高、影響社會穩定，也會嚴重阻礙我國城市化進程,甚至可能使我們錯失發展的戰略機遇期，拖累、延緩中華民族的復興和崛起。

房地產與城市化協調發展是避免房地產大起大落的重要基礎之一。這種協調主要是房地產發展要與城市化進程中起步期、加速期、減速期和平穩期等階段相協調，與各階段城市化的速度相協調，與城市化的水平和模式等相協調。同美國一直在移民不同，日本房地產前幾次下調后得以恢復，但1990年代初泡沫破裂（下調）后導致經濟至今低迷，之所以如此，最主要的原因之一是當時日本的城市化水平已經達到90%，房地產失去了進一步快速發展的支撐，難以從低谷中恢復，并波及整個經濟長期低迷。

當然，城市化僅是影響房地產發展的重要因素之一，房地產還需要與更多影響因素協調發展，至少還應包括以下幾個方面：一是，房地產自身的協調發展。要基本實現“供求基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定”，其中價格基本穩定是核心。既然是市場，價格就會有波動，出現一定幅度的波動是正常的，要有效發揮市場的自我調節作用，政府的干預主要是避免房地產價格出現大起大落。保持價格基本穩定，供給和需求之間的協調是關鍵，供需協調不僅需要供需總量的協調，也需要供需結構的協調，以滿足不同層次收入家庭的需求。另外，供給和需求相協調不僅要體現在商品房本身的供求方面，也要體現在土地的供求方面。二是，房地產與經濟發展相協調。實際上，城市化是經濟發展的結果，城市化對房地產市場的支撐是經濟與房地產關系的具體表現之一。房地產發展要與城市化進程相協調，必須與經濟發展相協調。房地產的發展既要符合自身的發展規律，又要與其他產業發展相適應，并要有經濟的支撐，只有與經濟的發展速度相協調，才能促進經濟快速健康發展。三是，房地產的發展要與居民收入增長相協調。居民收入增長是房地產發展的關鍵因素，房價上漲速度遠超居民收入增長速度，市場將失去支撐。所謂居民收入增長不可僅看平均狀態，貧富差距過大的情況下，即使收入的平均增速快于房價增速，也難說能夠支撐房價上漲。四是，房地產需要與金融安全體系的發展相協調。房地產是資本密集型產業，開發、消費都需要銀行支持。美國本次金融危機爆發的導火索即是消費信貸，房地產消費信貸出現問題迅速釀成沖擊全球的金融危機和經濟危機。房地產大起大落最可能危及金融體系，而金融是國家經濟的血脈，勢必又傳導、危及整個國民經濟。因此，房地產發展必須與金融安全體系發展相協調。

房地產是資本密集行業，而資本的趨利性往往使其失去理性，經驗和事實告訴我們，單靠市場難以調節非理性市場行為，更何況我們的市場還很不健全和完善。有人認為，對房地產應兩條腿走路：政府管政策房、市場管商品房，政府不應調控市場房的價格。筆者認為，政策房在我國占比很低，絕大多數家庭住房需要進入市場，如果這些家庭中大多數買不起房，市場將失去支撐。同時，占絕大比重的市場房其價格的劇烈波動足以影響經濟平穩發展，即使從國民經濟穩定發展角度，政府也應該調控房價。