對中國房價持續上漲的思考

王克華 劉 茜

一、房價持續上漲

近年，隨著社會主義市場經濟的飛速發展，房價急劇攀升。尤其是09年，全國房價的漲幅最為驚人，屢創新高。北京、上海作為典型的一線城市，是中國房市的風向標，對其他區域城市的房價起著示范作用。

09年遭受全球金融危機的影響，當眾多行業尚處于經濟低迷時期，房地產市場卻迎來最為輝煌的一年，繼續保持良好的上漲態勢。從全國70個大中城市房屋銷售價格指數變化情況看：一線城市北京、上海，4-7月環比指數均在102點以上；二線城市杭州漲幅最為驚人，11月份環比漲幅達102.9點；三線城市價格也平穩上漲。12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格指數同比上漲7.8%，環比上漲1.5%。

按照國際慣例，房價收入比（即一套房的價格與一個家庭年收入之比）在3-6倍之間為合理區間。日本的房價在發達國家最高，其房價收入比約為4-5：1，美國及其他發達國家的房價收入比約為3：1，而我國的平均房價收入比已經超過10，北京、上海、深圳等重要城市的房價收入比已經超過15：1，遠遠高于國際警戒線水平。居高不下的房價，使地方政府和開發商獲得巨大利益，老百姓只能是“望房興嘆”。

二、房價持續上漲的原因分析

房地產市場活躍著相互作用、產權獨立的三大經濟主體，即政府、企業和家庭。政府以管理者和監督者的身份進入市場；企業以住房供給者的身份，追求利潤最大化的目標進入市場；家庭以消費者和投資者的身份，進入房地產市場。因此分析房價上漲的原因，必須從政府、企業和家庭三個層面加以具體分析。

1.從政府的方面分析

（1）政府的調控政策對房價上漲推波助瀾

政府的調控政策，是房地產市場發展的指揮棒。以09年的房地產市場為例，房價的過快上漲與宏觀調控政策密切相關。09年初央行工作會議指出，將要實行適度寬松的貨幣政策和積極的財政政策，適當增加貨幣供給，加大信貸投放數量，調節資金供求穩定房地產投資，推動房地產市場平穩有序發展。

據統計，房地產開發資金的70%-80%直接或間接來自銀行等金融機構。09年房地產開發商得到了銀行的大力資金支持，從1-10月，開發商獲得國內貸款9119億元，同比增長53.0%，總量已經超過07年和08年全年。獲得銀行資金支持的開發商實力雄厚，他們開始了新一輪的瘋狂搶地、囤地熱潮，為房價的上漲埋下了伏筆。同時，政府頒布購房者享受住房貸款七折的優惠利率政策，住房轉讓營業稅征免期限由5年改為2年，一系列優惠的政策再次激起了購房者的消費和投資熱情。

（2）政府的機會主義

政府在房地產市場發展中有著舉足輕重的作用，但在某些方面卻存在著機會主義行為，成為房價上漲的誘因。在土地轉讓和使用中，一些地方政府為了增加收入，以低價從農民手中圈得土地，然后在高價轉讓給開發商。據統計2007和2008年，全國土地出讓金分別為1.2萬億元和0.96萬億元，約占全國地方財政收入的1/4，與土地相關的收入成為地方財政的重要來源。

從房地產開發企業總支出的角度看，總支出中流向政府的比例高達49.4%。一些地方政府官員為了私利，一味追求GDP的增長以求獲得晉升，未認真落實中央政府對房地產的調控精神。國土管理有關部門和有些地方政府在土地交易中存在很大的暗箱操作和行賄、受賄等的腐敗行為，該筆費用直接構成房屋成本，轉嫁到購房者的身上。

2.從企業的方面分析

（1）房地產開發成本上升

從商品房銷售價格的成本構成來看，房地產的開發成本主要是由土地購入費用、各種稅費、建筑成本等組成。自2003年以來，我國實行“招標、拍賣、掛牌出讓”的土地制度，價高者獲得土地。房地產開發商為了搶占市場先機，奪得優勢地塊，紛紛拋出高價；全國各地“地王”頻現，天價拿地的現象屢見不鮮，致使土地的購入成本步步高升。我國房地產開發業有13種法定稅，約占建設成本的9%；而各地的費更是多達數十種，約占建設成本的41%。房地產開發商需要繳納50多項稅費，涉及到大約25個部門，總體費用占到開發成本的15%-20%。相關部門預測，如果稅費領域改革，房價可能下降大約10%左右。人力資本和建筑材料價格的上升同樣提升了房屋的建筑成本。房地產開發成本的上升，將會直接反映到房價上。

（2）開發商不規范的市場行為

開發商囤積房源，哄抬房價；違規銷售，炒作等行為導致房價非正常上漲。在開發環節，由于開發商囤地行為造成所謂的“地荒”，在房地產市場表現出土地供應緊張的假象。開發商故意拉長開發周期，使新上市的樓盤數量緊縮，導致房地產市場有限供給和無限需求的矛盾愈演愈烈。在銷售環節，開發商往往采取“銷控”的方式惡意抬高房價。銷控，即銷售控制，通過對銷售速度和成交數量的嚴格控制，使銷售達到均衡狀態實現利益最大化。銷控是房地產開發商利用市場信息不對稱，控制市場的最大法寶。開發商對樓盤進行分階段，分棟和分樓層銷售，人為造成市場緊張，誤導市場預期，引發購房的恐慌心理，對房地產價格影響甚大。

3.從家庭的方面分析

（1）住房的剛性需求

城市化拉動了住房的剛性需求。2004年中國城市人口是5.23億，人口城市化率是40.53%；2005年中國的城市化率為42.99%。根據預測，2010年中國的城市化水平將達到45%，即全國將有6.3億人口生活在城市中。與2004年相比，城鎮人口凈增1.07億，按人均居住面積15平方米（建筑面積30平方米）計算，至少要新建住宅面積30億平方米。城市人口的急劇增長帶來了巨大的住房需求，使房地產市場的供給和需求矛盾更加突出，推動房地產價格上漲。此外，隨著社會的經濟發展，人民收入水平不斷提高，對住房的結構、面積和居住環境等會提出更高的改善要求，從而刺激了對房地產的需求。

（2）家庭的投機行為

房地產作為一種特殊商品，既是生活耐用消費品又是投資品。房地產對家庭來說，是一種安全的投資工具，可以保值增值。國際上房地產利潤率一般維持在5%左右，高的也就是6%-8%，而中國的房地產利潤率卻高達30%-40%，是一塊誘人的蛋糕。家庭儲蓄獲得的年利息收入遠遠小于房地產的增值收入；加之股市的低迷，家庭紛紛拋售股票套現，把資金注入房地產市場，最終出現“群羊效應”。“群羊效應”是在房地產市場價格嚴重偏離價值形成市場價格頂部時出現的一種全民炒房現象。由于炒房族的出現，大量資金涌入房地產市場，進一步加劇了房地產供給和需求的矛盾。

三、對策及發展建議

1.政府轉變調控政策

我國房地產市場的調控應把“社會公平”作為首要目標，調控的基本思路是按照以人為本和科學發展觀的要求，遵循“公平優先，兼顧效率”的原則，以保障居民的基本住房需求為調控的基點，同時兼顧經濟增長。要以城市60%-80%中低收入階層的實際購買力為基準來確定一般住房銷售價格，確保大多數居民買得起房。面對房價的非正常上漲，政府應適當轉變貨幣政策，收緊銀根，減少對房地產開發商的放貸；提高居民購買第二套住房的貸款利率，頒布可行的財政政策，嚴格控制炒房行為。

2.規范地方政府行為

建立和健全相關法制法規，明確政府在市場運行中的監管行為；加強對政府的權利約束，避免政府權利運行中的缺位和錯位現象。改革地方政府對土地出讓的行政壟斷體制，改革土地管理制度和土地收益分配機制，消除或減少人為創造的“尋租”空間，從源頭遏制地方政府追逐短期利益的沖動，降低地方財政對房地產業的依賴性。從法律角度完善地方政府的制衡機制和監督機制，并對地方政府實施有效的社會監督，堅決杜絕腐敗現象的發生。

3.加大市場整治力度，規范市場秩序

加強市場監管，嚴格房地產企業市場準入和退出條件。嚴厲禁止資質差、信譽不良的企業進入房地產市場。規范房地產開發商市場行為，嚴厲打擊囤積土地，不按時開發；違規銷售，惡意炒作；散布虛假信息，誤導消費者預期；私下勾結哄抬房價的行為。一經查出屬實，政府及相關部門一定要加大對開發商的懲處力度。著手建立房地產市場重點監控區，把房價漲幅較快的地區設為重點監護區，加強對境內外炒房熱錢流動的監測。完善房地產市場信息披露制度和房價統計體系，及時披露準確的房價統計信息，正確引導市場行為。

4.增加房屋供應，保障居者有其屋

房地產供給和需求的結構性不對稱，是房地產市場中的關鍵問題。滿足中低收入階層的中小戶型住房不足，而大戶型、豪華型住房卻供大于求。在我國住房的需求主體是中低收入的普通居民家庭，房地產供給應該以大眾化需求為主。據統計，房地產市場95%都是價格居高不下的商品房，保障性住房數量不足5%；經濟適用房開發投資出現負增長，只占商品住宅總投資的5%。只有改善房地產市場中存在的供給和需求的結構性不對稱，才能真正抑制房價的過快上漲。

因此我們應該在以下方面努力：1.增加中低價位、中小套型普通商品住房供應，建立多渠道投融資機制，通過多種途徑幫助中低收入家庭解決住房問題。2.增加廉租房、兩限房和經濟適用房等保障性住房的供給，適當放寬購買保障性住房的條件。3.培育和發展二手房交易市場和房屋租賃市場。

四、結語

伴隨政府相關政策及措施的出臺，房地產市場會得到有效的規范，房價將調整到一個合理的范圍，實現居者有其屋的構想，推動房地產市場向著平穩健康的方向發展。