我國房產稅稅制的改革和完善

韓 雪

我國的房產稅，是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或房屋的租金收入，向產權所有人征收的一種財產稅。現行的房產稅法已不能適應目前的社會經濟發展狀況，弊端日益明顯，需進一步改革和完善。

一、現行房產稅存在的主要問題

（一）征稅范圍較窄

根據房產稅暫行條例的規定，房產稅的征收范圍限于城市、縣城、建制鎮和工礦區，不包括農村。但隨著城市面積的擴大，農村經濟的發展，不少農村與城鎮相差無幾，但卻不屬于房產稅征稅范圍。房產稅這種城鄉有別，過窄的征稅范圍，影響了其公平性，也容易形成“合法”避稅，并且限制了房產稅收人的正常增長。

（二）計稅依據不合理，稅率缺乏彈性

我國現行房產稅的計稅依據分兩類：一是房產余值，即按房產原值一次減除10～30%后的余值計算繳納房產稅，稅率為1.2%。二是房租收入，即對房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。

對以余值為計稅依據的，因余值是以房產的原值為基礎的，是歷史成本，不能反映級差收入，也不能體現時間價值，導致房產稅不能隨著經濟的發展而正常的增長；由于相關規定不一致，企業因購地時間不同，會計處理方法不同，房產稅的稅基不同，其稅負相差很大。

房產稅對出租房屋以租金收入作為計稅依據，也缺乏科學性。首先，同是房產稅，有兩種計稅依據，不同的計稅依據計算出的應納稅額必不相同，造成稅負不公，會人為地為偷、避稅提供條件。另外，房屋租金收入除了征收房產稅，還要征收營業稅，存在著重復征稅的現象，有悖于“稅不重征”的原則。

現行的房產稅采用的是單一、固定的比例稅率，對自用房產，不考慮所處的區域、地理位置、房屋價值、用途等，稅率均為1.2%。由于稅率缺乏彈性，不能很好地發揮房產稅的調節收入和優化資源配置等功能。

（三）減免稅范圍不合理

現行房產稅把行政機關、人民團體、軍隊自用的房產，財政撥付事業經費的單位業務范圍內自用的房產，個人所有非營業用房等列為免稅對象。這樣規定是和當時的社會經濟發展狀況相適應的。但隨著經濟的發展，我國不動產市場化程度越來越高，房產稅的免稅范圍已不適應于現實社會經濟狀況。其主要表現：一是隨著事業單位管理體制的改革，一些不屬于提供社會公共產品的事業單位已逐步實現市場化和企業化，其性質已屬于企業，理應將其納入征稅范圍；二是隨著居民住房制度的改革，個人購房比重大幅度上升，房屋私有產權已逐步得到確立，據建設部2005年城鎮房屋概況統計公報顯示，2005年我國城鎮住宅私有率已達81.62%，房產日益成為居民家庭重要的財產之一。但由于目前對居民自用住房免稅，在一定程度上刺激了居民對房產的投資和投機欲望，造成一方面是房屋緊缺，房價居高不下，另一方面是大量房屋空置。由于現實情況已經發生了變化，仍對個人自用房屋和事業單位自用房產完全免稅，使稅收的調控作用不能很好的發揮，也影響了財政收入。

二、完善房產稅的建議

（一）擴大征稅范圍

將房產稅征稅范圍擴大到農村，將農村非農用生產經營性用房納入征稅范圍；將自收自支，實行企業化管理的事業單位的房產納入征稅范圍；將房產稅納稅人由房屋產權所有人改為“在中國境內擁有或使用房屋的單位和個人”，以實際使用人為納稅主體，房屋使用人是房屋產權所有人的，使用人是納稅人；使用人擁有部分房屋產權的，實際使用人為納稅人或扣繳義務人，這樣可避免房產稅征收過程中因產權問題出現的扯皮推誘納稅人無法確定現象。

應對房地產開發商開發的商品房設定免稅空置期限，超時規定時限的一律征稅。這樣，對空置的房屋征稅，既可以抑制盲目開發，避免資源浪費，又可以打擊囤積住房，“捂房”“炒樓”行為，進一步規范房地產市場。

（二）統一計稅依據

將房產稅以房屋余值或房屋租金為計稅依據，統一改為以房產現值為計稅依據。房產現值即對房產進行評估的市場價值。房產現值（房產評估值）可以由省、自治區、直轄市人民政府認定的有合法資質的專門財產評估機構按照市場規則進行評估，房產評估3～5年進行一次，具體年數依據經濟周期情況而定。評估的內容應是房產的價值，因房產稅的征稅對象只是納稅人擁有的房產，不應包括土地的價值。同時對房屋用于出租的，也一律以房產現值為計稅依據，因房產稅作為一種財產稅，就是對房產的價值征稅，而對于出租取得的租金收入，可通過其他流轉稅和所得稅進行調節。

（三）實行差別比例稅率

由于不同的房產在經濟活動中的收益是不同的，所能承受稅負的能力也是不同的。例如，寫字樓、商場類型的房產收益較高，承受稅負的能力較大，而住宅類型的房地產收益較低，所能承受稅負的能力自然較小。另外，房地產所處地理位置不同，其收益能力也不相同。因此房產稅稅率應采用差別比例稅率，由各級地方政府依據本地區的實際情況，按照房產的地理位置和實際用途，確定不同房產的稅率，以保持必要的彈性和靈活性。

三、完善相關配套制度

（一）建立和完善房地產登記制度

房地產稅收的有效征管需要有完善的地籍和房屋產權管理的資料。各級政府應制定詳細的土地的等級和房屋產權登記信息管理制度，相關部門應建立土地臺賬、房屋權屬及面積臺賬等房地產檔案，通過計算機進行存檔管理，為稅務機關掌握房產稅稅源提供多方位的信息。

（二）建立和完善房地產評估制度

（1）改變目前房地產評估機構多頭管理的狀況，建立統一的房地產評估機構，實行統一的房地產估價人員資格認證制度，盡快建立一支富有實踐經驗、精通房地產估價理論的房地產估價師隊伍。等到條件成熟的時候，在稅務部門建立房地產的評稅機構和健全的評稅制度。（2）完善評估手段，統一評估標準，制定評估制度和具體的操作規程，為準確的確定房地產稅收的計稅依據提供保證。（3）確立納稅人爭議處理機制。當納稅人對評估方法，程序和結果等提出異議時，要有相應的處理機制，以便與納稅人達成共識，切實保障納稅人的合法權益。

（三）下放房產稅管理權限

我國幅員遼闊，區域經濟發展不平衡，且房產稅涉及面廣，征收情況復雜，管理工作要求細，因此，中央應適當下放房產稅的管理權限，可由中央制定房產稅的基本稅法，由省級立法機關或政府制定實施細則，并授予地方政府調整稅目稅率、稅收減免優惠、征收管理辦法等方面的決定權，以有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調動地方政府的積極性。