閑置房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)控制與防范

王衛(wèi)紅

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，目前在我國(guó)，一方面存在房產(chǎn)資源短缺現(xiàn)象，一方面又存在房產(chǎn)資源利用率不高甚至閑置的現(xiàn)象，兩者通過(guò)市場(chǎng)融合，就形成了供需兩旺的房產(chǎn)租賃市場(chǎng)。當(dāng)國(guó)有企業(yè)做為房產(chǎn)租賃的出租方（以下簡(jiǎn)稱出租企業(yè)）時(shí)，看似簡(jiǎn)單的租賃關(guān)系，會(huì)涉及各種各樣的經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)等風(fēng)險(xiǎn)，需要用內(nèi)部控制制度進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)控制與防范。

一、存在的主要風(fēng)險(xiǎn)

（一）外部風(fēng)險(xiǎn)

1.監(jiān)控不力可能形成資產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)。出租企業(yè)在租賃期間缺乏監(jiān)控或監(jiān)控不力，加之承租方對(duì)承租資產(chǎn)保管不當(dāng)、維護(hù)不善，從而造成非正常毀損。

2.涉稅風(fēng)險(xiǎn)（此處稅指房產(chǎn)稅）。根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，自用房屋的房產(chǎn)稅是依據(jù)房產(chǎn)原值計(jì)算繳納的，稅率只有1.2%，而房屋出租的房產(chǎn)稅是依據(jù)房屋租金計(jì)算繳納，稅率是12%。出租房屋的房產(chǎn)稅稅率是自用房屋的10倍，而且12%的房產(chǎn)稅稅率相對(duì)于營(yíng)業(yè)稅5%的稅率也是明顯偏高的。出租企業(yè)可能會(huì)從少繳房產(chǎn)稅的目的出發(fā)，刻意提高非房屋出租的價(jià)款，壓低房屋出租的價(jià)款以達(dá)到少繳房產(chǎn)稅的目的。但如果地方稅務(wù)機(jī)關(guān)聯(lián)合物價(jià)、房產(chǎn)部門根據(jù)地段出臺(tái)房屋最低租金計(jì)稅價(jià)格，出租企業(yè)房屋租金明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，需要按最低租金計(jì)稅價(jià)格補(bǔ)繳房產(chǎn)稅，而且還面臨少繳稅款的50%以上5倍以下的罰款。

3.承租人轉(zhuǎn)租風(fēng)險(xiǎn)。主要存在兩種風(fēng)險(xiǎn)，一方面存在租金收取風(fēng)險(xiǎn)，次承租人已付清租金而承租人惡意拖欠租金的情況或次承租人惡意拖欠租金導(dǎo)致承租人無(wú)法及時(shí)支付租金兩種風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，出租企業(yè)與次承租人無(wú)租賃合同關(guān)系，發(fā)生資產(chǎn)損失等情況追償困難。

4.未進(jìn)行租賃登記的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)公安部《租賃房屋治安管理規(guī)定》，單位房屋出租的，出租人須持房屋所有權(quán)證、單位介紹信，到房屋所在地公安派出所申請(qǐng)登記，經(jīng)審核符合本規(guī)定出租條件的，由出租人向公安派出所簽訂治安責(zé)任書，出租時(shí)未履行相應(yīng)的租賃手續(xù)，如公安機(jī)關(guān)查實(shí)，將面臨罰款等處罰。

（二）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

1.租金水平明顯低于公允價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。租金水平明顯低于公允價(jià)格主要來(lái)源于兩種情況，一是經(jīng)辦人將房產(chǎn)以明顯低于市場(chǎng)公允價(jià)格的租金水平出租給承租人，承租人將差額租金中一部分送給經(jīng)辦人；二是通過(guò)轉(zhuǎn)租或補(bǔ)充協(xié)議獲取差額租金。無(wú)論哪種情況實(shí)際上都形成了侵吞國(guó)有資產(chǎn)行為的事實(shí)。

2.租金收取不及時(shí)形成壞賬風(fēng)險(xiǎn)。由于合同雙方租金交納約定不明確和缺乏對(duì)承租人的誠(chéng)信調(diào)查，再加之出租人租金收取不及時(shí)，有可能形成承租人逃租風(fēng)險(xiǎn)。

3.核算不正確、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不真實(shí)形成風(fēng)險(xiǎn)。出于對(duì)利潤(rùn)調(diào)整的考慮，有的單位通過(guò)虛增、截留、多計(jì)或少計(jì)收入造成一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而形成涉稅風(fēng)險(xiǎn)（此處指企業(yè)所得稅）。

二、主要風(fēng)險(xiǎn)防范及控制點(diǎn)

（一）租賃計(jì)劃編制與審定

出租企業(yè)房產(chǎn)管理部門依據(jù)房產(chǎn)現(xiàn)狀、租賃市場(chǎng)等情況，編制年度租賃業(yè)務(wù)計(jì)劃，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人審核后，報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審定。

（二）廣泛征集意向承租方

按照“公開(kāi)、公正、公平”的原則，通過(guò)出租房產(chǎn)公告，對(duì)所有立項(xiàng)出租房產(chǎn)須通過(guò)各種形式對(duì)外發(fā)布出租資產(chǎn)信息，廣泛征集意向承租方。

（三）組織談判、合同簽訂與變更

1.租賃方案審定。出租企業(yè)房產(chǎn)管理部門應(yīng)組織有關(guān)部門對(duì)擬出租房產(chǎn)等標(biāo)的物的可行性進(jìn)行論證，對(duì)擬出租房產(chǎn)或承租方的申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查，提出租賃方案報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審定。

2.談判與價(jià)格確認(rèn)。企業(yè)房產(chǎn)管理部門應(yīng)根據(jù)審定的資產(chǎn)租賃方案和有關(guān)政策，就租賃資產(chǎn)的范圍、數(shù)量、用途、價(jià)格、日常維護(hù)以及租金、押金收取方式等事項(xiàng)，與承租方談判，談判過(guò)程應(yīng)有書面記錄。由房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)人審定，并報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審定。

3.向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。出租方須持房屋所有權(quán)證、單位介紹信，到房屋所在地公安派出所申請(qǐng)登記。

4.向土地管理部門申請(qǐng)。如涉及土地使用權(quán)出租的，須持國(guó)有土地使用證、地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明等合法證件，出租企業(yè)向所在地市、縣人民政府土地管理部門進(jìn)行書面申請(qǐng)。

5.向公安機(jī)關(guān)備案。合同簽訂后，由出租企業(yè)向公安派出所簽訂治安責(zé)任書，向公安派出所備案與承租人簽訂的租賃合同。

6.框架協(xié)議、合同變更或提前終止時(shí)，出租企業(yè)房產(chǎn)管理部門應(yīng)提出書面申請(qǐng)、或接收對(duì)方提出的書面申請(qǐng)并提交審核意見(jiàn)，按照原合同審簽程序辦理。

7.向有關(guān)機(jī)關(guān)辦理注銷手續(xù)。房屋停止租賃的，出租企業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)焦才沙鏊屯恋毓芾聿块T辦理注銷手續(xù)。

（四）收入確認(rèn)與租金收取

1.收入確認(rèn)與發(fā)票開(kāi)具。出租企業(yè)財(cái)會(huì)部門根據(jù)協(xié)議或合同，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，按月確認(rèn)租賃收入。對(duì)雙方認(rèn)定的賠償事項(xiàng)，也需確認(rèn)賠償收入，并開(kāi)具發(fā)票，進(jìn)行賬務(wù)處理。

2.租金收取。出租企業(yè)資產(chǎn)管理部門應(yīng)按框架協(xié)議、合同約定要求，督促承租方按時(shí)支付租金，財(cái)會(huì)部門依據(jù)收到的租金及時(shí)作賬務(wù)處理。

3.正確納稅。在交納房產(chǎn)稅時(shí)，首先，根據(jù)建筑面積合理劃分自用與租賃房產(chǎn)價(jià)值。其次，正確劃分房屋和非房屋租賃的價(jià)款（房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，有墻或兩邊有柱）。根據(jù)上述兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)繳納房產(chǎn)稅，同時(shí)根據(jù)收入計(jì)提繳納營(yíng)業(yè)稅。

收入如涉及劃撥土地收益，應(yīng)當(dāng)以土地使用費(fèi)或土地租金等形式向土地管理部門繳納租金收入中所包含的土地收益。

4.欠款催收。對(duì)逾期欠款，出租企業(yè)資產(chǎn)管理部門應(yīng)會(huì)同財(cái)會(huì)部門制訂相應(yīng)措施及時(shí)組織催收，催收責(zé)任應(yīng)落實(shí)到具體人員。

（五）日常監(jiān)控與管理

1.臺(tái)賬管理。出租企業(yè)資產(chǎn)管理部門應(yīng)建立管理臺(tái)賬，內(nèi)容包括：承租方名稱、租賃房產(chǎn)名稱、數(shù)量、租賃價(jià)格、期限、用途、租賃押金、租金收取、管理責(zé)任人情況等。

2.承租方資信核查與檔案管理。出租企業(yè)資產(chǎn)管理部門應(yīng)對(duì)大額、長(zhǎng)期及重要租賃事項(xiàng)建立承租方管理檔案，定期核查承租方情況，評(píng)估承租方信用，編制信用評(píng)估表，報(bào)知企業(yè)有關(guān)部門。

3.租賃資產(chǎn)的定期查驗(yàn)。出租企業(yè)資產(chǎn)管理部門應(yīng)按合同約定，定期對(duì)出租資產(chǎn)進(jìn)行查驗(yàn)，監(jiān)督承租方按合同約定范圍使用租賃房產(chǎn)，保證租賃房產(chǎn)完好，發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時(shí)制訂應(yīng)對(duì)措施并向分管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。

（六）分析與考核

1.分析。出租企業(yè)資產(chǎn)管理部門應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門定期對(duì)房產(chǎn)利用率、閑置資產(chǎn)盤活效果、租賃效益、租賃合同執(zhí)行狀況、款項(xiàng)收取及清欠結(jié)果等對(duì)出租房產(chǎn)績(jī)效和綜合管理情況進(jìn)行分析，并向企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。

2.考核。出租企業(yè)應(yīng)建立與租賃相關(guān)的考核辦法，定期對(duì)出租資產(chǎn)績(jī)效、款項(xiàng)收取等綜合管理情況進(jìn)行考核。