高房價的癥結及抑制的根本措施

○ 石建勛 （同濟大學經濟與管理學院教授、博導）

近期，國家和一些地方連續出臺抑制高房價的政策措施，直接打擊投資投機性購房，其力度和針對對象的明確程度前所未見；預計短期內，它們將對房價過快上漲有一定抑制作用，但從長期看，還需要采取一些徹底的改革措施來治本。

1、相關政策相互矛盾是房價居高不下的根源

我國平均房價連續十幾年上升，特別是2009年下半年以來，全國房價普遍上漲過快，引起廣泛擔憂。從根本上說，目前房價居高不下不僅與供求矛盾等市場因素相關，更與長期以來我國土地政策、產業政策、財政政策、金融政策與改善民生的公共政策相互矛盾有直接關系，也與房地產開發模式及管理體制存在缺陷有直接關系。

比如，讓每一個公民“住有所居”是我們社會主義國家保障和改善民生的一項重要的公共政策。而要實現“住有所居”的民生目標，需要政府大規模投入，需要設法使房價大體保持在多數百姓能夠買得起的水平上，而不應指望通過稅費和高額地價從房地產開發中獲取巨額財政收入。然而長期以來，房地產業作為我國經濟支柱產業之一和一大消費熱點，不僅對GDP的快速增長貢獻巨大，也成了各地方政府“土地財政”收入的重要來源，因此，相當多的地方政府對地價、房價上漲“樂見其成”。

再如，土地的壟斷性決定了房地產業并非充分競爭產業，房子也并非完全市場化的商品，而具有保障、改善民生的公益性質，不能完全交由市場調節。可是現實中的房地產開發模式卻是完全市場化、企業化的。通過各種辦法拿到地的開發商完全按照市場化操作，為追求超額利潤，將房價炒到畸高，造成了目前民眾抱怨的困境。

眼下，普通百姓都希望房價降低，低到自己能夠買得起的范圍內，但如果房價下降過快、降得過低，又將造成兩個后果：一是極大地壓縮了開發商的利潤空間，使得開發商投資開發的積極性降低，從而導致地方政府“土地財政”收入的減少和地方GDP增速的減緩；二是可能導致大量房地產企業破產，累及銀行業。因此，上述后果所涉及的利益主體——地方政府、房地產企業和金融企業，對降房價大多不積極，而恰恰就是這些利益主體對于房地產市場擁有更多的發言權和主導權。是政策錯位導致了地方政府、房地產開發商、銀行和百姓利益之間的矛盾關系，導致房價高企成為普遍現象。

2、唯有徹底改革才能突破高房價困境

破解高房價困境的根本之道，在于徹底改革。具體來說包括以下幾項。

第一，應該把改善民生與調整房地產供應結構緊密結合，努力增加保障性住房供給。有資料顯示，我國香港地區、新加坡的保障性住房比例分別達到了50%和84%。我們有必要學習借鑒它們的經驗，積極推進保障性住房的大規模建設，進而大幅度增加保障性住房比例。同時要加快制訂、完善全國統一的保障性住房配售條件、流轉、管理等法律和制度規范，嚴格依法管理，杜絕弄虛作假、徇私舞弊等腐敗問題，杜絕保障性住房的完全市場化開發和商業化投資炒作。

第二，應該把調控房地產政策與財稅體制改革緊密結合。“十二五”期間，將土地批租作為地方政府重要財政收入來源的做法已不可持續，要采取切實措施調整中央和地方的財政收入分配關系，增加地方稅收留成，改變地方政府過度依賴土地出讓金收入維持財政運轉的現狀，逐步建立保證各級政府財政可持續運作的長效機制。未來，調控房地產的政策能否切實收到預期效果，關鍵看財稅體制的綜合改革是否配套，在多大程度上減輕了地方政府對房地產的依賴。

第三，要著手改革現行的房地產開發模式，實行多軌制的開發與建設。應打破只有房產商開發房地產的格局，走房產商開發、政府開發、單位集資建房等多種途徑。比如可以采取“政府出地，房產開發商建房”的辦法，由政府提供成熟土地，按“代建制”即建設主體招投標的模式實施各類房屋的建設，房產商只能買賣地上建筑部分的房屋，地皮部分則以稅收或租金方式由政府根據地價增值情況逐年累進或分年限向房屋購買者征收。還應改革現行單一的供地制度，按使用方向實行有條件的土地“招拍掛”，如解決普通居民自住用房的“三限”土地招標（限房價、限地價、限戶型）等。

第四，加快產業結構調整，有計劃有步驟地使房地產業退出國民經濟支柱產業序列。房地產業相對IT、生物制藥等行業，技術含量低，對國力增強的綜合推動作用有限。而且這一行業的興盛是以資源損耗為代價的，因為土地是越用越少的資源。國家的實力提升，不可能靠房地產業暴利來實現。

第五，構建類似調控通脹的全國統一的房地產價格指標體系和調控機制。長期以來，對于房價等資產價格過高的問題，我們沒有像針對CPI過高那樣、以類似央行的專門機構進行管理和調控，也沒有針對性較強的專門調控手段。主管房地產開發建設的部門往往把重點放在房地產業的“發展”上，站在開發商一邊考慮問題多，而對危及百姓“住有所居”的房價管理問題思考得少。這也許是導致幾年來房價一直下不來，并且“越調控越高”的原因之一。因此，必須盡快落實各級政府調控房價的責任部門和考核機制，把有效控制房價過快上漲作為各級政府的工作目標。

當前，抑制房價過快上漲的應急措施首先還是要增加供給，尤其是增加普通商品住房、經濟適用房、限價房及廉租房供應；其次，還是要抑制不合理的需求——從目前情況看，主要是抑制投資投機性等非自住房需求；再次，要加強管理，嚴厲打擊房產開發商囤地炒地、建成住宅后捂盤惜售等炒高房價的行為。