我國廉租房保障制度的研究與建議

○楊 菁 崔 野 趙 巖

（1、中央財經大學信息學院 北京 100081 2、內蒙古工業(yè)大學機械學院 內蒙古 呼和浩特 010051 3、中國電力投資集團公司電力工程有限公司 山東 海陽 265116 4、內蒙古工業(yè)大學管理學院 內蒙古 呼和浩特 010051）

一、我國廉租房保障的沿革

20世紀70年代末，我國開始了城鎮(zhèn)住房制度改革。在這一過程中，建立住房保障制度一直是我國住房制度改革的重要內容，包括廉租房制度、公租房制度、經濟適用房體系等。其中，作為向城鎮(zhèn)低收入群體提供低租金住房的廉租房是我國住房保障體系的重要組成部分。

1998年7月，國務院發(fā)布《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知》，首次提出最低收入家庭可租賃由政府或單位提供的廉租房；廉租房可從騰退的舊公有住房中調劑解決，也可以由政府或單位出資興建；廉租房的租金實行政府定價；承租廉租房實行申請、審批制度。2003年12月，建設部、民政部等六部委共同發(fā)布了《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》，就國務院與地方政府的責任分工、廉租住房房源、租金標準、住房面積控制標準、申請審批制度、管理等方面都做了原則性的規(guī)定。2005年7月，建設部和民政部再次頒布第122號令《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》，對廉租住房的具體實施環(huán)節(jié)做了更詳細的規(guī)定。我國又在2006年出臺了“國六條”來保障廉租房的建設，并在2007年頒發(fā)了《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，尤其是胡錦濤同志在黨的十七大報告中提出“健全廉租房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”，都體現(xiàn)出我國廉租房制度的不斷完善。

從1998年國家出臺廉租房政策至今，我國的廉租房保障經歷了一個從試點城市探索到全面范圍實施的過程，在保障低收入家庭基本生活水平、緩和社會矛盾方面做出了貢獻，在提高社會效率的同時也促進了社會公平，由于廉租房價較格低，減輕了低收入人群住房方面的經濟壓力，讓一部分低收入家庭獲得了實惠。

二、我國廉租房保障的現(xiàn)狀

自出臺廉租房政策以來，我國的廉租房建設取得了較大的成就。至2006年底，全國657個城市中己有512個城市建立了廉租房制度，占總數(shù)的77.9%。全國累計己有54.7萬戶低收入家庭通過廉租房住房保障改善了住房條件。僅2006年，新增的受益家庭就達21.9萬戶。2008年全國用于廉租房建設的資金300多億元，全國在建的廉租房63萬套。到2008年底，通過新建、購置廉租房及棚戶區(qū)改造等多種方式，以實物方式解決了250萬戶的住房困難。同時累計發(fā)放租賃補貼達229萬戶。2009年中央加大對財政困難地區(qū)廉租住房制度的資金投入，用于各地廉租房建設的資金投入達330億元。此外中央代地方增發(fā)的國債資金也作為地方的配套資金，補充用于廉租房建設和保障性安居工程。但是，由于廉租房建設的地區(qū)發(fā)展極不平衡，廉租房建設中還存在著一些問題。

1、部分地方政府重視不夠，導致廉租房房源供給不足

一些地方的政府由于考慮到廉租房供應將拉低房價，壓低被稱作地方“第二財政”的土地出讓金，不僅會影響當?shù)卣慕洕妫矔绊懏數(shù)谿DP增長速度，從而影響到官員的政績考核。加之現(xiàn)在并沒有嚴格的評估和獎勵、懲戒機制，拒不執(zhí)行廉租房政策的地方得不到任何處罰，致使政策設計理念與政策執(zhí)行實際效果差距較大。

2、配套政策不完善，對享受廉租房政策的低保人員資格的認定和退出機制不完善

目前我國的統(tǒng)計與審核機制不夠完善，對符合廉租房政策的保障家庭認定存在一定的漏洞，致使一些不符合政策的人搭上了廉租房的便車，而確實有需要的家庭卻得不到應有的保障。同時，一些城市還缺乏對廉租戶實行動態(tài)的管理及退出機制，缺乏事后監(jiān)督，致使一些廉租戶有機可乘，部分家庭把廉租房租給他人。這既加重了政府的財政負擔，也使許多本該享受到廉租房政策待遇的人享受不到應有的政策保障。而那些不符合或不再符合保障條件的人卻不肯退還所占有的社會資源，從而造成資源分配上的不公，效率的降低。廉租房退出機制不完善，己成為廉租房制度向前推進的瓶頸，也是實現(xiàn)社會公平、保證資源使用效率的障礙。

3、資金籌措渠道單一，缺乏社會力量參與的激勵機制

目前我國的廉租房建設資金主要來源于政府的財政補貼和住房公積金增值收益，而這些資金有限，不能滿足廉租房建設、購買的需求，并且大部分政府實際上并沒有將土地出讓的收益用于廉租房的建設，這無疑對廉租房制度的資金來源形成很大的制約。

4、廉租對象覆蓋面狹窄，需求旺盛與房源供給短缺并存

我國廉租住房制度規(guī)定的保障對象是最低收入家庭，因而一些中間層家庭和農民工群體卻無法享受這一政策。目前各城市出臺的廉租房政策，保障對象多限定在低保戶、優(yōu)撫家庭中的住房困難戶，而那些在城市中既買不起房、又非低保的“夾心層”和大量的流動人口則不在廉租房保障范圍內，致使這些人群處于住房保障體系政策之外。因此，相對狹窄的保障范圍，使得很多群體在參與分配之前就遭受到制度上缺陷所帶來的機會不公平。同時，已經納入保障范圍的對象也有很大一部分無法享受到應有的保障住房，從而出現(xiàn)廉租房排隊進入時間長的現(xiàn)象。

三、廉租房制度完善的途徑

通過以上分析可以看到，我國廉租房建設雖然已經取得了很大的成就，但仍無法滿足社會的需要，并且廉租房的制度也需要繼續(xù)不斷完善發(fā)展，才能更好的保障低收入群體的利益。廉租房制度的本身涉及到我國社會公平及效率問題，從社會公平的角度來看，廉租房是由政府出資牽頭，通過各種形式的補貼保證低收入家庭在無力承擔商品房的情況下，同樣能住上一定條件的住房。在兼顧社會公平的同時，政府也要考慮在低收入家庭內部的公平和效率問題，對經濟情況比較困難的家庭要優(yōu)先照顧，同時廉租房也不能只進不出，造成資源的浪費和利用效率低下。因此，下文提出若干關于廉租房制度完善的具體建議。

1、完善廉租房供給制度，加大廉租房供應力度

我國目前的國情是人多地少、城市化進程加快、經濟高速增長、城鄉(xiāng)收入差距懸殊和家庭規(guī)模小型化，這就決定了我國住房需求大于供給是一個長期的、明顯的局面。我國廉租房有關管理辦法規(guī)定，實物配租的廉租房來源應以收購現(xiàn)有舊住房為主，城市廉租房興建應盡量避免過度集中，以免出現(xiàn)城市貧民窟現(xiàn)象，同時政府應對相應的配套設施及物業(yè)管理進行必要的保障。在新建廉租房時可以考慮在公交等基礎設施系統(tǒng)完善的城鄉(xiāng)結合部興建，以降低土地成本、分流人口，形成多中心的城市格局。

2、廉租房的產權和日常管理必須劃歸政府所有，由政府進行合理的租金定價

產權劃歸政府可以確保政府對廉租房房源的控制和管理，使已不符合廉租房政策的租住戶能夠盡早的退出，以便其他困難家庭能夠受到應有的保障，在最大程度上節(jié)約資源，提高資源的使用效率，同時也便于政府對廉租房小區(qū)的維護和管理，為租住者提供應有的配套服務和保障。政府在進行廉租房租金定價時既要進行必要的成本核算，也要充分考慮到市場同類住房的租金，確保廉租房租金遠低于市場價格。同時政府應根據(jù)廉租房的地段和房齡進行差額定價，方便低收入家庭根據(jù)自身的情況進行選擇。要保證政府對廉租房的監(jiān)管，防止利用廉租房名義進行的尋租行為。

3、建立有效的準入、退出和動態(tài)跟蹤機制

建立自上而下的專門機構統(tǒng)一管理廉租房相應的工作，定期對享受廉租房家庭的收入、住房狀況等基本情況進行復核，當承租人收入狀況好轉、不再符合廉租房租賃條件時，應及時進行清退，使廉租房始終處于一種動態(tài)合理狀態(tài)。承租廉租房要簽訂租賃合同，期間不得轉租轉讓、調換或改變用途、無故閑置或者拖欠廉租租金；期滿要求續(xù)租的，經重新審查，符合條件者，準予續(xù)簽續(xù)租；租賃期間中途退房，可無條件予以終止合同關系。同時，要建立完善審查機制和方法，盡量縮短審查時間。廉租房退出機制的建立和完善，對廉租房資源的高效利用有著積極作用。

4、完善廉租房資金的籌措機制，形成多元化的資金來源渠道

第一，對于一些地方財政困難、沒有足夠財力用于廉租房興建和征購的政府，需要中央財政給予必要支持。通過財政撥款獲得的廉租房資金，在政府預算支出中，將其作為專項資金設立。

第二，住房公積金增值收益，可用于建立住房公積金貸款風險準備金、住房公積金管理中心的管理費用和建設城市廉租房的補充資金。

第三，在城市土地收益特別是增加的城市土地收益中，劃出一定比例作為廉租房修購資金。

第四，通過發(fā)行債券、在出售公房收入中劃出部分廉租房修購資金、接受企業(yè)和個人捐贈、發(fā)行“廉租房修購彩票”等方式，確保廉租房建設有穩(wěn)定的資金來源。

第五，利用房地產信托基金解決廉租房問題。政府每年只需要投入用來保障廉租房租金和資本市場回報率之間缺口的預算資金或社保資金即可，使有限的政府資金帶動較大規(guī)模的社會資金用于收購充足的廉租房源，滿足廣大低收入家庭的住房需求。

5、建立實物補貼與現(xiàn)金補貼相結合的補貼方式

包括由政府提供公有的廉租房的實物形式的補貼，和政府提供資金補貼、保障對象自行尋找住房的現(xiàn)金補貼。對于普通低收入家庭來說，應以采取現(xiàn)金補貼為主，這樣方便低收入家庭根據(jù)自己的特點和需求進行選擇；對于一些行動不便或者無力在市場上自主尋找住房的人，則應以實物補貼為主，這樣也減少這些家庭在尋找住房時遇到的實際困難。這種政策的復合型和多樣性，即可以實現(xiàn)對低收入家庭的住房資助和補貼，同時也提高了政府補貼的實際效果。

總之，廉租房制度是我國目前必須采取的一種社會保障方式，需要同醫(yī)療保障、失業(yè)保障、養(yǎng)老保障一樣得到應有的關注和重視。只有這樣，才能真正實現(xiàn)人民的安居樂業(yè)、衣食無憂。

[1]李愛娟：我國廉租房保障問題及對策研究[D].湖南師范大學碩士學位論文，2009.

[2]龐秀艷：我國公共政策的公平價值取向：解讀“廉租房”政策[J].淮南師范學院學報，2008（2）.

[3]馬驍、孫玉娟：從社會公平角度審視我國廉租房制度建設[J].上海房地，2009（12）.

[4]康萍：我國住房補貼的理論分析和對策研究[J].企業(yè)經濟,2004（9）.