非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)罪客觀方面的認(rèn)定

黃自強(qiáng), 田 華

(湖南文理學(xué)院法學(xué)院,湖南常德415000)

非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)罪的客觀方面表現(xiàn)為非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán),情節(jié)嚴(yán)重的行為。非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)是指違反土地管理法、森林法、草原法等法律以及有關(guān)行政法規(guī)中關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)。以土地用途為標(biāo)準(zhǔn)將非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)分為以下三類(lèi):一是非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)農(nóng)用地使用權(quán);二是非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)建設(shè)用地使用權(quán);三是非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)未利用地使用權(quán)。

一、非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)農(nóng)用地使用權(quán)

農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地,包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)法》規(guī)定,在不改變土地用途等條件下,通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。十七屆三中全會(huì)也認(rèn)可這種流轉(zhuǎn)方式。文件指出,在不得改變土地集體所有性質(zhì),不得改變土地用途與不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益前提下,允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。《土地管理法》第四條規(guī)定,國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度,國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃,規(guī)定土地用途,將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。由此看來(lái),非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)農(nóng)用地使用權(quán)是指違反土地利用總體規(guī)劃改變農(nóng)業(yè)用途的轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)農(nóng)用土地使用權(quán)。

鑒于國(guó)情,違反土地利用總體規(guī)劃改變土地用途轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)農(nóng)用土地使用權(quán),在現(xiàn)階段以及相當(dāng)長(zhǎng)的一段歷史時(shí)期內(nèi)主要表現(xiàn)為農(nóng)用地用于建設(shè)用地。正如學(xué)者在調(diào)查的基礎(chǔ)上指出,農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)存在著一個(gè)不可忽視的問(wèn)題。即個(gè)別地區(qū)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后改變農(nóng)業(yè)土地用途進(jìn)行非農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)。如,從事工商業(yè),搞永久性建筑。[1]對(duì)此,《土地管理法》第四條規(guī)定,嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,控制建設(shè)用地總量,對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。

在現(xiàn)階段以及相當(dāng)長(zhǎng)的一段歷史時(shí)期內(nèi)違反土地利用總體規(guī)劃改變農(nóng)業(yè)用途的非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)農(nóng)用地使用權(quán)主要表現(xiàn)為農(nóng)用地用于建設(shè)用地,但并不意味著非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)農(nóng)用地使用權(quán)之“改變土地用途”只表現(xiàn)為農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地 (建設(shè)用地)這一種形式,還可以表現(xiàn)為農(nóng)用地之間的轉(zhuǎn)變。直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地都是農(nóng)用地,包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面,因而違反土地利用總體規(guī)劃,改變農(nóng)用地用途種類(lèi)的轉(zhuǎn)讓農(nóng)用地同樣是非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。從理論上分析,違反土地利用總體規(guī)劃改變?nèi)魏我环N農(nóng)用地用途轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)農(nóng)用地使用權(quán)都是非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)。從立法現(xiàn)狀與實(shí)際情況來(lái)考察,主要表現(xiàn)一下兩種情況:一是非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)之改變草地用途。如有學(xué)者指出,由于糧食價(jià)格上漲,部分干部群眾中“種草不如種糧、養(yǎng)草不如開(kāi)荒”的短期意識(shí)沒(méi)有得到及時(shí)遏制及法律觀念淡薄,大量草原被開(kāi)墾,成為一些違法者的“聚寶盆”,生態(tài)環(huán)境和畜牧業(yè)生產(chǎn)遭到嚴(yán)重的破壞。根據(jù)《草原法》第六十四條①與《刑法》二百二十八條,違反土地利用總體規(guī)劃改變草地用途的轉(zhuǎn)讓草地使用權(quán)用于耕地的行為是非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。[2]二是非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)之改變林地用途。違反《森林法》所確定的林地用途管制度與林地轉(zhuǎn)用審批制度,違反土地利用總體規(guī)劃改變林地用途轉(zhuǎn)讓農(nóng)用土地使用權(quán)也應(yīng)認(rèn)定為非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)。

二、非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)建設(shè)用地使用權(quán)

建設(shè)用地是指用于建造建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施的土地,它是相對(duì)于農(nóng)業(yè)用地而言的。在我國(guó),建設(shè)用地包括國(guó)有建設(shè)用地和集體所有建設(shè)用地。國(guó)有建設(shè)用地是指所有權(quán)屬于國(guó)家的建設(shè)用地,集體所有建設(shè)用地是指所有權(quán)屬于農(nóng)民集體的建設(shè)用地。根據(jù)建設(shè)用地的權(quán)屬不同,非法轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地分為二類(lèi):一是非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán);二是非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)。

(一)非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)

國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式有出讓和劃撥兩種,國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)依其取得的方式不同,其轉(zhuǎn)讓條件也有所不同。為防止用地者單純實(shí)施土地投機(jī)、炒賣(mài)地皮,哄抬地價(jià),《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書(shū),按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上,屬于成片開(kāi)發(fā)工地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十三條規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的,必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意,簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。因?yàn)槌鲎尯贤屑s定的土地用途,體現(xiàn)著國(guó)家土地規(guī)劃控制方面的公法意圖,基于社會(huì)公共利益的考慮必須在整個(gè)出讓期限內(nèi)得以實(shí)施,不得隨意變更。若變更應(yīng)依法履行相應(yīng)手續(xù)。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定,以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定,報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并依照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金,以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí),有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。之所以這樣規(guī)定,是因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)人權(quán)利內(nèi)容不充分,其對(duì)土地僅有占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán),而無(wú)處分權(quán),也無(wú)完全的收益權(quán)。其實(shí)施房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí).應(yīng)依法獲取國(guó)有土地所有者代表同意井與之分享土地收益。由此看來(lái),不按上述條件轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)認(rèn)定為非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

(二)非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)集體所有建設(shè)用地使用權(quán)

根據(jù)《土地管理法》第四十三條②,集體建設(shè)用地包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、村民住宅用地、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地。《土地管理法》第六十三條規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是,符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。據(jù)此,關(guān)于集體所有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,除因破產(chǎn)、兼并等情形致使鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn)是合法外都是屬于非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。易言之,非破產(chǎn)、兼并等因素導(dǎo)致鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地轉(zhuǎn)讓、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地轉(zhuǎn)讓與村民住宅用地轉(zhuǎn)讓屬于非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。非破產(chǎn)、兼并等因素導(dǎo)致鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓屬于非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)無(wú)異議,村民住宅用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是否屬于非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)爭(zhēng)議較大。

肯定說(shuō)以《土地管理法》第六十三條與有關(guān)行政法規(guī)為依據(jù)。《土地管理法》第六十三條的內(nèi)容實(shí)際上否定了宅基地的流轉(zhuǎn)。國(guó)土資源部于2004年11月2日發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》規(guī)定,嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。[3]在城鎮(zhèn)居民不購(gòu)買(mǎi)宅基地與農(nóng)村居民可以無(wú)償取得宅基地現(xiàn)實(shí)情況下實(shí)質(zhì)上否定了宅基地的流轉(zhuǎn)。

否定說(shuō)以土地管理法等法律沒(méi)有明確禁止宅基地轉(zhuǎn)讓為理由。《土地管理法》第六十二條規(guī)定,農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn):農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)。有學(xué)者指出,《土地管理法》第六十二條規(guī)定隱含了一個(gè)前提,即宅基地的使用權(quán)是可以隨房屋一起轉(zhuǎn)讓的,這在一定程度上也可以看作宅基地流轉(zhuǎn)的法律依據(jù)。[4]還有學(xué)者也指出,《土地管理法》第六十二條本意是堅(jiān)持每戶(hù)只能分配一處宅基地,但表述上變成了可以通過(guò)出賣(mài)住房變相出賣(mài)宅基地。實(shí)際生活中有人鉆法律政策不夠完善的空子而交易或變相交易農(nóng)村宅基地。[5]根據(jù)刑事司法原則之有利于被告作為原則,當(dāng)刑法規(guī)定出現(xiàn)歧義和模糊的時(shí)候,法官原則上應(yīng)當(dāng)按照有利于被告的原則,做出狹義或者廣義的理解,即刑法解釋只能作限制解釋不能作擴(kuò)張解釋(除非是有利于被告的擴(kuò)張解釋)。基于此,宅基地的流轉(zhuǎn)不應(yīng)認(rèn)定為非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而對(duì)其予以刑法規(guī)制。

需要指出的是,雖然《物權(quán)法 (草案)》第一百六十二條③體現(xiàn)了《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》中的內(nèi)容,但是2007年3月16日通過(guò)的《物權(quán)法》回避了這一問(wèn)題,將其修改為“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”。這一最新立法反映出我國(guó)立法在這一問(wèn)題上的立法取向。廣東省國(guó)土資源廳草擬的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》中明確了農(nóng)民合法的宅基地可上市流轉(zhuǎn),其中包括宅基地的轉(zhuǎn)讓、出租,并擁有收益權(quán)。

集體建設(shè)土地使用權(quán)分為現(xiàn)實(shí)的已經(jīng)被土地使用者合法取得建設(shè)用地使用權(quán)的土地和已被土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)規(guī)劃確定為建設(shè)用地的土地兩類(lèi)。由我國(guó)土地使用制度改革的目標(biāo)所決定,作為集體土地建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓客體的應(yīng)該是前者而不是后者。我國(guó)《土地管理法》明確規(guī)定:“在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi),為實(shí)施規(guī)劃而將農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,按土地利用年度計(jì)劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi),具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)”。其表明可以依法轉(zhuǎn)讓的農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地使用權(quán)是已經(jīng)取得的建設(shè)用地,土地利用總體規(guī)劃確定的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地,要變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的建設(shè)用地,需要經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按土地利用年度計(jì)劃分批次批準(zhǔn)。2003年6月24日廣東省人民政府頒布的《關(guān)于試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的通知》規(guī)定了農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的條件④也印證了這一觀點(diǎn)。由此看來(lái),轉(zhuǎn)讓規(guī)劃中的集體建設(shè)用地使用權(quán)也屬于非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

三、非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)未利用地使用權(quán)

長(zhǎng)期以來(lái),我國(guó)土地計(jì)劃管理的范疇主要是建設(shè)占用農(nóng)用地,未利用地⑤并不在計(jì)劃管理之列,實(shí)質(zhì)是鼓勵(lì)地方充分利用這些土地。在國(guó)家嚴(yán)格控制建設(shè)占用農(nóng)用地 (特別是耕地)的形勢(shì)下,占用未利用地用于建設(shè)較為普遍。“十五”期間,全國(guó)共新增建設(shè)用地3 285萬(wàn)畝,建設(shè)占用耕地1 641萬(wàn)畝,占用未利用地1 644萬(wàn)畝。為此,2004年《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定,將新增建設(shè)用地控制指標(biāo) (包括占用農(nóng)用地和未利用地)納入土地利用年度計(jì)劃,以實(shí)際耕地保有量和新增建設(shè)用地面積,作為土地利用年度計(jì)劃考核、土地管理和耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)考核的依據(jù)。按照這一土地管理法律法規(guī)和建設(shè)用地報(bào)批的政策規(guī)定,任何非農(nóng)業(yè)建設(shè)需要使用未利用地的,必須符合土地利用總規(guī)劃和鄉(xiāng) (鎮(zhèn))村規(guī)劃,納入土地利用年度計(jì)劃,易言之,未利用地轉(zhuǎn)讓用于農(nóng)業(yè)用地符合國(guó)家現(xiàn)行的法律與政策,但必須根據(jù)土地利用年度計(jì)劃轉(zhuǎn)讓未利用地用于建設(shè)用地。不符合土地利用年度計(jì)劃而轉(zhuǎn)讓未利用地用于建設(shè)用地是非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)的表現(xiàn)形式之一。

最后需要指出的是,準(zhǔn)確認(rèn)定非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)罪客觀方面的種種表現(xiàn)形式還必須考察我國(guó)的犯罪界定模式。由于受我國(guó)犯罪界定模式之定性加定量的分析模式的影響,分析一個(gè)行為是否構(gòu)成犯罪,既對(duì)其性質(zhì)進(jìn)行考察,又對(duì)其所包含的數(shù)量進(jìn)行評(píng)價(jià),是否達(dá)到一定的數(shù)量對(duì)決定某些行為是否構(gòu)成犯罪有重要意義。這就意味著,違反土地管理法規(guī),非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)情節(jié)嚴(yán)重的行為才能認(rèn)定為非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)罪的客觀方面。《最高人民法院關(guān)于審理破壞土地資源刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條規(guī)定,以牟利為目的,違反土地管理法規(guī),非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),非法轉(zhuǎn)讓基本農(nóng)田五畝以上的;非法轉(zhuǎn)讓基本農(nóng)田以外的耕地十畝以上的;非法轉(zhuǎn)讓其他土地二十畝以上的;非法獲利五十萬(wàn)元以上的;非法轉(zhuǎn)讓土地接近上述數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)并具有其他惡劣情節(jié)的,如曾因非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)受過(guò)行政處罰或者造成嚴(yán)重后果等,屬于非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)“情節(jié)嚴(yán)重”。換句話(huà)講,認(rèn)定“違反土地利用總體規(guī)劃改變農(nóng)業(yè)用途的轉(zhuǎn)讓農(nóng)用土地使用權(quán)”與“不符合土地利用年度計(jì)劃而轉(zhuǎn)讓未利用地用于建設(shè)用地”等是非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的客觀方面還必須結(jié)合《最高人民法院關(guān)于審理破壞土地資源刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》司法解釋,方可準(zhǔn)確界定。

對(duì)非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)客觀方面的表象予以認(rèn)定是為了對(duì)構(gòu)成這一犯罪的主體使用相應(yīng)刑罰。然而,刑罰的目的也是有限的,它之于樹(shù)立人們對(duì)法的忠誠(chéng)與信仰之目的實(shí)現(xiàn)程度也是有限的。事實(shí)上,人們自覺(jué)地忠誠(chéng)和信仰法律必定基于諸多理由。理由之一是法律本身之良善;理由之二來(lái)自于政治領(lǐng)域;理由之三來(lái)自于傳統(tǒng)文化的影響;理由之四來(lái)自于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平;最后一個(gè)理由是個(gè)體的知識(shí)水平與人格特征。[6]因而,我們需要對(duì)非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為進(jìn)行綜合治理。

[1]王翠蓮,徐彥海.關(guān)于葫蘆島市農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)情況的調(diào)查報(bào)告 [J].農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì),2004,(1):16.

[2]劉廣輝.淺談非法轉(zhuǎn)讓草原構(gòu)成犯罪的法律應(yīng)用 [J].吉林畜牧獸醫(yī),2004,(8):67.

[3]史衛(wèi)民.農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律思考 [J].理論導(dǎo)刊,2007,(9):69.

[4]楊子蛟.集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律思考——兼評(píng)《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》 [J].甘肅社會(huì)科學(xué),2006,(1):157.

[5]孟勤國(guó).物權(quán)法開(kāi)禁農(nóng)村宅基地交易之辯 [J].法學(xué)評(píng)論,2005,(4):29.

[6]覃志軍,唐鈺林.刑罰目的體系論 [J].懷化學(xué)院學(xué)報(bào),2006,(3):55.

注釋:

①對(duì)買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓草原,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

②任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè),需要使用土地的,必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。但是,興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的,或者鄉(xiāng) (鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。

③房屋只能在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn),宅基地使用權(quán)與房屋一并轉(zhuǎn)讓;禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。

④1.經(jīng)依法批準(zhǔn)使用或取得的建設(shè)用地;2.符合土地利用總體規(guī)劃和城市、鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃;3.依法辦理土地登記,領(lǐng)取土地權(quán)屬證書(shū);4.界址清楚,沒(méi)有權(quán)屬糾紛。

⑤未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地,包括未利用土地、其他未利用地兩個(gè)二級(jí)地類(lèi)。未利用土地又分為荒草地、鹽堿地、裸土地與裸巖石礫地;其他未利用土地又分為其他土地 (未列入農(nóng)用地、建設(shè)用地的其他水域地)、河流水面、湖泊水面、葦?shù)亍⒈ㄅc永久積雪。