基于SCP范式的房地產業分析

□文/周 娜 俞 濤

一、房地產業基本環境分析

由于分類標準不同，各國和地區對房地產業的性質定位也各不相同。我國1985年5月發布的《國務院辦公廳轉發國家統計局關于建立第三產業的統計報告》中，明確地把房地產業定性為第三次產業的第二個層次，即為生產和生活服務的部門中，與金融、保險、旅游業等產業并列。

（一）需求分析

1、需求影響因素分析。由于房地產業與國民經濟的緊密聯系，使其發展呈現出明顯的順經濟周期特性。。根據經濟理論的分析研究，房地產市場的需求主要受以下幾個方面因素的影響：房地產的價格，社會經濟發展與城市化水平，城市人口數量、人口結構及人口增長，人們的收入水平，城市產業結構及其變化，經濟制度和政策因素等。

2、房地產需求價格彈性分析。房地產由于其位置的不可移動性和特殊性，使不同地域的房地產完全不可替代，而且房地產的用途也很難改變。因此，總體來說，房地產需求價格彈性較小，即房地產需求量對于房地產價格變化的反映不是很敏感，意味著即使房地產價格提高很多，人們對房地產品的需求也不會減少很多。

（二）供給分析

1、供給影響因素分析。對于房地產市場，由于它是房產市場和地產市場的結合，而土地是一種稀缺的有限的資源，因此國家土地產權方面的制度和政策也是影響一定時期內其產品供給量的主要因素。在我國從1978年房地產業起步直至2004年國土資源部采取了一系列措施后，促進了房地產市場的競爭，減少了土地獲取環節尋租現象的發生，使我國房地產市場中的土地市場日趨透明化、公開化、合理化。

2、房地產供給價格彈性分析。房地產供給價格彈性是指一定時期內房地產市場產品的供給量變動對其價格變動的反應程度。從現實來看，房地產供給價格彈性的大小取決于房地產供給的難易程度。對于房地產產品來說，無論是存量房還是增量房，其在短期都是缺乏供給價格彈性的。因此，總體來說，房地產市場的短期供給價格彈性較小。

二、房地產業市場結構分析

（一）房地產市場的市場勢力分析。國內外一些經濟學家測算過房地產需求價格彈性和勒納指數，由于時間和地點等方面的差異，測算結果有差異，但總體來說，房地產市場是缺乏需求價格彈性的，勒納指數在0.4～0.6之間，房地產開發商擁有較強的市場勢力。這也就意味著，房地產開發商通過提高價格增加的收益大于因價格上升銷量減少而帶來的損失，所以房產開發商更傾向于提高房產價格來獲取更大的利益。

（二）市場進入和退出壁壘。由于在我國房地產市場幾乎不存在沉沒成本，也無政策法規障礙和契約壁壘，因此我們主要分析房地產市場的進入壁壘。主要從基金壁壘、政策法規壁壘、老企業占優壁壘等幾個方面論述。

1、資金壁壘。房地產業是典型的資金密集型行業，一個項目的開發少則幾個億，多則幾十個億，甚至上百億。一個潛在的房產開發商想要進入房產市場，首先其必須擁有或者能夠籌集到進行房產項目開發所必需的最低資本。而且隨著經濟發展，房地產行業的資本密集趨勢日益增大，致使一些弱小的企業若想進入房地產市場成為不可能。

2、政策壁壘。國家為控制房地產市場過熱，2003年及隨后陸續出臺了一系列宏觀調控政策。如，土地政策方面：房地產開發用地要采取“招拍掛”的方式進行；嚴格限制和規范農用地轉非農用地等。金融政策方面：根據國務院通知，商業銀行將房地產開發投資項目的資金比例由20%提高到35%以上；2004年央行還將貸款的基準利率提高了27%。所有這些宏觀調控政策，都成為潛在進入企業的進入阻力。

3、老企業占優壁壘。在新企業進入之前，原有在位企業已經占有了各種優勢資源，在房地產市場中最重要的資源就是土地，而某個地域內土地資源又是稀缺的和不可復制且不可移動的，這樣先行進入某個地區的開發商由于優先占有了該地區的土地資源，只要他拒絕提供給潛在進入者該地區的土地開發權，便可以保持其壟斷利潤，徹底阻止潛在進入者進入。這就形成了潛在房地產開發商最強大的進入壁壘。

（三）產品差異化分析。房地產是一種差異化很強的產品，這主要表現在房地產位置上的差異和質量上的差異兩個方面。從房地產位置差異性來看，因土地是不可移動的，這便帶來了與土地的特定位置相關的區位差異、鄰居差異、各項設施及工作地點遠近等方面的差異。從房地產質量差異上來看，主要體現為土地與建筑物的差異。土地的質量差異與建筑屋的差異結合在一起，使房地產的差異性明顯地表現出來。

綜合上述三個方面的分析，我們可以說房地產市場存在明顯的寡頭壟斷趨勢。由于房地產行業的高利潤，根據“顛船理論”，房地產業出現寡頭是必然的趨勢。

三、房地產企業市場行為和市場績效分析

（一）房地產企業市場行為。房地產企業的市場行為是指房地產企業基于企業利潤最大化目標適應外部競爭環境的一種市場反應，主要包括價格行為、非價格行為等方面。

1、價格行為。全國商品房價格自2003年就開始出現非理性上漲，遠遠超過了國民經濟的增長速度。2003～2005年分別上漲了4.8%、15%、19.4%。2006年1月份國家統計局發布數據顯示，全國70個大中城市房價上升5.5%。2007年12月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%，房價在經歷了年初的5%左右的增長速度后穩步上行，至5月份開始加速上漲。2008年由于美國金融危機的影響，我國房地產市場價格有所回落。2008年10月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.6%，漲幅比9月份低1.9%；環比下降0.3%。伴隨著2008年的樓市寒冬，大部分房地產企業面臨困境，為刺激房地產市場，房地產商主動降價促銷，并采取各種優惠讓利措施，以在速凍了的房地產市場中保有一席之地。所以在這一時期，房地產企業之間的價格競爭較為激烈。

2、非價格行為。我國房地產業經過10多年的發展，即將進入后房產時代。在房地產競爭中，雖然價格競爭也是一種競爭手段，但畢竟降價的空間是有限度的，與此相反，若房產商把競爭重點放到努力提高產品價值，即想方設法依靠先進的技術、周到熱情的服務等提供給消費者更大的效用滿足，便擁有了更大的競爭主動權，更廣闊的定價空間，便能在新一輪的競爭中處于優勢，而且這種競爭方式也符合可持續的發展觀。而現實中，很多房地產企業已經付諸實踐了，比如廣泛分布于廣州、北京、上海、青島等城市的“奧林匹克花園”，就是以運動和健康為特色的先導，把體育產業和房地產業相結合的創新性房地產開發模式。

（二）房地產市場績效。在一定的房地產市場結構下，通過一定的市場行為使房地產業在價格、產量、費用、利潤、產品的質量和品種以及技術進步等方面所達到的現實狀態就是房地產企業市場績效，它實質上反映的是市場運行效率。

王勉、唐嘯峰通過實證研究得出，房地產投資增加12.7個百分點，國民經濟便增長1個百分點；房地產投資降低12.7個百分點，國民經濟也將降低1個百分點。衡量房價的高低一般用房價收入比，即一套房屋價格與一個家庭年收入之比。目前流行“4∶1～6∶1”的說法，即房價與年收入之比在4～6之間是合理的。2006年全國商品房平均銷售價格為3，367元/m2，城鎮人均住房面積27.1m2，城鎮居民人均可支配收入11，759元，計算可得2006年我國房價收入比約為7.8，說明我國房價偏高。房地產市場結構性矛盾突出，但自從國家出臺相關政策以及受到美國金融危機的打擊后，政府和企業更關注房地產市場的健康有序運行，供需方面的結構性矛盾正逐漸緩解，相信各種深層的體制問題也會慢慢得到解決。

四、結論和建議

房地產企業應該更充分的認識到，社會的消費性需求才是房地產業持續健康發展的動力，所以要把更多的資源和精力投入到提供適應消費者需求的房產上來，避免過去盲目追求豪華、大面積等行為的再發生，要始終以市場需求為導向，努力提高產品質量，努力創新產品、創新經營理念，以人為本，這樣才能不斷做大做強，獲得消費者的忠誠和社會的認可。

政府方面要轉換角色。在我國，政府在房地產業發展中仍具有舉足輕重的地位，政府部門與房地產企業的產權主體以及房地產項目的投資主體之間有著或明或暗，千絲萬縷的聯系，使市場交易的不確定性大大增強。政府在房地產市場上的主要職能應著眼于以下幾個方面：其一，政府是房地產業健康有序發展所需的制度規范提供者，政府部門應該根據市場需求及時、主動地出臺相應的政策和規定，以維護房地產市場的健康有序運行；其二，政府可以通過調節土地供給、調整銀行利率等措施，來激活或軟化房地產市場；其三，立法機關應完善法律法規，規范房地產市場行為，減少法律漏洞和執法時的“灰色區域”，以保障房地產市場的良性發展。

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