城市房地產開發和諧發展評價

□文/黃 金 劉德強 吳篩順 張曉波

改革開放以來，特別是20世紀九十年代，城市經濟迅速發展，城市建設的速度加快，城市房地產開發以前所未有的規模和速度在擴大。城市房地產開發的結果在給人類提供充裕的住房、便利的生活設施的同時，也給人們帶來了許多諸如環境污染、交通擁擠、生態惡化等問題；尤其在市場經濟中，城市房地產開發基于利益動機，多趨向于開發高密度的建筑；造成人口密度、建筑密度和容積率過高，加速了城市環境的惡化，使得經濟發展與資源環境之間的關系極不協調，人類居住環境面臨沉重壓力。面對這種情況，人類不得不重新認識自然環境—經濟—人口—社會之間的關系，改變傳統的發展觀念，謀求建立新的和諧發展的觀念而順應整個世界發展的需要。

一、和諧與和諧發展的內涵

要把“和諧”作為一個理想的目標，必須先弄清楚：我們研究的“和諧”究竟應該是什么？這就需要深入、準確、全面地揭示“和諧”的內涵。

和諧是對立事物之間在一定的條件下、具體、動態、相對、辯證的統一，是不同事物之間相同相成、相輔相成、相反相成、互助合作、互利互惠、互促互補、共同發展的關系。和諧發展（變化、轉化）要求提高事物促進和諧的功能與存在的價值。這就是和諧的內涵，是辯證唯物主義和諧觀的基本觀點。

和諧中的統一是相互激勵、相互促進、生機勃勃、充滿活力的統一，不是相安無事、互不影響、死氣沉沉、無所作為的統一。和諧中包含的相同是相同相成、共同發展，不是相同相毀、同歸于盡。和諧中包含的不同是相輔相成、互助合作的不同，不是相異相毀、相互損害的不同。和諧中包含的對立是相反相成、互促互補的對立，不是相反相毀、相互傾軋的對立。和諧不是要取消對立，是要求放棄破壞和諧的對立，向后登往前走的對立是相反相成，消耗體力的鍛煉增強體力，勞神用腦的思考增強智力，失敗是成功之母，生于憂患死于安逸，否定的意見使肯定的意見深化完善，艱難險阻造就人才，這種相反相成的對立永遠需要。用批評斗爭來限制不和諧，用強制手段制止破壞和諧，永遠需要。

只有在認識上深化理解、準確把握、正確運用和諧的內涵，才能在實踐上有效地去創建和諧社會與和諧世界。

二、和諧發展與城市房地產開發和諧發展

1、和諧發展的定義與內涵。劉長明在《對和諧發展觀的再闡釋》一文中指出，迄今為止，人類大抵經歷了原始文明和農業文明的謀生性發展、工業文明的增長性發展以及工業文明后期的可持續發展。和諧發展，是可持續發展的合理演進和梯級升華。由謀生性發展、增長性發展到可持續發展再到和諧發展，是發展理念的根本性變革。和諧與發展是和諧發展的兩大構成要件，兩者互為因果、共生互動，離開和諧的發展和沒有發展的和諧都是難于想像的。為了實現和諧發展，必須進行與和諧發展相匹配的制度安排。這種制度安排應符合三個條件：一是有利于個體自我的身心和諧，以培養和諧發展的人；二是有利于人與人的關系和諧，以營造和諧發展的社會關系；三是有利于人與自然的和諧，以達到人類索取自然資源的速度與大自然再造能力的平衡。

2、城市房地產開發和諧發展。在以上對和諧發展概念闡述的基礎上，筆者提出了城市房地產開發和諧發展的概念，即在不損害后代人利益的基礎上，滿足當代人對房地的需求，兼顧人與自然和諧相處的原則，同時，促進城市房地產開發的健康發展。由于房地產是地產與房產的統一體，其既具有自然資源的基本屬性，也是社會經濟生活基本的物質基礎和物質條件，所以房地產和諧發展涉及到自然、經濟、人口、社會等多方面因素而具有更為復雜多樣的內涵。具體表現為如下三個方面：

（1）土地資源利用與和諧發展。土地是一個生態系統，土地利用不能破壞生態平衡，即其應以維護或重建生態平衡為基礎。在現實生活中，人們可以對自然進行改造并為之使用，但必須以建立新的良性循環的生態平衡為前提，以保證生態系統的持續性與和諧性。

（2）人居問題與和諧發展。人類住區作為人類生存和發展的空間，其具有廣泛的意義。它涉及到全球范圍內不同國度，包括城市和鄉村等不同的住區類型，涵蓋了人類衣食住行的各個方面，是人類社會經濟發展水平的重要體現。人類住區的和諧發展有著廣泛而重要的含義，它涉及到人類經濟、社會生活的各個方面。

（3）城市房地產開發和諧發展。城市房地產開發的和諧發展，必須確立正確的市場發展目標定位，把握正確的市場發展方式和遵循正確的市場發展原則。正確的市場發展目標的基本內容應是致力于確立和諧的生產觀、消費觀和政策關，努力把傳統的市場模式轉變為保證社會快速城市化進程中城市房地產開發和諧發展研究經濟主體基本利益實現、維持人類行為和自然環境協調的和諧發展模式。只有這樣，才能充分發揮價格機制對資源配置的調節作用，才能在經濟發展、社會進步與和諧的生態大環境中，最終實現城市房地產開發的和諧發展。

城市房地產開發同其他產業一樣，有著自身發展的客觀規律，每一發展階段都與當時的社會、經濟發展特征相關聯。但是，以強調經濟增長為主的傳統的發展觀，造成了土地資源日益枯竭，生態環境破壞日益嚴重，人類居住環境面臨沉重的壓力。正因如此，人類居住環境引起了全世界的關注。從1996年溫哥華世界人類住區會議發表的“溫哥華人類住區宣言”，到1996年6月在伊斯坦布爾舉行的第二屆聯合國人類住區會議，再次提出并探討了兩個具有全球性重要意義的主題，即“人人有適當住房”和“城市化世界中的和諧人類住區發展”。人類認識水平的這一次飛躍，給城市房地產開發提出了新的要求和挑戰。

城市房地產開發的方式是多種多樣的，每一種開發方式都可能誘發某些基準指標的非和諧性，同時有可能誘發某些基準指標的和諧性。因此，任何和諧性措施的實施都可能引起某些短期經濟的損失，但最終的獲得將是長期的生態、環境、經濟和社會效益的改善。

三、城市房地產開發和諧發展的評價

不同的城市、不同的時空條件，同一種開發方式都會產生不同的生態、環境、經濟效益。因此，評價的基準指標也必然會有不同的和諧門檻界限。所以從理論上講，并不存在完全正確的和諧性判斷指標體系。城市房地產開發的指標體系必須結合各城市區域的特點，遵循城市房地產開發和諧發展的基本原則進行設計。由于城市房地產開發的過程十分復雜，并且具有動態特點，這就使城市房地產開發過程的定量描述顯得十分困難。

目前，國際、國內對和諧發展指標體系的研究方法可歸納為兩大類：

1、環境經濟學方法。這種方法的核心思想是將自然資源賦存量或人類活動造成的自然資源損耗和環境損失通過評價測算，以統一的價值量作為經濟、社會、資源和環境諸因素度量的共同尺度，從而應用經濟學效益-費用分析的基本方法，以決定資源的配置，并評價人類活動的實際效果。其最終目的是修改現行國民經濟核算體系，建立起資源和環境統一核算的“綠化”國民收入賬戶。但目前自然資源的貨幣化計量仍是困擾各國學者的一大難題，因此環境經濟學方法真正推向實踐仍有賴于對自然環境價值的貨幣化方法取得突破與共識。

2、社會經濟方法。這種方法的基本思路是在現有統計系統基礎上，對大量社會經濟和資源環境統計信息進行整理和綜合分析，力求客觀反映諸因素相互關系和變化趨勢的統計規律。通過多指標綜合評價方法可得出某些綜合指數，用以對不同評價對象進行綜合評價和排序。社會經濟學統計方法由于具有良好的結構特性，信息豐富，易與現有統計系統相銜接，且計算簡單，目前已成為和諧發展評價指標體系的主要研究方法。

四、結束語

本文分析了和諧發展理論的含義，并且在對城市房地產開發的和諧發展特點進行了詳細的分析，找到城市房地產開發中運用和諧發展理論的突破口，以此來解決在城市房地產策劃與評價過程中出現的各種問題。

[1]劉長明著.對和諧發展觀的再闡釋.煙臺大學學報（哲學社會科學版），2005.1.

[2]中國企業家協會編.和諧發展共享.企業管理出版社，2006.

[3]王景龍著.和諧發展論.中國環境科學出版社，2008.

[4]徐惠.尋求人與自然的和諧發展——走向相對人類中心主義.

[5]馬丹.住宅小區的和諧性分析與評價研究.

[6]靳涌韜，衣慶泳.論和諧發展.

[7]高秀英.城市房地產開發可持續發展理論與評價.