我國房地產業可持續發展研究

□文/王 靜

我國房地產業可持續發展研究

□文/王 靜

本文分析當前房地產業可持續發展的現狀和問題，提出我國房地產業走可持續發展的建議對策，以期為房地產業可持續發展提供依據。

房地產業；可持續發展；對策

一、當前我國房地產業可持續發展的問題

房地產業與國民經濟其他行業有巨大的關聯作用，是為實現某一經濟增長目標可以考慮優先發展的行業，但作為優先發展行業必須具備以下條件：房地產發展水平的提高必須與其城市經濟、國民經濟的發展狀況相適應；與居民的收入水平、消費特點相適應；需要有一定的社會條件、資源和環境提供保障。近年來，我國的一些地方政府對房地產高速增長目標的過分追求，忽視了這些條件，結果造成大量的資源浪費與環境污染，違背了經濟、社會、環境可持續發展的客觀規律，其主要表現在以下幾方面：

（一）開發失控，無序發展。我國近十年來耕地大約以每年960萬畝的速度減少，主要原因是由于我國的城市規劃主要以規模大為目標，不斷地向外粗放擴張，而且城市土地的使用及管理存在著行政劃撥與有償出讓雙軌制，致使房地產的開發失控，無序發展。我國城市外延粗放型發展，大量侵占城市郊區農用地，城市蔓延現象十分嚴重，全國耕地面積已由1996年10月底的19.51億畝，減少為2004年10月底的18.37億畝，耕地凈減少1.14億畝，其中2004年1年全國耕地凈減少1，200.4萬畝。開發區占用、閑置土地現象極為突出。房地產空置現象十分嚴重。自2000年以來，商品房空置面積每年都在大約1億平方米，2003年為1.25億平方米，2004年為1.23億平方米，資源浪費令人痛心。

（二）商品房空置，并進一步擴大。僅1993年底商品房空置面積達到5，000萬m2，此后這一指標持續上升，2000年達9，000萬m2。截止到2005年底，商品房空置面積已突破1億m2，同比增長6.5%。其中，空置1年以上商品房面積為4，220萬m2。國際慣例商品房的空置率一般是控制在10%左右，而我國房地產開發的空置房已超過了這個指標。雖然建設部已多次強調消化空置房，許多地區空置房也有些下降，但總的來看，我國的空置商品房仍然繼續上升，現已接近20%。國家統計局最新發布的數據，截止到2009年3月末，全國商品房空置面積為1.23億m2，同比增長23.8%，而2009年一季度，全國房地產開發企業累計完成房屋施工面積10.3億m2，同比增長23.3%，同時完成開發土地面積5，284萬m2，同比增長53.3%。這組數字表明：全國住宅空置率與新建住房開發增速同時居高不下，這說明很多地方的房價上漲并不是市場供求決定的，而是包含了很大的炒作成分。據權威機構的最新統計：目前70%的城市居民沒有購買新房的打算，支撐當前住房消費的主力主要來自投資性需求和被市場驅使的改善性需求。

（三）房地產供求結構不平衡。隨著我國城市化進程的加快，數以億計的農村勞動力轉移到城市中來，他們需要生活空間。大多數此類城市新移民難以支付高額的買房成本，但他們也同樣是社會主義建設的產業工人，同樣享受居住權，因此需要政府加大工作力度，從制度上給予這部分弱勢群體居住的權利，從而實現社會協調穩定，房地產業才能夠穩定發展。但是，我國的住房供應卻受到了土地等資源的硬約束，那么在資源總量有限的情況下，政府積極主動地調整結構，優先滿足一些自住性需求，有限滿足困難群體的住房需求，限制奢侈性需求，促進供求結構的平衡，就成為了必然的正確選擇，這個正確選擇是適應當前事態發展變化和社會整體預期要求的政策，所以這項政策一定會繼續貫徹落實下去。應該看到，當前市場的一些態勢已經初步出現了，地級以上城市有92%的也編制了發展規劃，且68%的城市已經公布了，新建商品房項目里中小戶型、中低價格的房子比重正在逐步提高，所以堅定不移地貫徹調整住房結構的宏觀政策，實現供應結構的逐步優化，從長遠來看，有利于形成住房資源配置向中低收入市場商品房傾斜，對穩定社會、構建和諧社會具有重要意義。

（四）房屋的設計、布局不合理，科技含量低。長期以來，我國在房屋設計上往往對“發展”因素考慮不足，致使許多住宅區房屋外形設計普遍存在平面形式單一，方型塔和長條板樓偏多的現象。這種千篇一律、缺乏個性的建筑模式不但違背了我國地域間千差萬別的國情，而且很難形成因地制宜、與城市背景相協調的合理布局，結果造成了當地自然資源的浪費和破壞。而在房屋室內設計上，不是盲目追求大面積，忽視功能質量，就是結構設計缺陷多，布局欠妥，使用不便，使居住功能與現實需求嚴重脫節，造成面積浪費。另外，房屋的科技含量低：一是體現在建筑材料的利用方面，有相當部分直接來自于自然環境（比如木材、紅磚等）；二是結構設計不合理，需求材料數量多、質量不高、技術粗糙。這樣不但存在著資源的浪費，同樣也存在著質量及安全隱患。

（五）房價虛高積累較高的金融風險。據統計，在1998～2007年的房地產開發投資資金來源中，平均有占20.16%來源于國內銀行貸款，而占47.44%的其他資金來源主要為預付款，其中預售商品房按揭貸款占相當大的比重。我國當前住房價格持續暴漲，房價收入比呈逐年上升的趨勢，形成房地產泡沫的風險不可忽視。一方面高位房價扼殺了大多數居民的購買能力，住房有效需求必然大幅下降；另一方面房價始終存在回歸價值的壓力，一旦宏觀經濟發生大的波動，企業經營和居民實際收入都將面臨斷裂，按揭貸款也會因借款人還款困難而出現大量違約，從而導致銀行貸款難以收回的風險。而國內銀行房地產開發貸款不良率一般還高于全部公司類貸款，這還是在當前房價暴漲、房地產企業暴利的環境下。當房地產價格和企業利潤下降后，房地產業不良貸款更將大幅增加，房地產行業貸款存在很大的風險隱患。

（六）房地產業融資結構不合理。我國房地產開發資金構成與國外相比呈現出以下特點：企業自有資金不足、過分依賴銀行貸款。房地產企業在資本市場中融資渠道非常狹窄，僅僅限于股市融資，債券市場對于我國的大多數房地產開發企業是關閉的。近幾年，由于利潤的誘惑吸引了眾多企業涉足房地產市場，但真正能達到上市融資標準的企業數量很少。大多數企業融資的主要渠道是銀行貸款。單一銀行體系支撐著我國整個房地產金融。全國房地產銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行實際上直接或間接承受了房地產市場各個環節的風險，一旦房地產市場中某一環節出現問題，風險會向銀行傳遞，帶來逾期貸款和呆滯資金。由于我國金融市場發展還處于初級階段，間接金融在整個金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發展卻相對落后，同時國有商業銀行本身改革還不到位，導致了我國房地產融資渠道單一的問題。房地產金融與房地產業相互依存，二者的風險具有共生性，而我國的房地產業對銀行信貸的高度依賴性使這種共生特征愈加突出。

二、我國房地產業可持續發展的對策

從我國房地產業發展中出現的問題來看，房地產開發一定程度上已經偏離了可持續發展的基本方向。要把房地產業納入可持續發展軌道，實現房地產業可持續發展，必須做到以下幾點：

（一）擴大商品住房供給，使房價收入比趨于合理。要把握經濟社會發展的規律性，抓住房地產業運行自身的特點，按照擴大供應、改善民生、加快城市化進程的思路，在遵循市場化運行的原則下，對房地產業大力支持和有效調控，構建商品住房與保障性住房的多種供應渠道，推動房地產業健康快速地發展。

我國經濟高速增長，但房價收入比反而呈逐年上升的趨勢，居民收入增長趕不上房價的上漲。房價過快上漲有大量炒作的泡沫，但主要原因還是需求旺盛和上漲預期，城市化進程加快和居民住房改善都是剛性需求，政策如果控制房地產投資和供應必然會強化上漲預期。我們認為，擴大供給是抑制房價過快上漲的唯一途徑。首先是擴大住房建設投資。政府應當提出明確的政策導向，在促進城市化進程中，將持續加大住房建設投資，逐步達到住房供應適當過剩，滿足不斷增長的城鎮人口對住房的需求；其次是抑制住房投機需求。從國外的經驗看，房地產稅收調節應該以物業稅等保有階段的稅種為主，盡快對超過家庭自住需要的住房開征物業稅和土地使用稅，不僅有利于打擊房地產投機、穩定房價，而且有助于改善地方稅收結構、推動城市可持續發展；再次是減輕居民購房負擔。要降低住房建設環節和交易環節的稅賦，不僅可減少商品住房成本，還可加快存量房地產的正常流轉，擴大住房供應。

（二）提高規劃的科學性，規范規劃管理。首先要加強調控和管理，以生態經濟發展規律為依據，制定土地開發利用總體規劃。一方面要在人口密度、資源潛力、環境容量與生態承受力允許的限度內，規劃城市各項用地，確定合理的地積比及建筑物的高度和深度，以求得到足夠的藍色和自由空間；另一方面要調整現有城市土地利用格局，包括調整能源結構及利用方式、工商業和住宅布局，實現合理的功能分區，注意交叉污染、居住區與商業貿易區及工作地的過分分散，保持城市經濟活動與服務設施之間的平衡。同時，還要建立土地利用綠線制度，每個城市都要規定發展邊界、利用保護性綠地包圍所有分散的城市各功能區，把城市生態經濟系統的合理空間秩序體現在整個城市空間的有計劃的布局之中，避免把城市污染轉嫁遷移到郊縣農村，以保護農地和郊外風景自然環境以及城市和農村的整體生態平衡。改革目前城市土地管理制度，特別著重改革城市土地使用上的行政劃撥制度，嚴格界定行政劃撥供地范圍，逐步提高競爭性土地出讓比例。同時，編制城市體系規劃，在城市體系規劃的控制下，編制城市規劃。城市規劃要與土地利用總體規劃相適應、相銜接，城市用地規模不得突破土地利用總體規劃。對項目不符合總體規劃的一律不批給土地，土地不經過規劃設計的不準開發。不按規劃亂占地、亂開發的，應該進行梳理和整治，并且嚴禁土地使用權的炒作，進一步完善土地管理體制。土地市場的“惡莊”行為更具隱蔽性，政府要強化對土地使用的審批和監督，從源頭上完全控制土地一級市場的供應，并根據經濟、社會、人口、產業發展狀況適時適量推出土地供應，做到土地利用年度計劃與市場需求相統一，并且全國、各地的土地供應要有統一的協調機制。國家、省市級政府應加大土地供應的宏觀調控力度，嚴防土地失控、透支狀況。同時，還要正確處理好土地的供應結構。土地出讓一律按“三公”原則實行招投標、拍賣制度，防止土地市場的炒作和國有資產的流失。此外，對土地歷史遺留問題的處理，建議政府出臺的相關法律、政策要規范運作，要有約束性和嚴肅性，可以通過收回、收購、兼并、拍賣、儲備等方式實現政府對土地的壟斷。

（三）降低房地產企業利潤，建立誠信市場。當前，應降低房地產開發企業利潤率，建立誠信經營、抗風險能力強的現代房地產開發企業。房地產開發企業是房地產市場的重要主體，建立高質量的房地產開發企業對房地產市場的健康發展至關重要。對房地產開發企業整體情況的判斷，不能只停留在數量上，更應該注重房地產開發企業的質量。目前，政府應運用稅收等工具，降低房地產開發企業利潤率，提高房地產開發企業審批門檻，避免低資質、低能力的房地產企業到房地產市場淘金給市場增加風險。

（四）規范房地產企業融資渠道，完善個人抵押按揭體系。進一步拓寬房地產企業合法融資渠道，規范企業融資行為，調整完善個人抵押按揭政策體系，防范償還風險，首先要積極推動資本市場的發育，鼓勵開發企業通過股權合作、上市、房地產信托、房地產項目債券化等渠道籌集開發資金，鼓勵開發企業通過證券市場實施資產重組。國外房地產企業資金來源通常是40%的房地產基金，40%的私募基金，包括私人投資或者企業之間的投資，剩下20%才是銀行貸款；其次要加快研究產業基金管理辦法，出臺產業基金法，促使蓄勢已久的房地產產業基金正式登臺；再次要推進房地產抵押貸款證券化進程。房地產抵押貸款證券化可以提高銀行房地產消費貸款的流動性和安全性，降低金融風險，也為投資者提供了一種重要的投渠道。

（五）重視環境保護，維護生態平衡。房地產業發展要與人口發展、環境發展、資源發展、資源利用相協調；生態保護水平的差異，將會極大地影響房地利用相協調。生態保護水平的差異，將會極大地影響房地產的價值，房地產生態價值的實現是房地產可持續發展的必然要求。因此，要在開發的同時做好生態環境的保護和建設，使房地產業成為城市生態經濟的有機組成部分。在開發的過程中，要做好生態環境的保護和建設，塑造環境優美、和諧的社區。

（六）以人為本，合理利用資源。良好的人居環境是房地產業以人為本戰略的體現。具體而言，“以人為本”就是營造人與自然的和諧發展，保障“人”能健康地生存繁衍、舒適安全地生活和工作。房地產業的可持續發展，首先應以滿足不同層次居民的住房要求為根本出發點，讓所有的人都能夠買到自己想住的房子。消費者要改善自己的生活狀況，首先需要有房子住，然后才能談到人居環境和資源利用問題；其次房地產業應建立“以人為本”的設計觀念，在保證設計原則和科學性的同時，兼顧人們對房屋的個性追求，樹立適度的超前設計意識，使房屋的設計思路跟上時代發展的步伐，提高房屋的科技含量，從而使房地產業走上可持續發展之路。

三、結語

房地產業關聯度高、帶動力強，房地產業可持續發展對人民居住、生活水平的提高乃至推進整個社會經濟的持續、健康、快速發展具有十分重要的意義。房地產業的可持續發展應該同時兼顧房地產業與環境、社會和國民經濟。把房地產業置于人與自然的和諧、社會經濟持續良性發展的背景下才能獲得持久的發展動力。走可持續發展之路是當今國際社會的共識，它已成為發展的共同目標。房地產業是國民經濟的先導性和基礎性產業，它能否持續發展，將直接影響整個國民經濟和社會的可持續發展。本文以目前我國房地產業可持續發展中存在的問題為依據，提出了政府主導房地產業市場、加快制定科學合理發展規劃、建立相關土地供應政策、構建符合我國國情的房地產業發展模式、規范房地產企業融資渠道，完善個人抵押按揭體系、重視環境保護，維護生態平衡，以人為本合理利用資源的建議，為房地產業健康持續發展提供了一些理論依據。

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南京市地產發展中心）