塔式高層住宅的利弊分析

靳元崢

近年來,隨著住宅由福利型分配轉變為商品型出售,人們對住宅設計的要求越來越高,各式各樣的住宅設計不斷涌現,以滿足人們個性化的需求及市場多樣化的要求。在這眾多式樣的住宅中塔式高層住宅以其高容積率、低覆蓋率的特點經過十多年的發展,不斷適應市場,至今仍保持著一定的市場份額。

1 發展演變

塔式高層住宅是指由一個單元獨立建造的高層住宅,每個單元以共用樓電梯為核心布置多套住宅(多為8套、10套),層數因地區而不同,南高北低,北京地區多為20層左右。這種住宅的高度、長度和寬度三個尺寸中,高度最大,而長度與寬度兩者相近,體型近似于一個“點”,因而有時也稱為點式住宅。

提起“塔式高層住宅”,人們不禁聯想起“用地緊張,人口稠密”等一些字眼,的確塔式高層住宅的產生和發展是與工業化發展,城市用地緊張密不可分的。在東南亞特別是中國香港地區由于人多地少,加之工業化的發展,城市急劇膨脹,人口向城市集中,市區土地緊張,地價上漲,建筑用地很寶貴而所需房屋用量又很大,為此建造高層住宅最為合適,香港的住宅形式以塔式高層住宅為主,層數多在30層上下,總體布局多以三四棟或七八棟為一組,下部用2層～3層裙房相連接,裙房的屋頂是供居民活動的大平臺,布置有綠化、水池、網球場、游泳池等。裙房里布置車庫、商店、舞廳、酒吧、健身房等。這種成片開發的住宅群,除了容積率高,公共配套設施完善的特點外,在總圖布局上還十分重視環境質量,背山面水或面向綠地、公園或面向城市中心。在充分利用土地多建住宅單位的前提下,盡可能地爭取較多戶數有好朝向、好景觀。標準層平面的種類很多,常見的有#字形、十字形、H字形、Y字形等。隨地塊不同或其他因素制約每住宅單位可根據需要伸長、縮短,比較靈活,這種體型不僅較多的爭取了外墻長度,而且比較便于平面密排。

進入20世紀90年代,我國的高層住宅開始蓬勃發展起來,如果用一句話來描述90年代高層住宅設計的演進,那就是從共性的滿足到個性的追求。10年間住宅建筑業從開發商、設計者到使用者都從觀念上經歷了這一過程,這同樣反映了我們國家市場機制由計劃經濟向市場經濟的轉變。

90年代初的住宅建造設計是有計劃的,住宅設計的各種標準由政府部門嚴格控制,北京高層住宅兩居室的建筑面積標準是65 m2,一居室的面積標準是50 m2,為了適應這樣的規定,出現了住宅標準圖,標準圖的出現一方面滿足了快速增長的住宅設計需求,為住宅建設贏得了時間,但另一方面使住宅形式趨于單一,無法滿足現代人多元化的需要。可以說90年代初塔式住宅最大的特點就是標準圖,典型的平面形式就是風車式。這種戶型面積標準較低,起居廳的概念還沒有形成。90年代中期,塔式住宅的戶型一方面沿著90年代初期的住宅模式發展,另一方面大起居廳、雙衛生間、面積標準更高的商品化住宅漸露頭角。這種住宅完全突破了以往的住宅標準,設計和建造的標準完全由開發商決定,起居廳的面積已接近30 m2,開間在3.9 m以上,主臥室的面積已超過了15 m2,雙衛生間已經出現,衛生間的面積也多在 4 m2以上,三居室的建筑面積已達到130 m2,但受日照條件的局限,三居室一般設在最北端。90年代后期,隨著住宅95新標準的頒布和住房體制改革的推進,完全商品化的住宅成為市場的主流,住宅平面布局更加合理,套內各房間的功能及面積也趨于平衡與合理,90年代中期漸露頭角的高檔商品住宅的面積標準在此期間成了一般的住宅標準。塔式住宅的布局進入了一個相對的成熟期,塔式住宅中的大戶型由最北端移向了最具商業價值的最南端。同時,為了求得均等的日照出現了各種式樣的探索平面,最典型的平面是蝶形、菱形及Y字形平面,這些平面通過對方塔平面一定角度的斜放來取得日照的均衡性及有效的視野,對傳統的朝南無陽的塔式平面做了有效的改進。進入21世紀,隨著住宅市場的進一步成熟,人們對住宅舒適性的要求越來越高,如何解決住宅均好性又成為塔式住宅面臨的新問題。

2 優點

首先,從規劃角度來看,塔式高層住宅有著高容積率、低覆蓋率的優點。1)采用塔式高層住宅進行規劃可以提高小區容積率,提高小區容積率一方面是為了在地少人多,用地緊張的情況下利用有限的土地資源為更多的人提供住房,另一方面從開發商的角度可以獲得更多的經濟效益,這一點也是塔式高層住宅發展至今仍在市場上長盛不衰的原因。塔式高層住宅可以提高小區容積率,一方面是由于在規劃上視塔式住宅為一個點,前后兩樓的間距按樓高的1.1倍～1.2倍計算(僅北京地區,南方間距更小),布局上較為靈活,可以“見縫插針”,特別適合地形起伏較大,形狀不規則的地段布置。另一方面塔式高層住宅的標準層平面多為8戶～10戶,層建筑面積較大,可達 800 m2～1 000 m2左右,樓層多為 20層左右(僅北京地區,南方樓層更高),一棟塔式住宅的建筑面積可達20 000 m2左右。2)采用塔式高層住宅進行規劃可以提高小區綠化率。在相同容積率的情況下,塔式高層住宅的占地面積要小,這就意味著可以留出更大的綠化及停車面積,形成大片完整的綠地,布置各種綠化小品,兒童游戲設施,休閑運動場地,創造良好的綠化景觀和趣味空間。3)采用塔式高層住宅進行規劃可以形成良好的通透視野和通風效果。塔式住宅由于高度方向的尺寸遠遠大于長寬方向,體型上近似于一個“點”,即使層數較高也不會產生“堵”的感覺,對視線遮擋較小,不會對周圍建筑的小氣候產生影響,使臟空氣不易排出,影響小區通風。

其次,從單體角度來看,塔式高層住宅經濟性較高。第一,塔式住宅的電梯使用率高,電梯建設維修成本低。塔式住宅一部電梯的服務戶數為60戶～90戶,一棟8戶～10戶的塔式住宅設2部～3部電梯即可供180戶～240戶使用,不僅節約了建設中電梯的一次投資,而且也降低了日常使用中的維修費用。第二,塔式住宅的公共設施使用率高,較為經濟。由于塔式住宅戶數較多,室外公共設施如殘疾人坡道,自行車坡道的使用率相對較高,較為經濟。第三,塔式住宅的上部視線開闊,具有良好的眺望視野。塔式住宅由于樓層高,室外空間開闊,從室內眺望室外可獲得遠近高低各個景觀層次的視覺信息,使人產生開放舒暢的愉悅心情。第四,塔式住宅的平面布局緊湊,每戶外墻面積相對較小,室內外熱交換面積小,能源消耗少。

3 缺點

塔式高層住宅由于戶數多,容積率高,在經濟上為我們帶來好處的同時,也存在著一些缺點。

首先,從規劃的角度來說,塔式住宅在布局上往往比較松散,在空間形態上給人以樹林的感覺,不易圍合組團院落形成良好的鄰里交往空間,歸屬感較差。

其次,從單體角度來說,塔式高層住宅在經濟性較高的同時也存在著局部舒適性較差的問題。第一,塔式住宅平面格局不易安排的戶戶合理。因為塔式住宅戶數較多,設計時互相干擾因素多,要考慮每戶的日照等諸多問題,必然會影響到戶內布局,使戶型的合理性、舒適性降低。第二,塔式住宅由于受到面寬的限制,除了最前面的一兩戶,其他各戶很難享受到充足的陽光,尤其是最北端一兩戶往往僅有一個房間滿足北京市日照規定的最低標準。同時,為了增加采光面積使很多居室都布置在凹槽中,室內光線暗淡,窗戶的主要作用是通風,而達不到采光的要求。第三,塔式住宅由于進深大,每層戶數多,戶內開窗多為垂直兩個方向,不易形成穿堂風,影響戶內通風效果及室內小環境的舒適性。第四,由于塔式住宅一部電梯的服務戶數為60戶～90戶,乘梯的等候時間相對較長,住戶間的相對干擾較大,私密性較差,不符合現代人的居住心理。

4 現在與未來

進入21世紀,隨著住宅市場的進一步成熟,人們對住宅的要求越來越高,已經不僅僅滿足于房間的數量及面積,而對住宅的舒適性提出了更高的要求,如何解決住宅舒適性又成為塔式高層住宅面臨的新問題。針對塔式住宅戶數多、舒適性差的問題,市場上出現了一種改良型的塔式住宅,這種塔式住宅結合了塔式住宅與板式住宅的特點,住宅的面寬大大加寬,進深大大減小,面寬與進深的比例更近似于板式住宅,標準層的戶數也減少為6戶左右。面寬和進深的調整使各戶的采光通風得到了改善,戶數的減少使戶型格局更易安排合理,住戶間干擾相對減少。這種改良型的塔式住宅雖然在經濟性上不如老式的塔式住宅,但在舒適性方面卻有了很大的改善。因而一經出現,就受到了市場的歡迎,成為塔式住宅中的新寵。如何提高住宅舒適性將在現在乃至未來成為住宅發展的主題。未來的塔式高層住宅除了在戶型上繼續完善外,還應更多的引入新技術,成為既經濟又舒適,既環保又節能的新式住宅。

5 結語

了解了塔式高層住宅的優缺點,就可以對不同地段、不同檔次、不同特點的住宅項目加以分析,根據不同需要有針對性的采用,靈活調節以滿足市場的需要。