房地產開發中的工程量清單快速招標模式

○王素芳

（上海電力學院經濟與管理學院 上海 200090）

房地產開發中的工程量清單快速招標模式

○王素芳

（上海電力學院經濟與管理學院 上海 200090）

以工程量清單計價的招標模式在國有投資的工程項目管理中的應用越來越廣泛，而如何在要求快速開發、注重效率的私營房地產開發項目中發揮作用則更顯重要。本文結合目前房地產開發項目工程管理的實際情況，探索了三種創新的工程量清單快速招標模式，以期在兼顧效率的條件下實現較好的投資控制效果。

工程量清單 招標 房地產開發

工程量清單計價的招標模式就是采用工程量清單計價方式編制報價清單、招標控制價以及合同價款支付和竣工結算的招標模式。與傳統的按定額計價的招標模式相比，工程量清單計價的招標模式由于具有競爭的充分性、計價的直接性和合同價款管理的簡潔性等特點，逐漸被業內人士所認識和接受，其應用的領域也逐漸從國家投資領域擴展到私營投資領域，特別是房地產開發領域。但目前在房地產開發中，應用工程量清單招標模式還存在著一些亟待解決的問題。房地產開發由于特別重視開發的速度，尤其是在銀根緊縮的今天，縮短開發周期，可以提高資金周轉速度，降低財務和經營的風險。這就要求在整個開發流程中，各環節應盡量壓縮，時間緊密銜接，減少等待停頓時間損耗，從而提高工作效率。目前通常操作的情況是，施工圖一旦出齊，就要確定施工單位進場施工，不能有絲毫的等待時間，而推行工程量清單招標則需要圖紙出齊后有一個月左右的招投標周期來確定施工單位，這是一個不可調和的矛盾。如何解決這一矛盾，本文提出了一些有創新性的招標解決模式，區別于不同的招標條件，共有三種類型。

一、工程量暫定的固定單價模式

此種模式主要針對招標周期較緊張、施工圖紙設計質量較差，或以擴初圖招標、同時前期或施工時招標時不確定因素較多、預計施工后變更較多等問題，故在招標時，工程量由招標方暫定，投標方無需對工程量進行復核，按總價確定中標單位后，在單價承包合同中固定清單中子項的綜合單價即可。施工當中的中期支付以及竣工結算都按照實際工程量計算。該模式的招標流程如圖1所示。

圖1 工程量暫定的固定單價模式流程圖

雖然此種模式能夠實現快速施工要求下的快速招標，但其缺點也是顯而易見的。首先，由于工程量是暫定的，不能確定準確的合同總價，難于確定造價控制目標。其次，由于招標時間緊張以及圖紙不完整等原因，難以對措施費用進行投標報價。最后，工程施工期間的合同價款的中期支付與竣工結算的核對，牽扯較多精力和時間，且容易發生分歧與爭執。

二、工程量暫定的單價計價總價包干模式

此種模式適用于招標時間較緊，但施工圖設計質量較好的單位。例如已實現設計標準化的產品，后期施工中變更較少，在招標時施工圖雖未完成，但參照擴初圖紙或前期已施工完的工程，可以較準確地編制清單子項和工程量。投標單位在報價時不需要復核工程量，按暫定工程量填報單價并形成投標總價，在按照投標總價確定中標單位后，簽訂固定單價的承包合同。在施工圖紙完成后，雙方按施工圖重新計算工程量，結合合同單價計算合同總價，并簽訂總價包干的補充協議，同時在協議中按工程施工進度明確各施工節點的付款額度，而對于竣工后的結算則僅依據變更簽證計算增減賬。該模式的招標流程如圖2所示。

圖2 工程量暫定的單價計價總價包干模式流程圖

這種方式是在實踐中應用較多的一種方式，其優點在于既達到了快速開發的快速招標要求，又保證了在施工前期就能簽訂總價包干合同，明確了造價控制目標，同時，對于中期支付也設定了節點付款額，工程款的支付操作簡單明了，減少了審核核對等過程。竣工結算時，計算量較少，雙方分歧較少，結算周期較短，造價也易于控制。

三、工程量固定的單價計價總價包干模式

此種招標模式的前提條件是施工圖已經完成，且設計質量較好，預計后期變更較少，前期對于現場實際情況較明確，不確定因素少。

在招標時，招標方先進行清單列項以及編制清單說明，然后與其他招標文件一同發給投標單位，之后招標方在計算工程量時，投標方也同時進行計算。招標方工程量計算完成后，發出正式的工程量清單。這樣，施工單位在核對后幾天內就可以迅速回標，招標方也就能夠及早地進行評定標，并簽訂總價包干固定總價合同。該模式的招標流程如圖3所示。

這種招標模式的優點除了總價包干易于造價控制、中期支付按施工進度節點設置付款額、竣工時僅計算增減賬以外，還有利于措施費的投報，同時在招標時留給投標單位復核工程量的時間較長，更能保證合同包干總價的準確性。

圖3 工程量固定的單價計價總價包干模式流程圖

四、結束語

為了節省招標時間，以達到快速招標的目的，房地產開發工程除需要滿足上述模式中的條件以外還需注意一些細節問題。首先，招標單位的付款方式對于施工單位要有吸引力，這樣才能吸引施工單位，使其愿意按照工程量清單招標方式競標。其次，在招標時，常規材料盡量要求施工單位按確定的材料品牌報價，增加投標競爭性，反之應對部分清單項目（如裝飾些材料中某一品牌的面磚）進行價格暫定，避免投標單位之間的報價差異過大，延長詢標和評標的時間。最后，即使招標圖紙比較詳細，招標時間較短，清單的工程量還應使用暫定數量，這樣既節省了工程量清單的編制時間，也節省了評標時間。

[1]中華人民共和國建設部：GB50500-2003建設工程工程量清單計價規范[Z]．北京：中國計劃出版社，2003．

[2]中華人民共和國第九屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議：中華人民共和國招標投標法[Z]．北京：中國民主法制出版社，2001．

[3]張建榮：房地產項目工程量清單招標的清單編制[J]．建設監理，2009（8）．

[4]向維：工程招標中的工程量清單報價[J]．鐵道運輸與經濟，2007（9）．

（責任編輯：張瓊芳）

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