城市化與中國房地產發展

○耿建明

（武漢理工大學經濟學院 湖北 武漢 430070）

城市化與中國房地產發展

○耿建明

（武漢理工大學經濟學院 湖北 武漢 430070）

城市化是一國經濟發展的必然趨勢，是社會分工發展到一定階段的產物。研究城市化與房地產業的互動關系，對于中國城市化進程的順利推進及房地產業的健康有序發展具有重要的現實意義。本文基于城市化發展視角對房地產業的發展進行了分析，探討了城市化與房地產業的互動機制及城市化對房地產市場的影響，最后提出了城市化促進中國房地產業發展的對策。

房地產業 城市化 互動機制

房地產業是指從事房地產開發經營、物業管理、房地產中介服務和其他房地產活動的總稱，在國民經濟分類中屬于第三產業。進入21世紀后，在國家實施的擴內需、調結構、保證國民經濟又好又快發展的宏觀背景下，房地產業持續快速發展，對于擴大內需、調整產業結構、推動城市化進程、解決社會就業、帶動相關產業發展、拉動經濟增長等方面均發揮了重要作用，房地產業在國民經濟中的重要地位和作用日益凸顯。城市化是中國經濟社會發展不可逆轉的趨勢和持續發展的先導，如今中國正處于城市化高速發展的階段，將給房地產業的發展帶來深遠影響。

一、城市化內涵及我國的城市化發展

城市化是一個國際現象。18世紀60年代英國產業革命以后，世界各國先后開始從以農業為主的傳統鄉村社會轉向以工業和服務業為主的現代城市社會，這是一個自然歷史過程，是經濟發展的必然趨勢，是社會分工發展到一定階段必定會產生的社會現象。

關于城市化的內涵，不同的學科有不同的解釋。人口學中的城市化是指人口城市化，即農村人口逐漸變為城市人口的現象和過程；地理學中的城市化是居民聚落和經濟布局的空間區位再分布，呈現出日益集中化的過程（崔功豪等，1992）；社會學中的城市化是指一個城市生活方式的發展過程，它意味著人們不斷地被吸引到城市中，逐步被納入城市的生活組織中去，還意味著隨著城市的發展，出現的城市生活方式的不斷強化（周一星，1995）；經濟學中的城市化是指各種非農產業發展的經濟要素向城市集聚的過程，包括農村勞動力、投資及其技術、生產能力向城市集聚，從第一產業向第二、三產業轉移，城市化與產業結構的變化相聯系。可以看出，以上定義都是從人口、生產要素、區域、生活方式等不同角度對城市化進行的描述。概括而言，城市化是一個使落后的鄉村社會發展為現代先進的城市社會的自然歷史過程。

綜上所述，城市化的實質就是鄉村城市化，即鄉村不斷地轉化為城市并最終被城市完全同化。城市化的內涵可以概括為以下四個方面：第一，城市化不是一種狀態而是一個過程，這一過程是動態的和非均衡的，一旦達到均衡或相對靜止狀態，城市化便會停止；第二，城市化是一個人口向城市不斷集中的過程，也是城市人口占全社會人口比例不斷提高的過程；第三，城市化是相關經濟要素從第一產業向第二、三產業轉移、產業結構逐步升級轉換的過程；第四，城市化是城市文明不斷發展并向廣大農村滲透和傳播，以及全社會人口接受城市文化、實現鄉村人口城市化和城市現代化的統一的過程（付曉東，2005）。世界各國的城市化進程表明，城市化有其自身的發展規律。一般來說，一個國家或地區的城市化水平達到30%左右時，城市化進程將進入快速發展階段，這是不可逆轉的客觀規律。

1949年新中國成立時，中國城市化水平只有10.6%。因此，中國是在起點極低的基礎上開展城市化建設的。進入21世紀，中國的城市化進程進入了高速發展的軌道。統計顯示，城市化平均水平為41.8%。從城市化和經濟發展水平的指標來看，可以預測，2010年之后，中國城市化的發展會以每年至少1個百分點的遞增速度上升，至2020年達到60%左右的水平。由此可見，中國城市化已進入快速發展的階段。

二、城市化與房地產業的互動機制

從表1可以看出，中國城市化與房地產業之間存在著明顯的互動關系。房地產業是一種城市形態的產業，房地產業的興起與發展都離不開城市地域，它是在人群聚居的城市地區中，隨著工業化、城市化的發展而形成的獨立產業。同時，城市化發展所帶來的產業結構、人口結構、需求結構和生態結構的深刻變化都會對房地產業發展產生重要影響。而房地產業在社會經濟實踐中的重要作用也主要是在城市形態中體現出來的，這種作用包含其固有的承載體的基本作用；在城市經濟活動鏈中連接生產與生活的作用；改善城市生產、生活環境以及增加就業的作用；促進城市發展的作用等。在動態的社會過程中，城市化這一社會經濟因素的變化，會通過一系列傳導機制而引起房地產業這一社會經濟因素的變化，而房地產業的變化反過來又加強了城市化的變化，兩者相輔相成、協調推進，形成了累積性的循環發展趨勢。

三、城市化對中國房地產市場的影響

1、城市化促使中國房地產市場的有效需求總量增加。目前中國正處于城市化的高速發展階段，城市化程度在45%到46%之間，這相對于工業化水平是滯后的。如果要使工業化和城市化達到一個比較匹配的狀態，在20年之內中國城市化水平至少要翻一番。因此，從理論上看，中國房地產市場的發展空間是較大的，這是需求來源的一個非常重要的方面。中國房地產業現在雖在高速發展，但每年的開工面積大概是3億平方米左右，遠沒有達到要求。如果城市化這樣持續高速發展，以國外在與中國相應生產水平下達到的城市化水平推算，中國將會有一個非常巨量的房地產需求。因此，在合理的城市化政策下，房地產業完全有可能在相當長的一段時間內維持高速增長。

表1 中國房地產投資完成額與城鎮人口比重（1998—2007年）

2、城市化推動中國房地產價格持續上漲。發達國家城市面積和城市人口的相對穩定，使得房價一般也比較穩定，城市化進程早已完成。影響發達國家房價的最主要因素是通貨膨脹、利率等貨幣因素，然而對于中國而言，由于經濟處正在高速增長時期，城市化速度非常快，在未來20年內，城市面積和城市人口都要增加一倍，巨大的住房需求使得全國各大城市的房價出現了普遍連續大幅上漲的情況。按世界銀行提出的標準，合理的房價應是家庭年收入的3到6倍，而北京、上海、廣州等地的房價都已達到10倍以上。因此，在中國城市人口和城市面積都高速膨脹的情況下，房價必然會高于國外所認為的合理房價。

按照房地產的區位理論，房價等于成本加上壟斷性地理位置的價值。地理位置的價值通常近似于從該住宅出發到市中心所節約的交通成本。如果住在市中心，則可以節約這筆交通成本。這就是市中心房因其地理位置優越而要比市郊房多收取的年租金。在高速城市化過程中，住宅的地理位置一般都是越來越好，郊區的房子幾年后就可能變成中心地區。處于高速城市化進程中的房子，其本身地理位置的變化就處在不斷增值的過程中，因此，城市化進程的加快會推動房價上漲。

3、城市化的不同階段并存使我國房地產市場出現需求結構多元化。200多年來，世界城市化發展經歷了四個階段。第一個階段是自工業革命至20世紀50年代的集中城市化，該階段體現的形式是人口、工業向城市集中。第二個階段是從20世紀50年代初開始的城市郊區化階段。大量居民進入郊區化以后，城市里的工業要發展，為了靠近勞動力，于是出現了工業郊區化，然后逐漸是商業郊區化。20世紀50年代到70年代，是全世界發達國家全面進入城市郊區化的過程；到了70年代，郊區已經不是依附于城市的附屬品，而是成為獨立于城市的、與城市有分工的區域。第三個階段是進入70年代以后的逆城市化階段，即離開城市地區。第四個階段是80年代中后期的再城市化階段，即人口又開始向城市集中。

在我國的城市化進程中，不論是當前還是未來一定時期內，都表現為以上四個階段在不同城市或地域并存的局面，這促使我國城市房地產市場出現需求結構多元化的局面。從需求內容看，表現為對土地投機的需求、對住宅和小型公寓的需求、對花園公寓和高層公寓的需求、對寫字樓、購物中心和旅游旅店的需求，以及對工業建筑、廠房和特殊物業的需求等；從需求檔次上看，既有對租住和購買廉租房、經濟適用房以及二手房的需求，也有對中高檔花園住宅的需求；從需求的地域看，既有繁華的市中心，又有幽靜的市郊等。特別是城市化進程中住宅郊區化現象的出現，為房地產市場帶來了新的發展契機。

四、城市化促進中國房地產業發展的對策

基于城市化視角，我們可以從健全城市規劃對房地產開發的調控機制、完善城市規劃對房地產開發的引導機制和構建城市規劃與房地產開發協調發展的保障機制三個方面來進行改進。為了適應房地產開發要求，首先應明確土地地塊的用途，并使其具有一定的靈活性；應加強研究城市規劃的戰略，將研究提高到戰略的高度，提供動態房地產開發；要為城市規劃和房地產開發營造良好的城市環境，建立一個既有競爭又有公平和效率的投資環境，同時還要采取有效措施堅決抑制房地產過度投機行為，為城市規劃和房地產開發的協調發展提供良好條件。

[1]崔功豪、王本炎、查彥育：城市地理學[M].江蘇：江蘇教育出版社，1992.

[2]周一星：城市地理學[M].北京：商務印書館，1995.

[3]高佩義：中外城市化比較研究（增訂版）[M].天津：南開大學出版社，2004.

[4]付曉東：中國城市化與可持續發展[M].北京：新華出版社，2005.

[5]劉穎春：城市化過程中人口變動趨勢對我國房地產開發的影響[J].人口學刊，2004（3）.

[6]中國科學院研究生院房地產發展戰略研究小組：2009中國房地產市場回顧與展望[M].北京：科學出版社，2009.

[7]國家信息中心中國經濟信息網：CEI中國行業發展報告——房地產業（2003）[M].北京：中國經濟出版社，2004.

[8]蔣建林、金維興：城市化與中國房地產業[J].西安建筑科技大學學報，2003（12）.

[9]費晨：城市化與房地產業關系研究[D].華中師范大學，2008.

[10]孫妍、孫艷：我國房地產業與城市化發展[J].天津市經理學院學報，2007（4）.

[11]張旭光：我國城市化與房地產業的互動機制與發展對策探討[J].中國高新技術企業，2008（14）.

（責任編輯：胡婉君）

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