海南，不止是夢想

◎ 本刊記者 黎林峰

旅游地產方興未艾

數據顯示，自2005年以來，海南房地產開發投資連續保持高位增長，年平均增幅在35%以上，房地產開發投資占城鎮固定資產的比重也逐年上升，由2005年的18.82%上升至2009年1-5月的31.02%；商品房施工面積年平均增長率達24%以上；商品房銷售年均增幅在38.1%以上，70%以上的商品住房銷往島外，其中年均銷往境外約400套；購買對象遍布全國各省、直轄市、自治區，以及俄羅斯、美國等20多個國家和港澳臺地區。2008年，房地產開發投資額達189.3億元，商品房銷售面積達337萬平方米，銷售額177.7億元。2009年1月-5月份房地產開發投資完成85.78億元，占城鎮固定投資總額的31.02%，同比增長49.1%；全省商品房施工面積為1402.13萬平方米，同比增長41.2%，其中本年新開工面積306.69萬平方米，同比增10.7%。1月-5月份，全省商品住房累計銷售面積184.35萬平方米，同比增長2.42%。

海南島有著長達1528公里的海岸線，其中具備旅游房地產開發條件的岸線約占一半以上，這位海南的旅游地產發展提供了極為廣闊的發展前景。旅游地產理所當然成為海南房地產最大的特色，也當仁不讓地成為海南房地產的招牌。毫不夸張地說，它最大限度地張揚了海南沙灘、陽光、獻花、水果的熱帶風情，將資源化為財富，將財富與資源融合，一次次創造了中國房地產神話。

海南也是鍛煉、培養人的地方，中國房地產界涌現的諸多明星級的地產大腕如馮侖、潘石屹、劉博等等，都是在海南房地產摸爬滾打攫取了第一桶金后，才有了后來在中國房地產界的叱咤風云。

海南旅游房地產如今在國內知名房地產企業擁有特殊的戰略地位，萬科、富力、魯能、新世界、中信、華潤等知名企業紛紛進入，開發建設了一批濱海居住區、旅游度假酒店、高爾夫球場、游艇設施、主題公園等旅游房地產項目。

如僅聞名遐邇的三亞亞龍灣，就匯集了希爾頓、喜來登、紅樹林、伯爾曼、利茲卡爾頓、凱萊等國際知名品牌酒店，建成了亞龍灣五號、公主郡、申亞、高爾夫球場、商業服務中心等旅游房地產及其配套項目，已經成為國內外旅游度假的知名品牌。

如今，海南的房地產開發已經從海口、三亞等中心城市向周邊地區輻射，如文昌銅鼓嶺國際化生態旅游區、樂東龍沐灣旅游度假區、昌江棋子灣旅游度假區進入大規模開發建設階段。

統計顯示，目前已開工建設的項目總投資超過數百億元，一大批高端旅游度假酒店、度假村、旅游房地產如火如荼地建設著。

國際旅游島催熱樓市

2009年歲末，前往海南的游客達到了歷史巔峰。今年2月20日從海南省旅游委舉辦的新聞通氣會上傳來的消息稱，今年春節黃金周7天，海南全省共接待國內外游客105.78萬人次，較去年增18.49%。

從全國四面八方涌進海南的人們，除了去享受溫暖的陽光和沙灘，更多地把目光盯住了海南的樓市。在國務院頒布《關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》前后，海南樓市再次炙手可熱，達到了歷史新高。有業內人士向媒體透露，僅在海南建設國際旅游島獲得國務院批準后的5天內，整個海南省商品房銷售量就超過了2008年全年銷售量的總和171.12億元。數據顯示，2009年海南房地產完成投資278個億，占到我國房地產投資總量的0.78%。

據媒體報稱，三亞鳳凰島是奧運火炬在中國的第一個落腳點。在這個三亞灣與大東海相鄰處填海造出的人工島上建設的三亞鳳凰島項目，2010年1月11日開盤，據稱項目開盤前收到的購房誠意金達5000萬元。開盤當天推出700套，均價每平米6.5萬元，當天便銷售一空。“當初這些客戶在交誠意金的時候，連戶型都不問。”三亞鳳凰島發展有限公司董事總經理陳璐這樣告訴記者。

三亞鳳凰島絕非個案。據《南國都市報》報道，售樓處甚至不讓購房者看房，許多島外居民來三亞，不論價格高低就直接把房買走。不僅瀕臨一線海景，所據海岸線長達12公里的某大型項目均價漲至13000元/平米，就連地處腹地的文昌，最高房價亦高達14000元/平米。

國務院辦公廳2009年12月31日發布的《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》(簡稱《意見》)稱，要保持海南房地產業平穩健康發展。積極引導和發展與旅游業相適應的房地產業，科學規劃房地產業發展的類型、規模和速度，鼓勵有實力、有信譽的企業發展富有海南特色、高品質的星級賓館、度假村等房地產項目。加強產權式度假酒店的開發、建設、銷售等環節的規范管理。穩步發展滿足避寒、療養等不同需求的度假居住型房地產。鼓勵發展家庭旅館經營和房屋租賃經營。加強保障性住房建設，逐步改善城鄉居民的住房條件。條件成熟時，在海南開展房地產投資信托基金試點。

分析人士指出，在獲批建設國際旅游島后，中央給予了海南大量的優惠政策，這些優惠政策包括免關稅、免簽證和放航權，并且在財稅、融資、土地利用、簽證、航權、教育、醫療、會展等方面采取由中央提出總體意見，相關部委專門出臺更加具體的配套政策的措施。這些優惠政策必將加快島內吸引資金的步伐，不僅能夠有效推進海南旅游業的發展，同時還會帶動島內全行業的發展。

海南的地產版圖在橫空出世的“國際旅游島”概念下，被爭相涌入的發展商迅速改變：北起海口南至三亞的東海岸線上，正在開發的休閑地產大盤超過20個，總投資額超過1000億元，工地的圍擋連綿數百公里長，發展商觸角還在向海南內陸延伸，海南省五指山、瓊中的樓市也因此水漲船高。

一時間，用火爆已經不能形容海南樓市當時的狀況。

“瘋狂，非常瘋狂！”據業內人士透露，海南國際旅游島規劃獲批消息公布后的第一天，海南清水灣的“星海傳說”開售，推出600套房子，酒店式公寓均價為1.7萬/平米，別墅均價則為3.5萬/平米，結果四小時內全部賣光。

再現地產泡沫？

海南樓市的瘋狂自然而然令人想起1993年的海南房產泡沫。當時海南不過六七百萬人口，爛尾樓卻占到全國的十分之一。房地產信貸不良率高達80%以上。

國務院44號文件《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》的出臺催熱海南地產，這種資源優勢推動與投資商大量涌入造成的房價地價大幅上漲，會不會再現當年的地產泡沫？

分析人士指出，1993年的海南房產泡沫產生有著特殊的社會背景，當時的中國正處在經濟改革的關鍵時期。

時隔十七年，我們來簡單回顧一下當時的經濟社會情形。

1993年1月5日至10日，全國經濟體制改革工作會議在北京召開。會議指出，1993年的改革工作，要緊緊圍繞建立社會主義市場經濟體制的改革目標，進一步解決經濟發展和經濟體制中的深層次問題，既在體制轉換的一些重要領域取得實質性進展，又能促進國民經濟更好更快地發展。

1993年3月8日，國務院批轉國家體改委《關于1993年經濟體制改革要點》，要求各地各部門根據實際情況認真貫徹執行。《要點》提出，本年經濟體制改革工作的主要任務是：繼續貫徹落實《全民所有制工業企業轉換經營機制條例》，以轉換國有企業經營機制、轉變政府經濟管理職能為重點，圍繞把企業推向市場這一中心環節，加快企業改革；以加快價格改革為契機，配套推進財稅、金融和計劃體制改革；大力發展市場體系，加快以改革進口管理體制為重點的外貿體制改革；全面推進社會保障制度和住房、土地使用制度改革；提高綜合改革試點水平，切實做好新體制建設的基礎性工作。

1993年4月1日，中共中央召開經濟情況通報會。4月13日，海南省召開慶祝建省辦特區五周年大會。

1993年12月1日至4日，全國經濟工作會議在北京召開。會議指出：我國國民經濟在去年快速發展的基礎上，今年繼續保持快速發展的勢頭，總的形勢是好的。對于經濟快速發展中出現的突出矛盾和問題，黨中央和國務院及時采取了加強和改善宏觀調控的措施，經過各級政府和各個部門的共同努力，已經取得了積極成效。

該年度，據國家統計局統計，全年國內生產總值為34634.4億元，比上年增長13.5%，其中，第一、二、三產業分別增長4.7%、19.9%和10.7%。全社會固定資產投資總額13072.3億元，比上年增長61.8%。

我們注意到，當年經濟運行中的主要問題是：市場價格漲幅過高；固定資產投資在建規模過大；基礎產業和基礎設施發展緩慢。“加強和改善宏觀調控”是當年全國經濟工作會議上作出的結論，也是當年經濟工作的重要內容。

具體到海南樓市，當時市面上僅有30%左右的房地產被用于居住和商務活動，而70%的房地產屬于炒房，被投機者囤積起來，以致大量資金被套牢，造成樓市泡沫影響經濟健康進程，以至于最終資金鏈斷裂，銀行被大量不良信貸拖累，泡沫破裂。

海南省委書記衛留成認為上個世紀90年代海南的房地產泡沫形成的原因主要有四點，一是海南處于建省辦經濟特區之初，法律法規不夠健全，土地市場管理不規范；二是政府宏觀調控能力較弱，市場投資主體魚龍混雜，不少銀行盲目融資甚至直接參與房地產投資；三是當時全省的規劃和各市縣的規劃都沒有做好；四是當時全國的經濟總量和對海南房地產的真實需求都較小。

而這四點在今天都已發生了根本性變化。當前的“海南熱”與國家政策指引有著直接關系。國家對海南大量優惠政策的出臺及海南獨特的地理位置與資源優勢吸引開發商與投資商大量涌入，造成海南房價地價大幅上漲。分析人士指出，與1993年相比，如今海南全島的規劃包括國際旅游島的規劃相對完善，政府的調控能力也較1993年更為增強，“開放之島、綠色之島、文明之島、和諧之島”作為海南發展前景的規劃更加明晰，“世界一流的海島休閑度假旅游目的地”、“全國生態文明建設示范區”、“國際經濟合作和文化交流的重要平臺”、“南海資源開發和服務基地”、“國家熱帶現代農業基地”的戰略定位也進一步提升了海南發展的后勁。這些方面都說明與1993年相比，海南省房地產市場的發展具備了更加穩固的基礎。

理性引導海南樓市

盡管有國際戰略作堅強的后盾，一套房子從2009年10月的每平方米13500元，到今年1月，房價就漲到了每平方米24000元。無論如何，瘋漲的房價還是暴露出海南房地產市場中存在著一定程度的盲目性和投機性。

在“世界一流的海島休閑度假旅游目的地”、“全國生態文明建設示范區”、“國際經濟合作和文化交流的重要平臺”、“南海資源開發和服務基地”、“國家熱帶現代農業基地”的戰略定位之下，房地產只能是大戰略格局下的一個分支組成，如果因此超前透支政策和資源，結果只會加劇海南原有的不平衡格局。

不少有識之士對海南火爆的房地產業潑了冷水，過度擴張的房地產給城鎮基礎設施帶來巨大的壓力。因為歷史的原因，海南部分市縣還缺乏城鎮污水處理設施，現有的污水處理設施和管網不能承擔快速增長的壓力。同時垃圾處理等設施也趕不上建設速度。

“十一五”期間，海南開工建設25個污水處理項目，確保2010年全省所有市縣都必須建成生活污水處理廠。據了解，這25家污水處理廠總設計規模73.3萬噸/日，目前已具備39.4萬噸/日的污水處理能力。

與此同時，正在抓緊建設的路網、電網、通信網、水路交通網、空中交通網等基礎設施都在圍繞國際旅游島的核心緊張地進行中。

今年3月20日，海南省人民政府副省長姜斯憲在博鰲國際旅游論壇地產與旅游主題論壇上發表演講。姜斯憲發言開始就表示：“海南不會重蹈覆轍，我們對海南房地產市場長期穩定發展有信心。”

他說，今年1月15日，面對海南房地產價格上漲過快的問題，海南省委、省政府作出“兩個暫停”的決定，即明確在今年3月底之前，暫停商業性開發土地出讓，暫停審批新的房地產開發項目。隨后，海南又先后出臺了若干具體規定，盡可能公開市場信息，規范房產交易和土地轉讓。

這些舉措實施后，被外界廣泛解讀為旨在抑制投機性購房，控制地產泡沫產生。

姜斯憲在演講中指出，海南省委、省政府把加強保障性住房建設作為今年的一號民生工程。今年擬開工建設的保障性住房包含廉租房、經濟適用房、雙限房、公共租賃房以及棚戶區改造等超過十萬套。“如果這些計劃能順利完成，可直接或間接使全省約八分之一的城鎮家庭從中受益，也有利于抑制房價上漲。”姜斯憲說。