日本房地產稅制改革對我國的啟示

路冬玲

日本房地產稅制改革對我國的啟示

路冬玲

（太原城市職業技術學院，山西太原030027）

根據《世界發展報告》的統計，日本人均占有國土面積僅為世界平均水平的1/10，土地資源十分緊張。并且在第二次世界大戰后，日本經歷了由恢復到高速發展和繁榮，過度投機造成了房地產市場的泡沫，最終泡沫破滅嚴重打擊了房地產市場的發展，其中最主要的原因就是在稅制設計方面不合理。縱觀日本的房地產稅制改革，可為我國房地產稅制的改革完善提供一些借鑒。

固定資產稅；地價稅；房地產稅；評估

一、日本房地產稅制概況

日本現行的房地產稅制按照征收環節，分為取得、保有和轉讓三環節，具體稅種構成情況見表1：

表1 日本房地產稅制概況

（一）土地取得稅

土地取得稅是對個人和法人在通過購買、接受贈予或繼承財產等方式取得土地征收的稅。

（二）土地保有稅

土地保有稅是在一定時期，對法人或個人所擁有的土地資產征收的稅。具體包括：

1.固定資產稅

20世紀70年代初期，固定資產稅作為日本房地產稅的主要收入來源，其征稅對象是住房和折舊資產，1971年兩者分別占到該稅收入總額的38%和29%。隨著土地價格的不斷上升，來源于土地的稅收不斷增長。1984年，來源于土地的固定資產稅占到固定資產稅總額的41%；其次是住房固定資產稅，占到固定資產稅總額的38%。具體規定見表2：

表2 日本固定資產稅的具體規定

2.地價稅

地價稅作為土地保有稅制的一個新稅種，征稅目的除了抑制地價上漲外，還有推進土地保有征稅的公平化和降低土地作為資產保有的有利性。具體規定見表3：

表3 日本地價稅的具體規定

3.城市規劃稅

城市規劃稅旨在確保城市規劃事業所需財源。城市規劃稅屬于目的稅范疇，不像固定資產稅、特別土地保有稅等屬于普通稅。城市規劃稅專門用于城市規劃事業或土地區劃整理事業開支。具體規定見表4：

表4 日本城市規劃稅的具體規定

4.特別土地保有稅

特別土地保有稅是于1973年作為市町村稅創設的，目的在于抑制投機性土地取得和促進已取得土地的有效利用。具體規定見表5：

（三）土地轉讓稅

土地轉讓稅是對土地的轉讓收入征的稅。其中對個人的土地轉讓收入征的稅為個人土地轉讓稅，它由所得稅、個人事業稅和個人居民稅等三個稅種構成；對法人的土地轉讓收入征的稅為法人土地轉讓稅，它由法人稅、法人事業稅和法人居民稅等三個稅種構成。

二、日本房地產稅制經歷的幾次變革

自1950年以來，日本的房地產稅制經歷了幾次大的變革。縱觀日本的房地產稅制改革，從中可為我國房地產稅制的改革完善提供一些借鑒之處。

1.1950年1月的“夏普勸告”

1949年，日本經濟遭到重創，土地稅收制度也處于近乎癱瘓狀態。同年5月，美國政府派出哥倫比亞大學教授夏普作為日本稅制考察團團長，具體負責對日本稅制改革進行指導，促使其盡快恢復經濟。1950年1月，日本政府根據考察團提交的《日本稅制報告書》中的相關內容制定了具體稅收改革方案，這次改革被稱為“夏普勸告”。內容包括：廢除地租（農業稅），開設固定資產稅并將其作為市町村的主體稅種；規定固定資產稅是針對土地和住房等不動產征收的一種財產稅，以調整土地市場上的投機行為；確定分稅制原則，劃分中央、都道府縣、市町村三級分配原則，防止重復課稅。

2.1969年土地稅制改革

經過一系列的改革，日本戰后的土地交易市場迅速發展起來。二戰后第一次地價上漲高潮出現，日本政府為了鼓勵長期擁有土地，同時抑制短期土地擁有者進行投機買賣，提出了《關于土地稅制應有狀態的報告》，并以此為基礎展開了土地稅制改革。改革的主要內容是：對個人土地轉讓收入視其擁有土地時間的長短實行“分離課征”原則，對個人短期擁有（擁有期7年以內）的土地轉讓收入實行從重課稅，稅率為40%。但這次改革未對法人的土地轉讓進行必要的規定，由此造成了土地從個人手中轉讓出去后，很快成了不動產經營者和一般法人企業的爭相購買對象，地價的高速上漲并未得到有效遏制。

3.1973年土地稅制改革

20世紀70年代初地價高速上漲，日本稅制調查會于1973年提出《關于今后土地稅制狀況的報告》，以此為基礎形成了1973年的土地稅制改革。改革的目的仍然是抑制土地投機行為。內容包括：為抑制法人對土地的搶購行為，設置了短期擁有土地從重課稅；設置了特別土地保有制度。然而此時，“購買日本列島”的高潮已基本平息，此項改革的效果也令人質疑。

4.1981年土地稅制改革

20世紀70年代中期以后，受整體經濟蕭條的影響，地價上漲問題明顯緩和，經濟環境要求放松土地環境。日本政府的稅制調查會再次提出改革方案：對個人長期擁有土地的轉讓收入，適用20%的低稅率的征稅范圍由2000萬日元提高到4000萬日元；原來對超過2000萬日元以上部分按75%的高稅率綜合課稅，改為對超過4000萬日元至8000萬日元的部分按50%課稅，超過8000萬日元以上的部分才適用75%的稅率。此次改革，使土地擁有者的納稅負擔有了相當程度的減輕，并成為20世紀80年代日本地價再次高速上漲的主要因素之一。

5.1991年土地稅制改革

從1983年起，東京都市區的商業用地價格開始不斷攀升，并逐漸波及到其他地區和用途的土地，到20世紀80年代中期以后，日本再次迎來地價上漲的第三次高潮。為此，1991年日本稅制調查會土地稅制小委員會向內閣大臣提交了《關于土地稅制應有狀態的基本報告》。本次改革的重點是：在土地保有稅制方面，創建新的地價稅，同時強化已有的固定資產稅和特別土地保有稅；強化土地轉讓課稅；在土地取得稅制方面，把繼承稅的課稅對象——土地評價額提高，開創旅游地征稅制度。以此來增加土地取得、持有和轉讓環節的稅負，達到抑制房地產投機需求的目的。此次改革設計內容較完整，但由于此時房地產泡沫已破滅，使改革失去了其既定的意義，反而起到了雪上加霜的作用。

6.1998年稅制改革

面對房地產市場泡沫破滅，經濟持續低迷、地價不斷下降，房地產市場呈現出蕭條景象。日本稅制調查會于1998年提出：停征地價稅，個人長期持有土地的轉讓所得，起征點從4000萬日元提高到6000萬日元，適用稅率20%，個人短期持有土地的轉讓所得不適用40%或稅額110%的追加稅；對法人超短期（2年以內）持有土地轉讓所得按15%征收追加稅款的規定，自1997年12月31日起廢止。此次改革意在減輕稅負，使房地產市場擺脫長期低迷狀態。

三、從日本的稅制改革中得到的啟示

（一）值得借鑒的經驗

1.確定房地產稅為地方稅的主要稅種

日本的房地產稅收入基本上屬于地方主體稅種，市町村級房地產稅收約占政府財政收入的45%。房地產稅之所以成為地方稅收主體稅種，除了歷史的原因外，主要是源于這一稅種本身的特征：第一，征稅對象是不動產，稅基相對穩定，受人口流動、公司遷移等因素的影響小，便于當地政府征收；第二，地方政府的主要職責是在轄區內提供教育、治安等公共服務，這些服務的財政支出比較穩定，因此需要穩定的財政收入來支撐，房地產稅基的穩定性正好符合這一特征。

2.事權與財權相統一，對地方政府具有激勵作用

房地產稅成為地方政府財政收入的組成部分，地方政府就有動力通過改善教育、醫療、治安、交通等一系列公共服務的質量，促使房價提高從而獲得更多的稅收收入。在日本，固定資產稅稅率由各市町村在1.4% -2.1%之間制定。地方政府可以根據本地實際情況靈活處理稅收問題，有利于促進本地經濟和各項事業的發展，提高地方政府的積極性。

3.完善的財產評估制度，為合理確定稅基奠定基礎

日本固定資產稅實行臺賬征稅原則。市町村政府對土地、房屋、折舊資產分別設有征稅臺賬和補充征稅臺賬，凡是在臺賬上注冊登記的房地產所有人均為固定資產稅納稅人。計稅依據按照房地產市場評估價，原則上保持三年不變，從形態上區分為基準年度評估額和比照基準年度評估額，以區別不同情況、不同用途的房地產。

（二）應汲取的教訓

1.稅制改革時間上的滯后性

在房地產市場高速發展甚至出現泡沫時，不能及時采取有效的調控措施，致使稅制改革滯后于經濟發展。如1991年的土地稅制改革中，雖然試圖從開設新稅、強化舊稅兩方面來抑制房地產市場高速膨脹，但由于對未來經濟發展的趨勢缺乏準確預測，此時土地價格已上漲到了頂點，導致新稅制在實施過程中未起到預期效果。

2.稅收政策缺乏必要的穩定性

稅收政策是國家實現宏觀調控的有利手段，適當的稅制改革，減少了國家對經濟活動不必要的干預，強化了稅收作為經濟杠桿所具有的宏觀調控職能。日本在1969年至1998年30年間先后對房地產稅制進行了五次大規模的改革，平均每六年就變革一次，其間日本經歷了三次房地產市場高速發展階段和兩個經濟蕭條時期，雖然幾次改革與當時的經濟環境分不開，但總體來說，土地市場的高速膨脹與日本地少人多的國情有著密不可分的關系，如果日本能夠在房地產稅收政策制定的目的上堅持把打擊房地產投機行為作為重點，制定相對適當穩定的稅收政策，也許稅制改革就不會出現如此多的反復。

3.稅收政策在一定程度上缺乏科學性

如日本1989年的稅制改革，開征的地價稅稅率僅為0.3%，并且非征稅范圍過大，所以對土地保有者影響較小；繼承稅的計稅依據提高無疑是明智之舉，但同時提高了小規模宅基地的扣除限額，使其效果大打折扣；固定資產稅實際稅率僅為0.06%，對土地保有者影響不大。總的來說，土地保有環節稅負較輕而轉讓環節稅負較重，不利于土地交易的正常開展。同時由于轉讓環節的稅負在交易時最終轉嫁給了購房者，從而加劇了房地產價格上漲。

表5 特別土地保有稅的具體規定

［1］韓靜濤.從稅收征管角度看物業稅的制度設計［J］.稅務研究，2008，（4）.

［2］杜雪君，吳次芳，董忠華.我國房地產稅與房價關系的實證研究［J］.技術經濟，2008，（9）.

［3］商蕾.關于開征物業稅的研究［J］.中國鄉鎮企業會計，2009，（4）.

［4］林家彬，劉毅.開征物業稅對房地產市場的影響，［J］.重慶工學院學報，2009，（4）.

F1

A

1673-0046（2010）9-0051-03