上海市四川北路商業街發展分析

王 莉 梁四海

（同濟大學經濟與管理學院，上海 200092）

上海市四川北路商業街發展分析

王 莉 梁四海

（同濟大學經濟與管理學院，上海 200092）

四川北路商業街在上海市虹口區經濟社會發展中具有舉足輕重的戰略地位。運用第二次經濟普查資料，分別對四川北路商業街的總體狀況、主要行業、商務樓宇建設與入駐狀況三方面進行分析，針對其發展現狀和問題，建議四川北路商業街應在更高起點、以更快步伐加快自身調整完善，理順和“航運虹口”錯位競爭、互補發展的關系；建設高品質樓宇，加大招商引資力度；利用文化、生態優勢，建立休閑娛樂中心，全面提升其商業商務能級和區位競爭優勢。

商業街；現狀分析；對策

四川北路商業商務文化休閑街（以下簡稱四川北路商業街）作為上海久負盛名的市級商業街之一，是體現上海城市繁榮繁華和經濟社會發展成果的重要窗口，也是“十一五”期間重點發展的區域之一，在上海虹口區經濟社會發展中具有舉足輕重的戰略地位。為全面掌握四川北路經濟發展情況，本文擬從四川北路商業街的總體狀況、主要行業、商務樓宇狀況三方面展開分析，并提出四川北路商業街進一步發展的對策建議。

一、四川北路商業街總體情況

（一）產業結構不斷優化，第三產業占絕對主導

從產業結構來看，近年來四川北路商業街第三產業發展狀況良好。據第二次經濟普查資料顯示，四川北路商業街共有單位1146戶，其中法人單位（單產和多產）861戶。在法人單位中，第二產業（包括制造業和建筑業）共24戶，占2.79%；第三產業共837戶，占97.21%，第三產業占絕對主導。

（二）批發零售比重過大，三產內部結構有待提升

四川北路商業街第三產業以批發零售行業為主，交通運輸倉儲業次之，而金融保險房地產業所占比重較小。第二次經濟普查資料顯示，其批發和零售業共有法人單位數307戶，占第三產業法人單位數的36.68%。這在一定程度上和四川北路“以現代商業商務為帶動、以文化休閑娛樂為特色”的定位是一致的。其次為交通運輸倉儲業、租賃和商務服務業、住宿和餐飲業，法人單位數分別為207戶、100戶、58戶，所占比例依次為24.73%、11.95%、6.93%。另外，法人單位數最少的是郵電業、金融和保險業、衛生體育和社會福利業，分別為0戶、1戶和8戶。這說明雖然四川北路商業街以第三產業為主導，但是其第三產業仍然是以勞動密集型為主，技術含量和附加值不高。四川北路商業街的發展，還需要進一步完善第三產業內部結構，穩步發展交通運輸倉儲業，逐步提高金融保險、商務服務業等行業比重。

（三）所有制結構更加合理，國退民進效果顯著

從所有制結構來看，四川北路商業街私營經濟631戶，占全部法人單位數量的73.29%，位居第一，所占比重已經遠遠超越其他經濟形式的總和，成為區域經濟重要增長點。其他經濟形式分別為股份制經濟74戶、外商投資（含港澳臺商投資）66戶、國有經濟49戶、集體經濟23戶、其他（包括其他內資和聯營經濟）18戶，所占比重依次為8.59%、7.67%、5.69%、2.67%、2.09%。經過多年的改革與發展，四川北路商業街公有經濟不斷退出非國計民生產業，不斷淘汰落后國有企業，讓利于私營經濟；而私營經濟則發展迅速，數量不斷增加，成為區域經濟重要增長點。

二、四川北路商業街主要行業情況

（一）批發零售業發展狀況

在批發零售業基本單位構成中，批發業多于零售業（表1），分別有221戶和192戶。在批發業中，機械設備、五金交電及電子產品批發單位數最多，為73戶；其次是紡織服裝及日用品批發、礦產品建材及化工產品批發，分別有56戶和45戶。零售業中單位數最多的是紡織服裝及日用品專門零售（95戶）；其次為家用電器及電子產品專門零售（30戶）、食品飲料及煙草制品專門零售（27戶）、文化體育用品及器材專門零售（19戶）。

在銷售額構成中，批發業銷售額共計1028362萬元，占81.4%；零售業銷售額共計138943萬元，占18.6%。在批發業的銷售額構成中，礦產品、建材及化工產品批發銷售額最多，為470822萬元；其次是其他批發（235329萬元）、紡織服裝及日用品批發（147968萬元）、機械設備五金交電及電子產品批發業（112210萬元）。可見，礦產品、建材及化工產品批發業和其他批發業單位數量不是特別多，但是銷售額相對較大，說明生產資料批發銷售的行業特征明顯。在零售業的銷售額構成中，綜合零售業銷售額最高，為67625萬元；其次，分別是食品飲料及煙草制品專門零售（18764萬元）、紡織服裝及日用品專門零售（17329萬元）、家用電器電子產品專門零售（17082萬元）、文化體育用品及器材專門零售（15697萬元）。

在零售額構成中，主要以零售業為主。零售業零售額共計137250萬元，占98.4%。綜合零售業在零售業中表現最為突出，零售額達67572萬元；其次分別為食品飲料及煙草制品專門零售（17645萬元）、家用電器電子產品專門零售（17082萬元）、紡織服裝及日用品專門零售（16808萬元）、文化體育用品及器材專門零售（15697萬元）。可以看出，綜合零售業單位數量不多，但銷售額和零售額都非常大，說明綜合零售業單位規模較大或經營能力較強。

表1 四川北路商業街批發零售業單位數和主要經濟指標

（二）住宿餐飲業發展狀況

住宿餐飲業基本單位數量共計77戶。在基本單位構成中，正餐服務最多，為35戶；其次為飲料冷飲（14戶）和快餐服務（13戶），旅游飯店最少，只有3戶（表2）。

表2 四川北路商業街住宿餐飲業單位數和主要經濟指標

從表2可以看出，在住宿餐飲業中，無論是營業面積、營業收入、餐費收入，還是餐位數，正餐服務都最高，其次是快餐服務。旅游飯店的營業面積和餐費收入都是最少的，但它的其他收入最高；飲料冷飲營業收入最少。這和不同餐飲形式的特點相符。

此外，單位餐費（即每個餐位每年的平均餐費收入）并非簡單地隨著餐位數的減少而降低。在單位餐費中，正餐服務3.1萬元/位，快餐服務4.39萬元/位，飲料冷飲0.92萬元/位，其他餐飲1.26萬元/位，旅游飯店1.19萬元/位。可見，快餐服務餐位數遠遠低于正餐服務，但是快餐服務單位餐費卻明顯高于正餐服務，這說明快餐服務由于其形式、時間的靈活性、便捷性，更加受到消費者青睞，具有較大的發展空間。

（三）交通運輸倉儲業發展狀況

四川北路商業街交通運輸倉儲業共計207戶，營業收入68.19億元，其中運輸代理服務業204戶，營業收入67.89億元，說明運輸代理服務業數量占主導地位。這和“十一五”期間確立的全力打造“航運虹口”，著力發展航運經濟的目標是分不開的。

三、四川北路商業街商務樓宇建設與入駐情況

第二次經濟普查資料顯示，四川北路商業街共有14幢商務樓和產業園區（以下簡稱樓園），入駐法人單位756戶，包括698戶單產法人和58戶多產法人，全年實現營業收入共計195.6億元。

從行業類型來看，四川北路樓園法人單位以從事交通運輸倉儲業、批發和零售業、租賃和商務服務業為主，郵電業、金融保險業、衛生體育和社會福利業最少（圖1）。

圖1 四川北路樓園法人單位行業類別數量

從法人單位數量來看，海泰時代大廈入駐法人單位數最多，為126戶；而晶鉆博華入駐法人單位數最少，為6戶。從營業收入來看，營業收入超過40億元的樓園為福德大廈和宇航大廈，其營業收入分別為41.83億元、44.98億元；營業收入在10億-40億元之間的樓園為高寶新時代廣場、海泰國際大廈、海泰時代大廈；其余樓園營業收入均低于10億元（圖2）。

圖2 四川北路樓園入駐法人單位數與法人單位營業收入

從所有制結構來看，四川北路商業街上14幢樓園入駐單位所有制類型多樣化，且不同類型所有制單位的營業收入也有很大差異。按所有制分類的營業收入中，外資企業的營業收入最低，均沒有超過5億元（圖3），這說明四川北路樓宇品質還有待提高，外向型經濟發展緩慢，缺少品牌支撐，配套和功能還需完善，還需增強外資企業入駐吸引力。究其原因，主要在于樓園建設大多是內資企業投資開發，尚沒有市級標準的“甲級寫字樓”，而區級標準的甲級辦公樓園能級還需提高。

圖3 四川北路樓園入駐單位按所有制分類的營業收入

商務辦公樓宇硬件設施的質量很大程度上決定了入駐企業的行業地位和品牌知名度；入駐企業的整體狀況又進一步影響了四川北路商務樓宇的下一期投資建設，這在管理學上體現為“馬太效應”。為了打破這一惡性循環的怪圈，政府需要通過一定的政策性手段，引入外資，打造高品牌、高品質的商務辦公樓宇；結合虹口區的發展戰略，引入目標行業中的領先者，進而打造四川北路商業街品質高、專業性強的品牌形象。

四、對策建議

基于以上分析，四川北路商業街應在更高起點、以更快步伐加快自身調整完善，全面提升商業商務能級和區位競爭優勢。

（一）理順和“航運虹口”關系，錯位競爭互補發展

四川北路與北外灘接壤，兩者位置相近，容易形成激烈競爭。目前，四川北路861戶法人單位中，有207戶是交通運輸倉儲業，因此要理順和“航運虹口”的關系，既需要清晰界定雙方區別，在功能上體現差異、實現錯位競爭，又需要堅持產業融合，形成互補發展、成片發展的格局。

（二）建設高品質樓宇，加大招商引資力度

根據本文分析，發現四川北路目前優質樓宇資源相對短缺，區內尚沒有市級標準的“甲級寫字樓”，因此建議必須加快樓宇載體建設。需要政府打破“馬太效應”，大力引進外商投資，建立高品質商務辦公樓宇，并通過政策性導向，吸引重點發展行業中的領袖企業。同時，針對已開發樓宇，加大招商力度，設置招商門檻，以國際化、時尚化為基準，引進總部型企業，形成商業發展的新標桿，發揮樓宇經濟推動經濟發展的功能，力爭營造中高檔的商務環境，實現新建商務樓宇中高檔、入駐企業質量中高檔。

（三）利用文化、生態優勢，建立休閑娛樂中心

四川北路商業街區曾是魯迅、茅盾、郭沫若等文學巨匠流連的舊上海文化與藝術中心，文化底蘊源遠流長，保留了眾多聞名遐邇的名人故居和海派新古典建筑群體，有多處優秀歷史保護建筑。另外，魯迅公園、四川北路公園等處景致兼具時尚與懷舊的濃郁氣息，具有較高的文娛觀賞價值。這些人文、生態景致是四川北路商業街強有力的競爭優勢。建議加強保護并且合理利用該優勢，建立休閑娛樂中心，打造富含文化、生態、商務有機融合、相得益彰，具有上海特色的休閑娛樂中心。

（責任編輯：周群艷）

10.3969/j.issn.1674-8905.2010.07.004