項目運作的市場化模式

文/徐海遨

（作者為仙居新區開發管委會主任）

圖/金川

仙 居新區一期項目的市場化運作是指將位于仙居新區內實施裁彎取直工程后的永安溪北岸，東起石牛大橋，南至規劃中的永安溪北岸，西至晨曦路盂溪大橋，北起彎陳山腳、東嶺下到石牛公路，總用地約2820畝，其中開發用地約1366畝的新區核心區塊進行項目包裝，把基礎設施建設與土地開發相結合，實行公開招標，整體開發。投資商負責仙居新區一期項目的城市防洪、市政等基礎設施項目的投資建設，承擔拆遷安置費用，同時，依法享有項目范圍內開發用地的開發權。

項目以旅游服務、休閑度假、養生居住為主要功能，以體現山水和人文特色，創建國家級生態節能居住示范區為目標定位；總投資不少于40億元，建設期為8年，其中基礎設施項目前3年投資不少于60%，前5年基本完成。項目合作內容主要包括基礎設施項目、拆遷安置等公共投入及土地開發。基礎設施項目：主要有以裁彎取直為主體的城市防洪工程和道路橋梁、公園綠地、廣場停車場（包括地下停車庫）、電力纜線等市政基礎設施；拆遷安置：主要拆遷安置柴嶺下村，人口約1200人；開發用地：可供出讓的開發用地約1362畝。

2010年9月29日，仙居新區一期項目土地掛牌出讓成功，邁出了項目市場化運作的最關鍵一步，為加快仙居新區快速發展奠定了堅實基礎。相比較傳統的土地開發思路而言，仙居新區一期項目市場化運作的發展思路無疑是破解政府性投入不足，加快區域發展的有效途徑。

主要做法

樹立“創新、規范、公平”意識，積極推進新區一期項目的市場化運作進程。

樹立創新意識，著力推進投資體制改革。為了破解新區難題，仙居新區開發管委會不斷解放思想，加快探索體制創新，拓寬新區發展空間；改變政府直接融資模式，以項目吸引資金；改變項目建設主體，轉變管委會工作職能。土地項目的市場化創新是基于大量的調研和借鑒學習成功經驗的基礎上進行的。早在2008年10月，仙居新區開發管委會就會同仙居縣發改局、財政局、國土局等相關部門主要領導組成調研組對新區項目的市場運作進行調研。通過走訪、座談聽取各方意見，梳理出新區建設的制約因素，初步形成“實行大項目運作”、“實行小項目運作”和“自籌資金，自行開發建設”三個操作方案，最后通過比選論證，“實行大項目運作”方案最現實、最可行。2009年上半年，仙居縣有關單位組成仙居新區一期項目市場化運作考察團赴山東濱州、江蘇湯山、臺州椒江等地學習考察項目市場化運作的先進理念和管理經驗，形成了項目市場化運作考察報告，為項目市場化運作科學決策提供了堅實依據。

樹立規范意識，公開推進項目合作招商。在推進新區一期項目市場化運作過程中，自覺接受紀檢監察、財政、審計等部門監督，做到“三規范”、“三公開”。“三規范”，主要是指規范確認項目公共投入估算和設定建設標準、規范編制項目招商方案、規范制定項目合作開發協議及土地掛牌方案。“三公開”，主要是指項目推介公開、項目招商公開和土地出讓公開。項目推介公開：2009年1月4日，仙居縣委（常委）擴大會議研究并明確了仙居新區的運作模式：大招商，招大商，實行大項目市場化運作。會后，在招商中國網、中國招商網、浙江招商引資網、臺州招商網等媒體上發布招商信息，公開向社會推介項目。項目招商公開：2009年7月17日，仙居縣委常委（擴大）會議研究通過了《仙居新區一期項目合作開發招商方案》。次日起，先后在多家媒體上發布項目合作開發招商公告，正式公開招商。同時，專門向來仙居新區實地考察的投資商寄發《仙居新區一期項目合作開發邀請函》。協議簽訂公開：經縣政府授權，2009年8月17日，新區開發管委會與上海永固投資有限公司正式簽訂《仙居新區一期項目合作開發協議書》，完成項目招商引資工作，籌措土地征收等前期費用1億元。

樹立公平意識，依法推進項目土地掛牌。新區一期項目土地掛牌政策性強，社會關注度高，仙居新區開發管委會始終堅持公開、公正、公平原則，依法依規推進項目土地掛牌。一是合力攻堅，扎實做好土地掛牌前期工作。2010年1月起，按法定程序完成一期項目控規修編，提出創建國家級生態節能居住示范區的目標；積極向上爭取土地指標，獲批土地農轉用694畝、林地87.9畝；整合力量，落實責任，認真開展政策處理工作，截止到項目土地掛牌前，新區一期項目范圍內土地征收工作全部完成。二是合理合規，認真制定土地掛牌方案。為使新區一期項目土地掛牌充分體現“公開、公平、公正”原則，仙居新區開發管委會會同相關部門從政策研討、溝通對接、意見征求等入手，合理合規地制定土地掛牌方案，在借鑒外地土地掛牌出讓先進經驗的基礎上，征詢了上級專業部門和縣領導的意見和建議，積極與簽約開發商和本地房地產開發企業進行溝通，完善了項目土地掛牌方案。2010年8月8日，仙居縣委常委（擴大）會議順利通過新區一期項目土地掛牌方案。三是公平公開，有序推進項目土地掛牌工作。為使開發商全面深入地了解仙居新區一期項目，提升項目開發的整體效果，在土地出讓程序中，設置了項目說明會和項目開發思路評審會，通過項目開發思路評審的開發商才有資格參與土地摘牌。2010年9月29日，仙居新區一期項目開發用地掛牌出讓工作圓滿完成。

市場化運作的重要意義

吸引外來戰略投資者參與基礎設施項目建設，對于仙居新區實現借力發展意義重大。首先是加快推進仙居新區建設：一是緩解政府投資壓力。實行項目市場化運作就是搭建平臺，解決政府性項目融資難的問題。二是轉變政府職能。投資商參與仙居新區建設后，新區開發管委會就能從繁重的建設工作中脫離出來，著重做好土地報批征用、拆遷安置等保障服務和規劃研究監管工作，確保仙居新區建設效果。三是加快新區建設進程。政府部門作為投融資主體，受政策變化等因素影響較大。如果實行項目市場化運作，項目基礎設施建設由政府行為轉變為市場行為，能有效解決政策、資金等問題，加快推進新區建設，實現雙贏。四是提升新區建設品位。投資商受讓項目后，充分發揮人才優勢，聘請國際國內優秀策劃設計、管理和營銷團隊，發揮技術專長，不僅引進資金，更多地引進人才，引進先進的創新理念，著力打造體現自然山水和人文特色的高品位精品項目。

更重要的是，新區建設將促進仙居經濟發展。一是促進工業經濟發展。推進仙居新區一期項目建設，將拉開城市框架，使仙居城區與經濟開發區無縫對接，為經濟開發區提供居住、休閑、服務等生活配套設施，促進工業經濟發展。二是促進旅游產業升級。通過建設旅游休閑服務項目，為旅游者提供健全、周到的服務和舒適、休閑、優美的居住環境，提升仙居縣旅游休閑產業的核心競爭力。三是促進第三產業快速發展。仙居新區一期項目總投資約90億元，必然拉動房地產、建材、飲食服務、商貿業等相關行業的快速發展。