探究低價(jià)購房受賄案件核心事實(shí)的查證思路

　　核心提示：由于國家工作人員低價(jià)買房涉及房產(chǎn)開發(fā)、市場交易、資金流向、價(jià)格測算等多個(gè)環(huán)節(jié)，所以，檢察機(jī)關(guān)在查辦國家工作人員低價(jià)購房受賄案件過程中，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)查實(shí)與價(jià)格有關(guān)的三項(xiàng)核心事實(shí)——“實(shí)際支付價(jià)格”、“市場價(jià)格”以及“明顯低于”。
　　
　　根據(jù)最高人民法院、最高人民檢察院《關(guān)于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》第1條“以交易形式收受賄賂問題”的規(guī)定，國家工作人員利用職務(wù)上的便利為請(qǐng)托人謀取利益。以明顯低于市場的價(jià)格向請(qǐng)托人購買房屋的，以受賄論處；受賄數(shù)額按照交易時(shí)當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格與實(shí)際支付價(jià)格的差額計(jì)算。因此。檢察機(jī)關(guān)反貪部門在查辦國家工作人員低價(jià)購房受賄案件過程中。應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)查實(shí)與價(jià)格有關(guān)的三項(xiàng)核心事實(shí)——“實(shí)際支付價(jià)格”、“市場價(jià)格”以及“明顯低于”。由于國家工作人員低價(jià)買房涉及房產(chǎn)開發(fā)、市場交易、資金流向、價(jià)格測算等多個(gè)環(huán)節(jié)。相關(guān)事實(shí)的查證工作較為復(fù)雜且具有爭議，有必要結(jié)合案例細(xì)化分析上述三項(xiàng)核心事實(shí)的查證思路，以保證查案質(zhì)量。
　　
　　一、“實(shí)際支付價(jià)格”查證思路探究
　　
　　案例一：甲國有公司副總經(jīng)理徐某，代表甲國有公司購買乙房地產(chǎn)公司開發(fā)的一小區(qū)兩萬平方米住宅。2008年11月，徐某獲悉乙公司正在開發(fā)一處樓盤，找到乙公司負(fù)責(zé)人陳某，提出要購買兩套商鋪，面積約為200平方米，并提出要求給予其優(yōu)惠。乙公司負(fù)責(zé)人陳某考慮到徐某代表甲公司購買大量商品房。對(duì)于公司業(yè)績具有重要影響，同意向其低價(jià)銷售商鋪。兩套商鋪當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格為每平方米22500元，對(duì)外實(shí)際銷售均價(jià)為23000元。陳某證言表明，其于2009年1月以10000元的低價(jià)將該兩套商鋪轉(zhuǎn)讓給徐某。但房屋銷售合同與發(fā)票均開具23000元的單價(jià)。徐某始終供述全額付款，沒有享受優(yōu)惠。徐某的律師亦向檢察機(jī)關(guān)出示全額付款的房屋銷售合同與發(fā)票。
　　筆者認(rèn)為，在查證此類低價(jià)受賄案件的實(shí)際支付價(jià)格過程中，偵查人員應(yīng)當(dāng)通過犯罪嫌疑人的供述和辯解、開發(fā)商負(fù)責(zé)此項(xiàng)交易的直接經(jīng)手人與財(cái)務(wù)人員證言、房屋銷售財(cái)務(wù)憑證等一系列證據(jù)揭示低價(jià)買房的事實(shí)，以層進(jìn)式的邏輯進(jìn)路，形成證明實(shí)際交易價(jià)格低于銷售合同價(jià)格的證據(jù)鏈條。
　　在具體查證思路上，偵查人員應(yīng)當(dāng)首先訊問犯罪嫌疑人在收取全額房款發(fā)票時(shí)是否已經(jīng)支付房屋銷售合同約定的交易價(jià)格。(1)若犯罪嫌疑人辯解其在接受全額房款發(fā)票時(shí)尚有部分價(jià)款未予支付。而是在之后支付了尾款，偵查人員應(yīng)進(jìn)一步訊問其支付尾款的時(shí)間、地點(diǎn)、數(shù)額、次數(shù)、方式等，使犯罪嫌疑人充分闡述其所堅(jiān)持的事實(shí)。犯罪嫌疑人描述細(xì)節(jié)含糊其辭的(例如，無法明確現(xiàn)金支付、支票支付還是銀行轉(zhuǎn)賬支付。無法明確通過本人或者家人哪一個(gè)賬戶支付等)，可以初步探明其隱瞞真相。即使犯罪嫌疑人能夠暫時(shí)順暢地陳述相關(guān)細(xì)節(jié)，亦可以通過后續(xù)環(huán)節(jié)的查證工作充分揭露其疑點(diǎn)與矛盾，摧垮其對(duì)抗偵查的防線。(2)若犯罪嫌疑人供述其在接受全額房款發(fā)票是業(yè)已支付全部價(jià)款，則直接進(jìn)入下一環(huán)節(jié)，向其出示反貪部門業(yè)已獲取的證據(jù)。
　　通過詢問開發(fā)商向被告人銷售房屋的直接經(jīng)手人，偵查人員應(yīng)當(dāng)明確以下事實(shí)：(1)雖然公司向國家工作人員開出了全額房款發(fā)票，但發(fā)票金額包括了國家工作人員沒有支付的部分房款；(2)缺額部分的房款掛于應(yīng)收賬款項(xiàng)下，或者通過其他資金渠道填補(bǔ)；(3)國家工作人員事后亦未補(bǔ)足余款；(4)未收取足額房款即開具全額發(fā)票且一直未予索要是基于國家工作人員為本方謀取利益的考慮。
　　向犯罪嫌疑人出示開發(fā)商直接負(fù)責(zé)銷售房屋的經(jīng)手人的證人證言，其作用在于質(zhì)疑全額發(fā)票代表全額支付房款事實(shí)的真實(shí)性，從而合理地向犯罪嫌疑人提出事實(shí)的爭議點(diǎn)。偵查人員有必要通過開發(fā)商財(cái)務(wù)人員的證人證言補(bǔ)強(qiáng)直接經(jīng)手人的證詞，并在以下核心問題上形成證據(jù)對(duì)應(yīng)——(1)國家工作人員在收取全額發(fā)票時(shí)業(yè)已支付房款的數(shù)額、次數(shù)、方式；(2)國家工作人員收取全額發(fā)票后尚未支付部分房款的數(shù)額；(3)該項(xiàng)未支付全額款項(xiàng)交易的處理方式及其數(shù)額，即應(yīng)收賬款及其數(shù)額或者拆入外部資金補(bǔ)足及其來源與數(shù)額。
　　開發(fā)商向被告人銷售房屋過程中留存的財(cái)務(wù)憑證是最終鎖定犯罪嫌疑人低價(jià)買房的關(guān)鍵證據(jù)。反貪部門調(diào)查該組書證，必須按照結(jié)算流程形成環(huán)環(huán)相扣的證據(jù)鏈條：(1)公司的銷售賬目明細(xì)、收款憑證能夠清晰記載國家工作人員實(shí)際支付的購房款數(shù)額。(2)支付購房款涉及巨額款項(xiàng)，一般通過銀行轉(zhuǎn)賬或者支票方式進(jìn)行結(jié)算，開發(fā)商留存的支票復(fù)印件、反貪部門調(diào)取的銀行轉(zhuǎn)賬明細(xì)均可與前述文件對(duì)應(yīng)。(3)由于沒有付清所有款項(xiàng)，國家工作人員留存的發(fā)票聯(lián)固然可以是記載全額房款，但開發(fā)商留存的記賬聯(lián)一般與實(shí)際收取的款項(xiàng)相互對(duì)應(yīng)，記賬聯(lián)所記載的數(shù)額和房屋銷售合同約定價(jià)款之間的差額能夠與其他證據(jù)所反映的國家工作人員少繳房款數(shù)額相一致的，無疑能夠確定低價(jià)買房的性質(zhì)及其數(shù)額。面對(duì)上述書證，犯罪嫌疑人陳述的全額付款或者事后補(bǔ)足差額的“事實(shí)”將會(huì)不攻自破。
　　在案例一中，偵查人員就是按照上述縝密的查證思路，徹底否定了全額房款發(fā)票的真實(shí)性，準(zhǔn)確地證明了真實(shí)的實(shí)際支付價(jià)格。在查案伊始。徐某始終認(rèn)為全額房款發(fā)票證明其實(shí)際支付價(jià)格沒有低于房屋市場價(jià)格。但是，辦案人員結(jié)合犯罪嫌疑人徐某利用職務(wù)上的便利為請(qǐng)托人謀取利益的事實(shí)，通過開發(fā)商直接經(jīng)手人陳某、開發(fā)商財(cái)務(wù)人員的證言，確認(rèn)徐某購房的實(shí)際支付價(jià)格明顯低于市場價(jià)格。同時(shí)，偵查人員按照陳某與財(cái)務(wù)人員提供的線索，核查開發(fā)商的銷售記錄、收款憑證、財(cái)務(wù)單據(jù)，固定了徐某從自己賬戶實(shí)際支出的錢款為每平方米10000元的證據(jù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開發(fā)商當(dāng)時(shí)的銷售均價(jià)23000元。偵查人員據(jù)此全面證實(shí)徐某低價(jià)買房，存在交易型受賄行為。由于徐某無法提供其他證據(jù)證明其事后補(bǔ)足了上述巨額房款差額，其向偵查人員出示全額房款發(fā)票及其延伸而成全額付款的辯解，便無法對(duì)抗有罪證據(jù)。因此，在低價(jià)購房受賄案件中，即使犯罪嫌疑人堅(jiān)持否認(rèn)實(shí)際交易價(jià)格低于房屋銷售合同約定價(jià)格，亦可根據(jù)確實(shí)充分的證據(jù)體系認(rèn)定實(shí)際交易價(jià)格。
　　
　　二、“市場價(jià)格”查證思路探究
　　
　　對(duì)于與低價(jià)購房受賄案件定性和定量均密切相關(guān)的市場價(jià)格認(rèn)定問題，實(shí)踐中普遍認(rèn)為，房屋的市場價(jià)格可由價(jià)格事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估，反貪部門可以直接將估價(jià)結(jié)果作為證據(jù)，判斷實(shí)際交易價(jià)格是否存在明顯偏離及其與市場價(jià)格之間的差額。[1]然而，低價(jià)購房型受賄案件市場價(jià)格認(rèn)定不單純是一個(gè)估價(jià)技術(shù)問題，上述意見忽略了以低價(jià)購房形式受賄作為新型受賄犯罪所具有的獨(dú)立性特征——以房產(chǎn)交易為權(quán)錢交易的載體。
　　低價(jià)購買新商品房受賄案件一般發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)商與對(duì)其開發(fā)經(jīng)營行為具有管理、評(píng)估、監(jiān)督等制約關(guān)系的國家機(jī)關(guān)及其工作人員之間。在新商品房交易過程中，真正需要查實(shí)的是新商品房買賣對(duì)價(jià)金額交易中普遍存在的折扣價(jià)格。如果低價(jià)購買新商品房受賄案件以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、市場標(biāo)價(jià)等指標(biāo)為依據(jù)評(píng)估市場價(jià)格，勢必與真實(shí)的市場價(jià)格存在較大偏差，亦與《意見》第1條第3款“市場價(jià)格包括商品經(jīng)營者事先設(shè)定的不針對(duì)特定人的最低優(yōu)惠價(jià)格”不相符合。
　　新商品房交易折扣幅度不定，開發(fā)商或銷售公司內(nèi)部會(huì)按照公司銷售規(guī)章的規(guī)定，根據(jù)經(jīng)辦人員的職務(wù)高低設(shè)定不同的優(yōu)惠權(quán)限。因此，筆者認(rèn)為。反貪部門應(yīng)當(dāng)查證新商品房銷售方的“最低優(yōu)惠價(jià)格”，以此作為“市場價(jià)格”標(biāo)準(zhǔn)來判斷國家工作人員實(shí)際支付價(jià)格是否符合“明顯低于”的要求。以查實(shí)的“最低優(yōu)惠價(jià)格”作為定性與定量的基點(diǎn)，不僅能夠避免后續(xù)訴訟過程中控辯雙方對(duì)于市場價(jià)格的鑒定結(jié)論是否正確合理的技術(shù)性爭論，而且充分考慮了新商品房交易價(jià)格的實(shí)際操作慣例，不會(huì)引發(fā)受賄犯罪打擊面失控問題。
　　但應(yīng)當(dāng)注意的是，新商品房折扣極不規(guī)范，最低優(yōu)惠價(jià)格具有隨意性。以此作為市場價(jià)格判斷受賄性質(zhì)與計(jì)算受賄數(shù)額，存在司法認(rèn)定客觀性與公正性缺失的危險(xiǎn)，且容易放縱犯罪。所以，反貪部門將查證的最低優(yōu)惠價(jià)格認(rèn)定為市場價(jià)格，必須設(shè)定限制條件——查實(shí)交易時(shí)銷售方內(nèi)部最低優(yōu)惠價(jià)格具有明文規(guī)定：或者雖然銷售方?jīng)]有內(nèi)部明文規(guī)定的，但查實(shí)公司經(jīng)辦人員口頭陳述的最低優(yōu)惠價(jià)格。同時(shí)查實(shí)同期、同質(zhì)、同地段新商品房的最低優(yōu)惠價(jià)格能夠?qū)ψC言進(jìn)行補(bǔ)強(qiáng)的。不符合上述限定條件，不能根據(jù)《意見》第1條第3款直接將查明的最低優(yōu)惠價(jià)格確定為市場價(jià)格。
　　低價(jià)購房型受賄中有相當(dāng)數(shù)量案件的犯罪對(duì)象是二手房——行賄人將自己當(dāng)前所有的房屋低價(jià)轉(zhuǎn)讓國家工作人員或者根據(jù)國家工作人員的意向購買房屋后再低價(jià)出讓。
　　案例二：A房地產(chǎn)開發(fā)商于2007年6月通過整體打包購買的方式獲取市中心一棟高級(jí)住宅共計(jì)56套房屋的所有權(quán)。交易均價(jià)為每平方米32000元。經(jīng)過整體改造與裝修之后。A房地產(chǎn)開發(fā)商于2009年10月對(duì)外銷售。實(shí)際銷售均價(jià)為64000元。其中，某規(guī)劃局政策法規(guī)處、科技管理處的兩名處長從該開發(fā)商處以均價(jià)45000元的價(jià)格各自購得一套房屋。另查明。該兩名處長在A開發(fā)商的另一個(gè)項(xiàng)目中利用職務(wù)便利以及職務(wù)形成的便利條件，違規(guī)更改項(xiàng)目客積率。
　　《意見》第1條第2款規(guī)定，受賄數(shù)額按照交易時(shí)當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格與實(shí)際支付價(jià)格的差額計(jì)算。而對(duì)于上述案例中的情況，低價(jià)購買二手房受賄過程中存在兩個(gè)“交易時(shí)”。即行賄人購買的第一次交易與受賄人購買房屋的第二次交易。兩次交易存在時(shí)間差，房屋的市場價(jià)格存在明顯波動(dòng)。反貪部門應(yīng)當(dāng)查證的哪次交易時(shí)間并以此確定市場價(jià)格的時(shí)間基點(diǎn)?
　　查辦低價(jià)購房受賄案件伊始，實(shí)踐中普遍認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)查證受賄人購買房屋的時(shí)間，以此作為“交易時(shí)”評(píng)估市場價(jià)格。以受賄行為發(fā)生時(shí)的財(cái)物價(jià)值認(rèn)定市場價(jià)格，符合主客觀一致的刑法原理，亦能準(zhǔn)確反映受賄犯罪的社會(huì)危害性。但隨著查案工作的不斷深入，實(shí)踐中有不同意見認(rèn)為：不能機(jī)械理解《意見》第1條第2款的“交易時(shí)”而將之局限于受賄時(shí)：應(yīng)當(dāng)首先考慮查證行賄人購進(jìn)房屋的價(jià)格并將之認(rèn)定為市場價(jià)格：只有在行賄人購進(jìn)價(jià)格證據(jù)明顯不足，才有必要查證受賄行為發(fā)生時(shí)間并將其作為市場價(jià)格的評(píng)估基點(diǎn)。上述最新查證思路的理由來源于1998年最高人民法院《關(guān)于審理盜竊案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第5條的規(guī)定——被盜物品的價(jià)格。應(yīng)當(dāng)以被盜物品價(jià)格的有效證明確定；對(duì)于不能確定的，應(yīng)當(dāng)區(qū)別情況，根據(jù)作案當(dāng)時(shí)、當(dāng)?shù)氐耐愇锲返膬r(jià)格計(jì)算。
　　盜竊罪司法解釋確定的價(jià)值認(rèn)定方法——以購進(jìn)價(jià)格為依據(jù)，以行為時(shí)的市場價(jià)格為補(bǔ)充——低價(jià)購買二手房受賄案件的司法實(shí)踐能否予以參照適用?筆者持否定的態(tài)度。低價(jià)購買二手房受賄案件應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持查證賄賂雙方交易行為的時(shí)間并以此確定計(jì)算市場價(jià)格的基準(zhǔn)時(shí)間，而不能優(yōu)先考慮查證購進(jìn)價(jià)格。
　　盜竊罪司法解釋的財(cái)物價(jià)值認(rèn)定規(guī)則以被害人的實(shí)際財(cái)產(chǎn)損失為核心計(jì)算盜竊數(shù)額，能夠正確反映盜竊行為的社會(huì)危害性。賄賂犯罪屬于對(duì)合犯，應(yīng)當(dāng)以行賄人與受賄人主觀意志與客觀行為互為一致的財(cái)物價(jià)值查實(shí)犯罪數(shù)額。行賄人的購進(jìn)房屋價(jià)格代表的僅是行賄成本，而非行賄犯罪給予國家工作人員的實(shí)際利益。行賄成本可能高于亦可能低于受賄數(shù)額，故不能成為確定犯罪數(shù)額的依據(jù)。受賄人低價(jià)購買二手房的同時(shí)意味著行賄人低價(jià)轉(zhuǎn)讓二手房，以賄賂雙方買賣房屋的時(shí)間界定“交易時(shí)”并以此評(píng)估市場價(jià)格，最能體現(xiàn)賄賂犯罪雙方的主觀惡性程度。由于房屋價(jià)格受市場波動(dòng)影響較大，在行賄人購進(jìn)房屋價(jià)格與賄賂雙方交易時(shí)市場價(jià)格不具有內(nèi)在一致性的前提下，不能選擇直接查證購進(jìn)價(jià)格從而確定市場價(jià)格的查案思路。
　　在案例二中，A開發(fā)商購進(jìn)二手房的價(jià)格為均價(jià)32000元，此時(shí)，A開發(fā)商實(shí)際上并未形成行賄故意，兩名規(guī)劃局工作人員的受賄故意更無從談起。2009年10月，規(guī)劃局工作人員從A開發(fā)商處以45000元的價(jià)格各自購得房屋一套時(shí)，國家工作人員的受賄故意與開發(fā)商的行賄故意形成對(duì)合關(guān)系，以此時(shí)的市場價(jià)格作為判斷國家工作人員購房實(shí)際支付價(jià)格是否明顯過低的參照值，顯然更能體現(xiàn)賄賂雙方的主觀惡性，也更能真實(shí)地反映國家工作人員利用職務(wù)便利實(shí)際獲取的非法對(duì)價(jià)。由于A開發(fā)商當(dāng)時(shí)對(duì)外銷售均價(jià)64000元有據(jù)可查，因此，本案中的市價(jià)價(jià)格應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為64000元。
　　
　　三、“明顯低于”查證思路探究
　　
　　國家工作人員利用職務(wù)上的便利為請(qǐng)托人謀取利益，必須是以明顯低于市場的價(jià)格向請(qǐng)托人購買房屋的，才能以受賄論處。實(shí)務(wù)部門對(duì)于低價(jià)買房受賄案件如何認(rèn)定“明顯低于”市場價(jià)格展開了深入探討，陸續(xù)提出了相對(duì)比例說、絕對(duì)數(shù)額說、數(shù)額比例結(jié)合說、交易成本說等判斷規(guī)則。但上述觀點(diǎn)存在不同程度的實(shí)踐障礙，反貪部門還是難以把握認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
　　案例三：某樓盤總計(jì)向18名國家工作人員及其親屬銷售房屋29套。當(dāng)時(shí)該樓盤的備案均價(jià)為15000元。經(jīng)評(píng)估。該樓盤當(dāng)時(shí)同等檔次的房屋市場價(jià)格約為14000元。該18名國家工作人員及其親屬的實(shí)際購買價(jià)格均不相同，最低折扣為市場價(jià)格的95折，最高為5折。案發(fā)后。無論是享受高折扣還是低折扣的國家工作人員，絕大部分辯稱其購房所享受的折扣沒有明顯低于市場價(jià)格。
　　筆者認(rèn)為，反貪部門查證國家工作人員低價(jià)買房是否屬于明顯低于市場價(jià)格時(shí)，必須重點(diǎn)查詢房產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部的優(yōu)惠銷售記錄。通過加權(quán)平均法計(jì)算內(nèi)部優(yōu)惠價(jià)格，國家工作人員在此價(jià)格以下購買房屋，屬于“明顯低于市場的價(jià)格”，應(yīng)以受賄論處。
　　根據(jù)《價(jià)格法》第3條、《價(jià)格監(jiān)測質(zhì)量管理暫行辦法》第5條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商具有自主定價(jià)的市場主體權(quán)利。但該價(jià)格必須向當(dāng)?shù)貎r(jià)格管理部門備案。價(jià)格管理部門根據(jù)地段、樓盤質(zhì)量等標(biāo)準(zhǔn)，以上述備案價(jià)格為基礎(chǔ)計(jì)算相同檔次房產(chǎn)的市場價(jià)格，定期發(fā)布房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)價(jià)，并確定偏離幅度。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商的備案價(jià)格不一定與市場價(jià)格完全相符，但必定在偏離幅度的范圍之內(nèi)，屬于合法價(jià)格。超越市場偏離幅度的房產(chǎn)價(jià)格屬于非法價(jià)格，國家工作人員以該價(jià)格購買房屋，在價(jià)格法的層面構(gòu)成違法，但反貪部門并不能就此直接認(rèn)定該非法價(jià)格屬于“明顯低于市場的價(jià)格”。由于超越市場偏離幅度的房產(chǎn)價(jià)格具有受賄行為的潛在痕跡。在經(jīng)過價(jià)格法違法性標(biāo)準(zhǔn)的一次判斷之后，還必須接受《意見》“明顯低于市場的價(jià)格”犯罪性標(biāo)準(zhǔn)的二次判斷。
　　“明顯低于”與“低于”在數(shù)量上的界限相當(dāng)模糊，其中涉及的價(jià)格技術(shù)性分析與量化判斷超出了司法機(jī)關(guān)的能力范圍。故反貪部門不能直接求證相關(guān)非法價(jià)格是否屬于“明顯低于市場的價(jià)格”，必須在“明顯低于”與“低于”之間另行確定一個(gè)可比價(jià)格作為衡量明顯低于市場價(jià)格的數(shù)量指標(biāo)。可比價(jià)格不能遵循市場價(jià)格的核定模式——以非特定化的方式從類似開發(fā)商的類似樓盤中予以確定，而是應(yīng)當(dāng)以特定開發(fā)商的特定非法價(jià)格為中心進(jìn)行判斷。
　　案例三的實(shí)際案情表明，購買房地產(chǎn)開發(fā)商低價(jià)房屋的并不僅僅只有某一國家工作人員購買一套房屋。完全可能另有多名國家工作人員以超越市場偏離幅度的非法價(jià)格購買多套房產(chǎn)。在該案的查證過程中，反貪部門著重查詢房地產(chǎn)開發(fā)商售房價(jià)格記錄。在29套折扣房中有針對(duì)性地分離出18名國家工作人員中有10人以超越房地產(chǎn)銷售備案價(jià)格偏離幅度的“內(nèi)部優(yōu)惠價(jià)格”購買的17套房產(chǎn)。并通過加權(quán)平均的方法計(jì)算該17套房屋的銷售均價(jià)。17套房屋中，共有5套房屋的實(shí)際銷售價(jià)格落位于市場價(jià)格與內(nèi)部優(yōu)惠均價(jià)之間，該5套房屋的交易價(jià)格只能說是屬于低于市場的價(jià)格，不能以受賄論處；另外12套房屋的實(shí)際銷售價(jià)格低于內(nèi)部優(yōu)惠價(jià)格均值，則屬于明顯低于市場價(jià)格，應(yīng)當(dāng)以受賄論處。最后，案例三中，5名利用職務(wù)便利以低于內(nèi)部優(yōu)惠價(jià)格本人或者為特定關(guān)系人購買該12套房屋的國家工作人員以受賄罪審查起訴。
　　因此，查實(shí)國家工作人員以低于開發(fā)商內(nèi)部優(yōu)惠加權(quán)平均價(jià)買房的，屬于經(jīng)由市場價(jià)格、內(nèi)部優(yōu)惠均價(jià)雙重考察的非法價(jià)格，既滿足了“低于”標(biāo)準(zhǔn)。又充分了“明顯”條件，符合“明顯低于市場的價(jià)格”的要求，應(yīng)以受賄論處。以內(nèi)部優(yōu)惠加權(quán)平均價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)核實(shí)“明顯低于市場的價(jià)格”，不僅能夠在查案階段準(zhǔn)確篩選最具受賄性質(zhì)的底價(jià)買房交易，而且有利于合理控制打擊面，防止將所有以“內(nèi)部優(yōu)惠價(jià)格”購買房屋的行為人納入追究受賄罪刑事責(zé)任的范疇。
　　
　　注釋：
　　[1]薛進(jìn)展、謝杰：《對(duì)“兩高”最新受賄罪司法解釋的反思》，載《法學(xué)》2007年第10期。
　　[2]夏思揚(yáng)：《對(duì)交易型受賄有必要規(guī)定價(jià)格比》，栽《檢察日?qǐng)?bào)》2007年8月10日。
　　[3]劉志遠(yuǎn)：《新型受賄犯罪司法指南與案例評(píng)析》，中國方正出版社2007年版，第11頁。
　　[4]張玉娟：《交易型受賄“明顯偏離市場價(jià)格”的司法認(rèn)定》，栽《檢察日?qǐng)?bào)》2007年8月26