萬科十年“證果”住宅產業化

“第八高峰”

北京市豐臺區小屯路108號的萬科中糧·假日風景，兩棟灰色外立面、外觀上絲毫沒有特別之處的住宅樓B3、B4，就是北京萬科去年底正式啟動入住的住宅產業化試點項目。在亂象叢生的中國房地產市場，王石領導下的萬科又一次悄悄地攀越自己的“第八高峰”。

第八高峰是王石的一個夢。2005年這位愛好登山的萬科董事長出了本書，書名叫《第八峰》，七大洲的最高峰他都登完了，但是心中還有一座夢想的高峰，“這座峰是沒有尺度的，就是如何把我的能力和盡社會責任結合起來”。從這位中國房地產行業領軍人物的角色來看，代表綠色未來的住宅產業化，正是一個能結合事業與責任的高峰。

“有許多人懷疑萬科(住宅產業化)在作秀，但是很多東西不是說一朝一夕就能做出來的。”面對《商務周刊》，北京萬科總工程師秦珩感慨萬千。

所謂住宅產業化，是一種住宅建造方式的變革，具體來講，就是將住宅的部分或全部構件在工廠預制完成后運輸到施工現場，將構件通過可靠的連接方式組裝成一個整體。住宅產業化技術1968年起源于日本，現已成為發達國家住宅建設的主流技術。1999年7月，建設部等八部委發布《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見》，提出加快住宅建造方式轉變，推進住宅產業現代化，提高住宅質量。

同年底，萬科集團建筑研究中心成立，正式啟動萬科的住宅產業化戰略。但當2003年萬科董事長王石提出萬科“像造汽車一樣造房子”時，獲得的卻多是懷疑。事實上，在萬科多年來堅守的諸多雄心中，住宅產業化之路可能算是走得最辛苦的一個。

轉機來自去年底的哥本哈根會議。綠色低碳的全球性呼吁讓很多老外注意到了低碳單車秀的中國人王石，在綠色住宅方面已經努力了十年。聲譽由此“出口轉內銷”，萬科的住宅產業化開始走出孤獨，成為行業內競相學習的榜樣。

3月30日，32家房地產公司、設計院、承包企業、裝修企業、媒體等機構聯合成立了“北京住宅產業化產業聯盟”。這32家包括北京萬科、北京金隅嘉業、中糧地產、北京建研院、北京建工、中國建筑標準設計研究院、清華大學等。

同天，北京市住建委發布了《關于推進住宅產業化的指導意見》。根據該指導意見，2009—2011年，為北京市住宅產業化試點期，推廣產業化住宅結構體系和應用預制部品，以及住宅一次性裝修到位，推進先進部品、技術、工藝等的整合。這3年內住宅產業化試點項目建筑面積分別不得少于10萬、50萬和100萬平方米。

在4月底開始樓市新一輪調控之后，各地保障房建設力度進一步加大，也終于為住宅產業化的大力推動帶來新的機遇。6月15日，緊跟政策走向的萬科表示，今年將參與南京的保障房建設，負責江寧區上坊北側地塊，建設規模計劃將達400萬平方米。

5月31日，北京前門23號的布魯宮法餐廳，在中城聯盟歡迎王石登頂珠峰歸來的晚宴上，王石很興奮:“萬科下一步仍然會加大對住宅產業化的推進，并結合政府下單的保障房的建設進行大規模實踐。”

十年艱辛路

“萬科作為第一個吃螃蟹的，的確走了不少彎路。”原住建部住宅產業化促進中心副主任，現中國房地產研究會副會長童悅仲對《商務周刊》說，萬科幾乎與國家層面上的住宅產業化同時起步。

1999年12月，萬科集團建筑研究中心成立后，“萬科客戶體驗中心”、“萬科住宅產業化企業聯盟”等機構也相繼問世，萬科一步步在集團和各地一線公司建立了龐大的機構網絡，并從設計的標準化、生產過程的工廠化、現場裝配化、產業鏈整合四大方面進行研發和推廣實踐。

“做住宅產業化，光靠一個企業確實很困難，國外也都是政府大力扶持下才做起來的。”秦珩說，比照國外的經驗，住宅產業化一般要經歷三個階段，最初是市場上大量需求，在集中的短時間內把房屋建造出來;第二階段用產業化手段提升房屋質量，最后一個階段則是達到節能減排的效果。“國外已經到第三階段，我們現在則是三個同步來做。”他說。

2007年，萬科住宅產業化研究基地落成，并獲批成為“國家住宅產業化基地”。萬科開始了技術成果向實踐轉化的住宅產業化推廣應用階段，一批試點在上海、深圳、北京等地實施。但是，當萬科嘗試向全國大規模推廣的過程中，卻不得不一次次扯緊韁繩:上下游配套不足、技術工人缺乏、產品成本造價過高等因素，都讓這一地產老大欲快不能。

顯然，萬科的住宅產業化需要上下游的配合，如整合預置基地，集成設備、材料等。但是，往往很多這些上下游產品在國內都是空白。曾有競爭對手如是評價萬科:“他們打算以一己之力，憑空打造一條產業鏈。”

習慣了非議的王石不為所動且有自己的理由。“現在全國每年建造大概600萬套商品房，精裝修只占20%，500萬套還是毛坯房。”他說，“深圳的建筑研究院的統計數據是，小裝修公司裝修一套房子比標準的精裝修多產生兩噸垃圾，500萬套房子大概就是1000萬噸。”

他表示，2010年，萬科將全面退出毛坯房市場，實現住宅精裝修化。秦珩則告訴本刊記者，精裝修不一定是住宅產業化，但住宅產業化一定是精裝修。

“攔路虎”

盡管住宅產業化有著諸多益處，但是橫亙在前面的最大一個“攔路虎”就是成本造價太高。如外墻反打施工工藝中固定面磚的橡膠網格和雙面膠、保溫材料、外墻接縫防水材料等，萬科都只得從日本以及其他國家進口。據了解，迄今為止，萬科在此方面投入已超過10億元。

對我國30余年來建筑工業熟稔的童悅仲告訴記者，1970年代末期我國就曾大力推廣俗稱“三化一改(設計標準化、構配件生產工廠化、施工機械化和墻體改革)”的建筑工業化，但是后期就因為造價太高，大多沒能堅持下來。“萬科現在遇到的也是類似的問題。”他說。

既然公認是很好的方向，國家為什么不能給一些補貼激勵呢?據童悅仲介紹，最初他們也寫了一些報告建議，提出對開展住宅產業化實踐的開發商給予一些補償，但后期都不了了之，“地產開發商的高利潤早已經是引起全民公憤，再談補償根本不可能”。

同時，由工業化的建筑方式帶來的產品品質的提升、耐久易維護帶來的房屋保值升值等客觀因素，客戶也需要有一個逐步認識、接受的過程。

萬科作為行業領軍企業，除了成本需要消化、降低的問題，秦珩認為目前在推廣住宅產業化過程中遇到的困難更多是產業鏈的尷尬和國家標準的缺失，“我們東莞的工業化實驗樓在建造時，由于周邊沒有能生產產業化構件的內銷構件廠，因此我們只能選擇一家出口廠家。這些構件先出口香港，然后再從香港進口，這大大推高了我們的建造成本”。

這樣的問題現在仍然存在。北京、上海、深圳等大城市住宅產業化鏈條中的各個環節相對完備，在二三線城市這一矛盾尤其凸顯。已進入30多個城市的萬科遇到了一個發展的悖論:如果大規模發展產業化住宅，將面臨諸多地域產業鏈不足的困境;如果不在短時間內實現住宅產業化，其自身“滾雪球”式的發展速率又會帶來難以解決的現實問題。

除此之外，萬科也面臨著各環節標準化不統一因而無法接口集成的問題。秦珩表示，國家對建筑的標準化是有參數的，但并未強制執行。他指出，產業化的先決條件就是要解決標準化。今年由萬科發起成立的住宅產業化產業聯盟，即試圖橫向聯合更多的開發商，縱向聯合政府、承建、監理、構件廠、物流、建筑設計、科研院所等單位，幫助萬科實現產業化鏈條的組織化與標準化。

而在原建設部住宅產業化辦公室主任，現全國工商聯住宅產業商會主席聶梅生看來，住宅產業化多年來一直進展不大的最重要外部原因還是以農民工為主的建筑勞動力成本太低。“蓋房子用人成本比之工廠化方式更低，哪還有動力去推廣住宅產業化?”對此，童悅仲也援引日本和澳大利亞的例子，都是因為勞動力成本上升，企業不得已才大力推廣住宅產業化，但顯然我們國家目前的情況還沒有發生改變。

為未來的生存危機做準備、

盡管遭遇諸多挫折，但在推進住宅產業化方面，王石的意志非常堅定，他強調:“沒有政府補貼我們也要做。”據了解，今年萬科計劃實現180萬平方米的工業化建筑規模。

國家節能減排力度的加大無疑也讓王石欣喜。2009年11月26日，中國政府首次公布了節能減排的低碳目標:到2020年，在2005年基準上單位GDP碳排放降低40%—45%。

王石為此很興奮。在事后接受媒體采訪時，王石稱:“在我的生命中，11月26日是一個非常重要的日子。”他解釋說:“以前我們只能做建筑節能，不能說，因為中國政府還沒表態。而現在我們可以光明正大的聲稱，自己可以為國家的減排目標貢獻力量了。”在多個公開場合，王石都表示了萬科推進住宅產業化的決心:“預計國家的補貼會在明年出臺，即使屆時補貼未出臺，萬科也將在2014年完成住宅產業化進程。”

負責萬科集團住宅產業化戰略的副總裁周衛軍更直接地說:“萬科的機遇來了，我們已經做好了準備。”

3月29日，萬科與住建部科技發展促進中心簽署了一項戰略合作框架協議，雙方將共同探索綠色建筑技術研發、標準制定和推廣。雙方將重點在建筑節能、綠色建筑、低碳建筑、住宅工業化等領域開展相關研究工作，科技發展促進中心承諾將引導和推介建筑行業內優秀企業積極參與“萬科住宅產業化示范基地”這一企業聯盟型平臺，并爭取向國家有關部門申報批準為國家級工程技術研究中心。同時，萬科將以北京、上海、深圳等地的建筑開發項目為試點，積極承接住房和城鄉建設部節能、綠色、低碳、住宅工業化示范項目的建設。從2010年開始，科技中心將支持萬科集團每年開發一定比例的達到國家《綠色建筑評價標準》三星級標準的項目，同時開發一定比例的工業化方式建造的項目。

萬科自身企業發展與住宅產業化最天然的契合點在于施工速度的加快。多年來，萬科模式最強調的一點就是:不求高利潤率，追求高資產周轉率。“即使我們一個項目的利潤率只有別人的一半，我們的總利潤也能比他們高，因為別人一個周期所用的時間足夠我們完成三個周期。”王石說。也許正因如此，萬科才對住宅產業化如此矢志不渝。在今年3月23日召開的萬科2009年年度股東大會上，王石表示，萬科已經回到持續增長的軌道，未來的競爭力將表現在住宅產業化和綠色建筑等方面的先發優勢，“萬科仍然是一只潛力股”。

各地正在大力興建的保障房無疑是萬科推行住宅產業化的一個重要機遇。秦珩對《商務周刊》說:“只要規模上去了，萬科就一定能將相應的成本降下來。”

在王石看來，住宅產業化是萬科未來的核心競爭力，而之所以萬科要先行一步，則是在為未來的生存危機做準備。“未來的發展方向必然是節能環保，如果按照傳統發展方式，萬科未來一年可以開發5萬套住房。如果那時候國家給了補貼鼓勵住宅產業化，中小企業可以迅速調整發展方式，而已經用傳統生產方式鋪大攤子的萬科將面臨‘船大難調頭’的難題。”他說，“所以在住宅產業化方面，萬科必須走在前頭。”