“史上最嚴厲”房地產調控依然無解

周宇上個月終于東拼西湊將位于北京通州的中國傳媒大學附近一套二手房首付給付了，不過他并沒有因終于成為了有房一族而顯現出太多喜悅。這套房子的戶型、價格和地段都不是他們小夫婦心目中的最優選擇。“再不能等了，北京這房價估計是不會有降的一天了。”他無奈地對記者說道，“希望越大，失望也就越大。”

周宇的希望來自于國家從去歲今初就開始的房地產新一輪調控。“國四條”、“國十一條”、國資委責令78家不以房地產為主業的央企15天退出房地產業務……在諸多舉措依然沒能按住從2009年下半年開始的房地產市場暴漲勢頭后，今年4月17日，國務院發布了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，人稱新“國十條”，包括90平方米以上購房貸款首付款比例不得低于三成，房價過高、上漲過快或房源緊張地區可暫停發放三套房貸款等前所未有的嚴格差別化住房信貸政策，而這也被市場人士稱之為“史上最嚴厲”調控政策。

在中央雷霆萬鈞的調控決心下，各地緊接著相應出臺了新政實施細則。投機客在此形勢下也不得不短暫離場，5、6月份，京滬穗深四大一線城市住宅成交量開始明顯下降。然而，盡管交易量下滑，諸多開發商卻仗著此前積累的充足現金流拒不降價。

開發商的這種態度有著太多先例可循，在以往諸多“國N條”調控中，開發商往往憑借這種“死扛”態度，以及認準了地方政府對土地財政依賴的軟肋，終能等到政策松動或變更而屢試不爽。所以自“國十條”出臺后，樓市調控松動論屢次出現，甚至中房協都要上書暫緩出臺更嚴厲政策。

但面對民怨沸騰的房地產市場，加之對地產泡沫破裂的擔心，政府此輪調控的決心不可謂不堅決。“我都‘從了’，你們也‘從了’吧。”8月初，一向被視作房地產開發商代言人的華遠總裁任志強在博鰲房地產論壇上這樣調侃到。接著，另一地產巨頭SOHO中國董事長潘石屹也作出預測：“未來一年內中國住房市場的價格和成交量都會下跌，而下跌幅度預計將回到2009年初的水平。”

就在大家忙著爭論或預測之時，市場上已是暗流涌動。8月底開始，市場交易量在最初的下跌之后重又強勁反彈，房價也是重上上漲軌道。根據國家統計局統計，9月份全國各類房屋價格均呈現出不同幅度的上漲，高檔住宅更是瘋狂上漲15.2%；二線城市漲幅超過一線城市。

舊火未滅，新火又起。在“史上最嚴厲”調控又幾成“空調”的鈞發之際，9月29日晚，國家發改委、財政部、國家稅務總局、國土部、住房和城鄉建設部等多部委再出重拳，推出五條措施進一步推進房地產調控，被業界稱為“二次調控”，又稱新“國五條”。

新“國五條”措辭嚴厲，再次重申了“國十條”中的一些模糊之處，還將“問責”放在第一條規定中，并要求各地立即制定“國十條”實施細則，幾乎不給地方政府留有任何自行解讀和繼續觀望的空間，其中更提到：“房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。嚴格實行問責制，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。”

在此重壓之下，房價上漲尤為顯著的深圳第二天便緊急出臺“限購令”，規定從10月1日起深圳市戶籍居民家庭限購兩套住房；能夠提供在深圳市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非深圳市戶籍居民家庭限購一套住房。

“限購令”并非深圳首創，而是學自4月30日北京出臺的“國十條實施細則”。在北京、深圳之后，到目前為止已有上海、廈門、福州等10多個城市相繼出臺了樓市“限購令”。

在各地“限購令”紛紛出臺以及房貸愈發收緊后，應之而來首先是一波“退房潮”。但恰在此時，從年初由農產品漲價開始的通脹壓力愈發嚴重，即將迎來20周年的中國股市則在“十一”暴漲之后又遭遇了“11·12”暴跌。

對通脹的擔憂以及投資渠道的狹窄，使得房地產市場在各地“限購令”出臺后依然沒能明顯降火。12月10日，國家統計局發布了今年1—11月全國房地產市場運行情況以及11月份70個大中城市房屋銷售價格指數。數據顯示，今年前11個月房地產開發投資、商品房銷售等依然持續增長，市場總成交量也不僅沒有萎縮反而繼續上漲，11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比10月份縮小0.9個百分點；環比上漲0.3%。

除了這種量價齊升局面外，萬科、保利、龍湖等多家房地產開發商也一片飄紅，紛紛宣布提前完成全年銷售目標。12月初，萬科公布了今年的銷售及新增項目情況，截至12月1日，萬科已累計實現銷售面積830.7萬平方米，銷售金額1000.6億元，成為中國房地產行業第一家年銷售額過千億級的公司。當然，在遭遇今年房地產市場頻繁調控后，多家開發商都紛紛加大了商業地產的開發力度，而從2004年就專注于商業地產開發的SOHO中國今年更是因為較少受調控影響，早在9月底就已提前完成了全年銷售目標。

11月14日，自上任之始就一直努力調控房價的國務院總理溫家寶在澳門視察時坦陳：“內地房價就是壓不下來”，“這件事確實很難，左一個十條，右一個五條，就是壓不下來。” 接著，住建部副部長仇保興11月底在某論壇上也連用三個“前所未有”形容當前房地產局勢：“現在中國房地產價格波動前所未有，房地產調控壓力前所未有，房地產調控難度前所未有。”他認為，我國房地產調控的難度主要包括6個方面：一是中國城鎮化發展帶來的剛性需求，住房剛性需求旺盛，所以調控難度非常大；二是民間資本投資領域過窄；三是全球化的熱錢涌動與人民幣升值預期相結合；四是房產持有環節稅收制度缺失；五是地方政府對土地財政的依賴；六是中國各地區之間經濟發展差距十分巨大，用“一刀切”的辦法調控房地產市場，對全國來說很難有非常好的效果。

樓市的逆勢上漲會否引來第三輪調控？市場人士目前紛紛分析討論房產稅這個傳聞已久的靴子或將不久落下，領銜新一輪調控，重慶目前已發文要求做好征收高檔住房房產稅準備。不管怎樣，如果單以遏制價格過快上漲為標志，2010年房地產市場上接二連三的“史上最嚴厲”調控無疑仍然算不上成功。

“政府應更多用經濟措施，

而非行政措施來調控房地產市場”

——專訪燕京華僑大學校長華生

《商務周刊》：您怎樣看待今年的房地產市場調控？

華生：國家今年采取了各種措施，包括國十條及后來的限購政策等來遏制房價過快上漲，應該說還是取得了一定的作用，房價年初猛烈上漲的勢頭被一定程度上制止住了。但是我覺得這些措施基本上屬于行政措施，治標不治本，沒有從根本上解決問題。盡管短期內取得了一定成效，但是基礎非常不牢固，一旦政策稍有松動，便極有可能迎來新一輪報復性上漲。國家統計局最近公布的數據無疑證實了這種結果。

《商務周刊》：對于呼聲日漸高漲的房產稅，您持怎樣的看法？

華生：目前房地產市場上的稅收集中在一般性建筑交易環節，這種稅收政策實質上是鼓勵投機和投資，其核心偏差也就是在“所得”環節沒有稅，而所有投資投機都是沖著“所得”去的。所以目前房地產稅收最大的調整應從一般性交易改到“所得”上面來，這樣才能使得住房市場是一個普遍的消費市場，而不是一個普遍的投資市場。

目前房產稅開征的呼聲很高，但是思路還不明確，是部分開征還是全面開征，如果只是部分開征，這樣效果可能也非常有限。因為稅收的主要作用是增加政府的財政收入，額度太小的話也不能阻斷地方政府對于土地財政的依賴。

《商務周刊》：您怎樣看待2011年的房地產市場？

華生：今年的房地產調控效果不理想，明年可能還會逼著政府去進一步采取經濟措施。政府應更多用經濟措施，而非行政措施來調控房地產市場。當然，經濟措施的首要一個可能就是房產稅了。此外，保障性住房也是目前政府大力做的一件事情，已提上政府的重要議事日程。今后幾年會有大量保障性住房推到市場上來，這對緩解中低收入人群住房壓力，包括替代剛性需求都會有一定作用。今年因為是剛開始啟動，效果還不是很明顯，大概要兩三年之后也即2012年左右對市場的影響才會表現出來。