新國五條壓不住“火”

“提高一套房購房的首付比例， 卻沒有在已有多套住房的投機者的保有環(huán)節(jié)進行限制， 反而會抑制了樓市的剛性需求， 保護了既得利益者。”

繼史上最嚴厲的樓市新政“國十條”之后，近日，財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》，通知出臺五項措施，樓市又迎來第二輪調(diào)控。

與“國十條”不同的是，此次“新國五條”的出臺并沒有引起市場的恐慌，也沒有出現(xiàn)地產(chǎn)股集體跳水。與之相反，在新政公布第二天，地產(chǎn)股一路走強，指數(shù)上漲4.31%，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營板塊當日凈流入資金達12億元。

“新國五條”出臺后，其中暫停第三套及以上住房貸款、提高首付款比例至30%及以上、限制購房套數(shù)以及調(diào)整契稅等條款，一直被外界認為比前一輪出臺的“國十條”更為嚴厲。而緊隨其后，深圳和上海又分別公布了“限購令”和“滬十二條”等調(diào)控細則，更加充分表明了有關(guān)部門對房價過快上漲的打壓決心。

然而，一直被股市看作是負面影響的樓市新政，為何卻出現(xiàn)了市場的強勁反彈與觀望資金回補?是此前市場預(yù)期偏低，已將負面影響釋放完畢?還是屢屢打壓下市場對政策調(diào)控形成免疫?

有關(guān)專家認為，“新國五條”的實行，無論從細則到執(zhí)行，都比前一輪樓市新政具體有效，但從近年有關(guān)樓市政策都淪為“空調(diào)”甚至出現(xiàn)“越調(diào)越漲”的現(xiàn)象來看，樓市與政策的博弈仍將繼續(xù)。

恐無長期效應(yīng)

“新政是短期內(nèi)有效的政策，并不會對房地產(chǎn)市場的長期走勢產(chǎn)生實質(zhì)性的影響。”

從“新國五條”的內(nèi)容來看，無論是提高二套房貸利率、提高第一套房首付比例還是停止發(fā)放第三套放貸、限制居民家庭購房數(shù)量的政策，都是從信貸和行政控制方面抑制購房者需求的政策。

“新政是在第一輪樓市調(diào)控效果不大的基礎(chǔ)上，在具體操作細節(jié)方面，落實原有政策中的細節(jié)，主要圍繞貸款和限購兩個內(nèi)容。”中國社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海對《英才》記者表示。

雖然曹建海認為“新國五條”是“國十條”的更進一步落實，但是新政的目的一方面是提高首付比例，在房地產(chǎn)泡沫越來越大的時候避免銀行業(yè)的信貸危機;另一方面，由于新政停止第三套放貸與限購都是暫時性的，并且對持有的存量房的統(tǒng)計上沒有把握，所以對樓市的抑制作用效果不大。

“樓市二次調(diào)控對成交量的打壓會起到兩三個月的作用，但對房價難以起到明確的抑制。”曹建海表示。第二輪樓市調(diào)控難以成為房地產(chǎn)市場的“敗火”良藥，在這點上，各方的看法似乎不謀而合。

“新政是短期內(nèi)有效的政策，并不會對房地產(chǎn)市場的長期走勢產(chǎn)生實質(zhì)性的影響。而其對商品房預(yù)售門檻的提高，我認為這反而會使得短期內(nèi)商品房的供應(yīng)減少，加劇住房供求緊張的態(tài)勢。”

東北證券金融與產(chǎn)業(yè)研究所策略部經(jīng)理馮志遠認為，契稅優(yōu)惠范圍的縮小作為政府調(diào)控房價的一個措施確實有必要，但效果卻未必會明顯，因為契稅并不是影響房價的核心因素。

而針對外界評論，“在‘新國五條’中，提高一套房購房的首付比例，卻沒有在已有多套住房的投機者的保有環(huán)節(jié)進行限制，反而會抑制了樓市的剛性需求，保護了既得利益者。”馮志遠表示，對房價下跌與否的判斷是影響剛性需求的本質(zhì)，新政不會直接影響剛性需求。其目的是讓投機者無法貸款，減少了投資需求的杠桿，但從本質(zhì)上也是平抑房價的一種方式。

超預(yù)期的影響

當剛性需求變成了一種人們投資理財?shù)男枨髸r，也就成了政策屢打不跌的原因了。

不能否認，在第一輪樓市調(diào)控“國十條”實行后，房價的“假摔”和8月的上漲勢頭，都表現(xiàn)出新政調(diào)控再次從與樓市的博弈中敗下陣來，地產(chǎn)商在每一輪嚴酷的調(diào)控中似乎都迎來又一個春天。

“一直以來，龐大的貨幣發(fā)行、失衡的分配體制、狹窄的投資渠道以及人多地少的基本國情造成了國內(nèi)房地產(chǎn)市場的龐大需求。”曹建海認為，因為中國寬松的貨幣政策本身就是一個高通脹政策，高通脹政策會造成市場對于通貨膨脹的預(yù)期，這種預(yù)期又由于投資渠道狹窄而將流動性都投放到房地產(chǎn)市場進行理財。

“當剛性需求變成了一種人們投資理財?shù)男枨髸r，這也就成了房價居高不下，政策屢打不跌的原因了。”更為嚴重的是，這種壓制一旦有所松動，則更容易使得房價強烈反彈。

對此，馮志遠有相同看法。“新政可以抑制房地產(chǎn)投資需求，卻無法抑制流動性源頭的產(chǎn)生，也無法抑制市場對抗通貨膨脹的心態(tài)。”

“新國五條”的出臺，之所以對市場并未造成太多的影響，馮志遠認為原因是由于經(jīng)過多年的調(diào)控，房價越調(diào)越高，市場對房地產(chǎn)調(diào)控政策產(chǎn)生了免疫能力。更重要的是，這也是政府在2008年底及去年初對市場注入流動性，大力激活房地產(chǎn)市場的后遺癥。在低利率、流動性充裕以及通貨膨脹預(yù)期的大背景下，潛在購房需求依然較為旺盛。

馮志遠表示，新政有保有壓的實施力度雖然不會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生過大的負面影響，但目前房地產(chǎn)市場與政策反復(fù)博弈的局面也更為令人擔心，如果房價繼續(xù)上漲，政府處于被動而出臺更加嚴厲的調(diào)控政策，從而可能會對資本市場短期內(nèi)造成超預(yù)期的影響。

以稅控價?

兩輪樓市調(diào)控已過，房產(chǎn)稅何時開征依然沒有明確的時間表。

從第一套與第二套樓市政策來看，新政都是在住房的交易環(huán)節(jié)上有所限制，但現(xiàn)在來看，出臺一套總攬全局涵蓋了住房從保有到交易的全部環(huán)節(jié)的政策在市場上的呼聲更高。

在“鞏固樓市調(diào)控成果”新政出臺的第二天，財政部和國稅總局首度談及房產(chǎn)稅改革思路，稱在當前經(jīng)濟發(fā)展和市場環(huán)境下，有必要恢復(fù)對個人所有住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅的開征，早在今年第一輪樓市調(diào)控就有消息傳來，并且流傳了多個試點地區(qū)的方案版本。然而，兩輪樓市調(diào)控已過，房產(chǎn)稅何時開征依然沒有明確的時間表。

“如果沒有房產(chǎn)稅的實施，一二套樓市新政不可能達到明顯目的，對于理財投資型炒房現(xiàn)象不能遏制，新政只會對成交量有短期的影響，對房價并沒有壓制。這也是政策效果弱化的原因。”曹建海認為樓市還需要進一步調(diào)控。

而在近期地區(qū)的調(diào)控政策中，上海市的調(diào)控細則中明確了“上海市列入房產(chǎn)稅試點城市，將積極做好房產(chǎn)稅改革試點的各項準備工作。”顯然，房產(chǎn)稅的征收已勢在必行。

“出臺房產(chǎn)稅或物業(yè)稅是大勢所趨，但是短時間一兩年之內(nèi)還不具備出臺房產(chǎn)稅的條件”，馮志遠認為。

在房產(chǎn)稅前，市場也一直在探討物業(yè)稅的問題，既然購房人已經(jīng)一次性繳納了70年的土地出讓金，如果把這部分民眾已經(jīng)繳納的土地出讓金轉(zhuǎn)化到物業(yè)稅中，就會出現(xiàn)重復(fù)征稅。

因此，有關(guān)部門的征收方法很可能是一種符合本土國情的“類物業(yè)稅”的房產(chǎn)稅。征收方法，如果是基于房價持續(xù)上漲的原因，可能會稅率較高，如果是作為土地財政逐步退出后增加稅收的一種方式，就會定的較為合理。

2010 年10月15日，第31屆武漢房地產(chǎn)交易展示會開幕，由于受房地產(chǎn)調(diào)控“新國五條”的影響，會場上看的人多，簽合同買房的人較往屆房展少了許多，參觀者大都在觀望。