現(xiàn)階段我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險探析

[摘 要]近年來中國房地產(chǎn)業(yè)投資、生產(chǎn)、銷售全面較快增長，由于當(dāng)前市場剛性需求集中釋放、資金流動性較高等造成了房地產(chǎn)市場的非理性繁榮，商業(yè)銀行存在許多房地產(chǎn)貸款風(fēng)險。

[關(guān)鍵詞]商業(yè)銀行;房地產(chǎn)貸款;風(fēng)險

[中圖分類號]D922.2 [文獻標(biāo)識碼]A [文章編號]1005-6432(2010)18-0066-02

1 信貸營銷理念存在缺陷

為提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量，控制貸款風(fēng)險，商業(yè)銀行普遍把信貸戰(zhàn)略重點定位于大客戶，將大企業(yè)、大項目與優(yōu)良客戶和優(yōu)質(zhì)項目畫上等號，貸款營銷片面追求大城市、大企業(yè)、大項目、市政建設(shè)項目等，并給予多種優(yōu)惠政策。于是，普通住宅開發(fā)貸款與按揭貸款成為信貸投向重點，對中小企業(yè)貸款要求不予理睬，目前大部分銀行的房貸占現(xiàn)有信貸組合的15%~20%以上，造成貸款方向集中，信貸資源向房地產(chǎn)業(yè)聚集的趨勢很可能引發(fā)潛在的系統(tǒng)性信用風(fēng)險。

2 宏觀調(diào)控下的政策風(fēng)險和周期性風(fēng)險

基于房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟體系中的重要作用，它已成為宏觀政策重點調(diào)控行業(yè)。當(dāng)社會主要資金大量流入房地產(chǎn)業(yè)，出現(xiàn)通脹預(yù)期，央行政府便會出臺從緊的貨幣政策，抑制房地產(chǎn)項目開展，同時銀行的加息不僅導(dǎo)致住房開發(fā)成本的增加，也推高了貸款買房者的還貸成本，還貸成本增加可能導(dǎo)致無力還款的情形，從而銀行資產(chǎn)質(zhì)量惡化，產(chǎn)生巨大危險。而且房市調(diào)整具有周期性，政策的效果和風(fēng)險的顯現(xiàn)往往要在兩三年以后。而在過去兩年房價高漲時，銀行業(yè)房地產(chǎn)類貸款大幅擴張(2009年尤甚)，如果房價進入下行周期，銀行積累的信用風(fēng)險隱患顯然不能小覷。

3 住房開發(fā)貸款質(zhì)量風(fēng)險

我國房地產(chǎn)企業(yè)是以間接融資為主，商業(yè)銀行信貸為主要融資渠道，不論企業(yè)破產(chǎn)與否，都會給商業(yè)銀行帶來風(fēng)險。因此除了要掌握企業(yè)的流動比率、收益比率、杠桿比率等財務(wù)指標(biāo)外，還應(yīng)了解企業(yè)和開戶銀行建立信貸關(guān)系的時間、還款記錄;在他行授信情況及違約記錄;在開戶行每年分季度的時點存款及其變化情況;企業(yè)法人、總經(jīng)理、財務(wù)負(fù)責(zé)人個人人品及信譽等情況。住房開發(fā)貸款的風(fēng)險遠高于個人按揭貸款，還應(yīng)注意兩者的比例分配。

4 個人按揭貸款的信用風(fēng)險

雖然我國已經(jīng)建立全國聯(lián)網(wǎng)的個人征信系統(tǒng)，但我國商業(yè)銀行在實際貸款發(fā)放過程中，仍然無法得到借款人的信用保證。相對于美國貸款人有信用等級之分，我國商業(yè)銀行在審核個人住房貸款申請時，主要是通過申請者從單位開具的收入證明來審查其收入狀況，導(dǎo)致資信較差的借款人可能憑借虛假證明從銀行得到貸款，從而進入房貸市場，銀行對此也無法查實。同時，我國的信用體系發(fā)展也不平衡，東部地區(qū)信用體系建設(shè)較好，人們的信用觀念也較強，但在廣大的中西部地區(qū)，信用體系建設(shè)仍然十分落后，人們的誠信觀念淡薄，逃廢銀行債務(wù)的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。

5 銀行同業(yè)間競爭風(fēng)險

商業(yè)銀行為了爭奪個人住房貸款，都在制定有力措施促進個貸業(yè)務(wù)發(fā)展。但是在銀行之間，為了提高競爭力，不得不向開發(fā)商或者客戶做出讓步，例如為了招攬大客戶，盲目縮短審批時間，隨意簡化審批流程，走形式，沒有把好信貸質(zhì)量關(guān)，甚至推出“零首付”等貸款方式，即借款人可以在沒有資金的情況下購房，僅需申報其收入情況，加劇了風(fēng)險。

6 “假按揭”等項目風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)商方面，為了加快房屋銷售或者解決資金周轉(zhuǎn)問題，采用“假首付”、“假按揭”的方式，從銀行獲得按揭貸款，實現(xiàn)資金回籠。而這種貸款產(chǎn)生的市場風(fēng)險則完全由商業(yè)銀行來承擔(dān)，在審查不利的情況下，一旦市場風(fēng)險爆發(fā)，個人貸房者若選擇低成本的斷供遠離方式，商業(yè)銀行的不良貸款率就會大幅度提升。其實，一般真正的自住房個人貸房者是不愿意選擇斷供的，所以這就將問題引發(fā)到房地產(chǎn)市場的雙重性質(zhì)上來，消費性購買的風(fēng)險要遠小于投機性購買。

7 抵押物方面的風(fēng)險

房地產(chǎn)貸款的抵押物主要有土地抵押和住房抵押。首先看土地抵押。銀監(jiān)會主席劉明康說，目前超過8成開發(fā)商貸款都以土地作為抵押向銀行貸款，在建工程不到兩成。所以房地產(chǎn)開發(fā)貸款主流是土地抵押貸款。但是，目前的土地儲備辦法沒有明確授予土地儲備機構(gòu)可任意處分土地的權(quán)利，其僅代表國家收回并注銷原有的土地使用權(quán)，因此在法律意義上，并沒有獲得將儲備土地以抵押方式作為融資手段的權(quán)利，存在一定法律風(fēng)險。其實，開發(fā)商以土地作為抵押，不開發(fā)對他們損失也不大。這就加大了抵押物無法變現(xiàn)收回的風(fēng)險。

其次看住房抵押。在建工程抵押在抵押物中所占份額不大，相對風(fēng)險比土地抵押小。但如果房價下調(diào)，住房抵押物的價值必然下跌，則足額變現(xiàn)就更成了不可能的事情，銀行信貸風(fēng)險就完全暴露出來。并且由于現(xiàn)在房地產(chǎn)二級市場不健全和投資銀行業(yè)務(wù)發(fā)展滯后，在辦理房貸過程中也會出現(xiàn)諸多問題，例如抵押物價值不實，押少貸多，用不能做抵押的產(chǎn)權(quán)做抵押，抵押物重復(fù)抵押等，這些都加大了商業(yè)銀行房貸風(fēng)險。

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[作者簡介]熊燕(1988—)，女，漢族，四川廣安人，本科在讀，金融學(xué)專業(yè)。