王玨林:將房地產調控進行到底

編者按:自今年“房控新政”重磅出擊以來，圍繞著房地產市場利益鏈條上決策者、執行者以及利益相關者之間的博弈，共筑了一幅依循著道高一尺，魔高一仗的詭異迷局。房控新政的出臺，今年不是第一次，也不可能是最后一次。重要的是面對迷局，房控新政的決策者、執行者以及利益相關者如何來理性面對和理性破局，讓房地產市場建設性的理性發展?；诖四康?，2010年8月31日，由北京市工商聯房地產業商會、海淀區工商聯、《中關村》雜志共同舉辦的“當前房地產形勢”研討會在永泰福朋喜來登酒店舉行。會上，國家住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林就積極響應國務院和北京市政府近期出臺關于房地產宏觀調控政策，促進房地產及相關行業的健康發展和與會的專家、學者進行深入的探討。

自“國十條”出臺以來，樓市成交量不斷下探，而7、8月卻連續兩個月上漲，尤其是北京、上海、廣州、深圳等城市價量齊升，讓觀望買房的人坐臥不安。網絡媒體上多方觀點、多種聲音交織在一起，讓人們對房地產的發展走向越發迷茫。國家住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林就積極響應國務院和北京市政府近期出臺的房地產宏觀調控政策，促進房地產及相關行業的健康發展闡述自己的觀點。

房地產調控緣由

“如果市場僅僅為少數人服務，為炒房人服務，這個市場肯定不健康。一個健康的市場應當有更多的人能夠進入，想進入，而且敢于進入?！?/p>

王玨林首先分析了此次房地產調控的原因，主要包括四個方面:

一是房價增長過快，漲幅過大。09年的房價超過了所有人的預期，漲幅達50%，有的地方房價漲幅甚至達到100%，比如北京。漲幅過大的市場不健康，而高房價又會導致市場膨脹、資產泡沫、抑制消費。二是投資性購房比例過大，推動此輪房價上升的主要因素還是投資購房，尤其像北京這樣的城市。據不完全統計，北京市由外地人購買的房子占到50%左右。三是土地競爭硝煙再起，土地競爭激烈程度已經從06、07年的“面粉高于面包”上升至09年的“小麥高于面包”。四是炒地炒房重現江湖。

王玨林重點指出，投資性購房比例過大的危害性:“我們現在的房地產市場已經不是一個實體市場，而成為了投資資本市場，這種現象非常危險?！狈康禺a業牽涉行業眾多，房價過高必然帶動上下游一系列產品的價格上漲，造成背離經濟發展基礎的“虛假繁榮”，使經濟泡沫化程度加劇。一旦泡沫破滅，房價大幅下滑，眾多行業將會像“多米諾骨牌”一樣應聲倒下。比如銀行的不良資產規模和比例將急劇增長，危及整個金融系統的安全，并進而對實體經濟帶來重創，甚至引發整個經濟的衰退:1991年日本房地產泡沫破滅就使經濟陷入長期的蕭條和低迷;美國次貸危機引發的國際金融危機陰影至今還未散去;上世紀90年代，我國海南、北海等南方城市的房地產市場也曾經歷過因房地產市場泡沫破滅而飽受痛苦。前車之鑒，教訓極為深刻。不僅如此，還影響社會和諧。

正是看到了當前房地產市場存在的種種隱患，中央政府才再一次出臺了嚴厲的房地產調控政策，以降低危險。

調控重點:供應量、

市場秩序、消費政策

冰凍三日，非一日之寒。房地產市場的問題由來已久，只是一直沒有從源頭上、在過程中加以解決。王玨林分析了房地產市場火爆的原因和存在的主要問題，并指出本次調控的幾個重點。

首先，增加市場供應量。以前的調控只是提出在市場內部進行管理，有些對消費有所限制，而這一次卻明確提出要增加市場房屋供應量，從多渠道解決市場房源不足的問題，緩解供需矛盾。

王玨林強調，此次調控除了增加土地供應量和房屋供應量之外，還要注意培育二手房、租賃房市場——房地產市場不等于新房市場，它由新房、二手房、租賃三級市場組成，可以往人們總是忽視二手房和租賃房市場，更加劇了市場供求關系的緊張程度。

整頓市場秩序也是當務之急。王玨林說，囤地、囤房為我國現有房地產法所明文禁止，然而現實中卻普遍存在，問題突出。另外，房屋銷售環節也急需規范，尤其要規范二手房市場和租賃市場。這些，說明日常管理工作有待加強，市場秩序急需整頓。

調控的另一個重點就是實行差別化消費政策，這次政策嚴厲性主要體現在這里。其對投資性住房嚴格限制，比如將二套房首付比例提高到50%，增加首付成本，三套房在此基礎上再加以限制。關于這一點，北京市的政策在全國應該是最嚴格的。

調控效果:取得階段性成果

此次調控政策出臺以來，房地產市場已經有了明顯變化:房價從高漲到停滯到松動;土地競爭趨緩，土地供應量明顯加大，有些城市甚至出現土地流拍現象;投資性購房比例明顯下降;保障房建設進入了快車道。因此，王玨林認為，房地產調控政策已取得階段性成果。但他同時強調，這個階段性效果只是初步的，不是最終的。

他指出，由于地方政府行動緩慢、力度不夠、措施單一等原因，現階段調控政策并未落實到位，還未真正發揮作用?，F在全國城市中，只有青島和北京等個別城市響應政府號召，出臺了調控細則，更多的省份和城市還只是學習了新\"國十條\"精神，并沒有出臺細則。而北京雖然政策嚴格、落實執行都很好，但是措施單一，只是加大了土地供應量，市場供應量仍然相對短缺，調控沒有實際效果。他認為:“市場供應量越上去得快，市場穩定得越快?！?/p>

王玨林說，房地產市場中還有很多問題有待解決，比如，大部分城市的房價還在上漲，尤其是二線城市;商品房有價無市，銷售量下降幅度過大;市場秩序還未建立。因此，調控任務還很艱巨。

調控政策走向:

不會再有政策松動

“國十條”出臺后，房地產市場一直處于膠著狀態，四個月來房價基本上沒有回落。開發商卯足了勁兒和政府博弈，銷售量下降幅度過大。在這種情況下，政府調控會不會有所松動?

“房價已經太高，不能再漲。”王玨林表示，這次調控會保持政策的連續性和穩定性，不會松動，對企業也如此。這也是為什么最近國家主要領導人和幾個部位紛紛表態要將調控進行到底的原因。

另外，在調控政策不松動的同時，下半年還要重點解決市場中存在的突出問題，盤活住房資源，增加市場供應，切實落實好“國十條”的要求。

至于會不會出臺新的調控政策，王玨林認為，這次“國十條”提出的這些要求，只要落實好便足以解決當前房地產市場的問題。即使將來再出臺一些相關要求，也在“國十條”的范圍之內。

房價:熱點城市下半年

將有所下降

“下半年，房地產市場的開發投資、土地供應保持平穩，熱點城市房價將有所下降。因為百姓衡量調控的唯一指標就是房價能否下降，如果最后房價不降，百姓沒有切身體驗，就會質疑調控效果，所以房價必須下來?！蓖醌k林對下半年房價做了預計，也代表政府表明了此次調控的決心。

他還預計，下半年的商品房銷售量將明顯好于上半年，但市場將逐步回歸理性，保持穩定。因為從政策層面看，調控了一年，隨著深度的加大和地方的進一步落實，效果應當更明顯;從企業層面看，經過一年的銷售低谷，資金周轉難免出現問題，成本也會加大，他們可能會以降價換銷量，降低成本;而從消費者的角度看，調控一年，如果房價不降，人們會懷疑調控效果，干脆根據需要先買房再說。

房地產業地位:短期不會改變

“在中國，看房地產形勢不應局限于房地產市場，更應跳過市場看經濟，如果只看市場，可能永遠看不透;中國經濟如果穩定保持一定速度發展，那么房地產市場肯定也保持穩定?！蓖醌k林指出，多項數據都顯示我國將繼續保持良好的經濟形勢，這也決定了我國房地產業具有良好的發展趨勢。

當前我國政府重點投資基礎設施，猛推城市發展，必然引起城市規模擴張、人口增加，而城市建設加速又必然帶動與之息息相關的房地產業發展。

“此次房地產的調控目的并不是讓市場死掉、讓企業都死掉，而是為了治病，要讓它健康穩定發展。”王玨林指出，現階段房地產業仍是國民經濟的重要支柱產業，它對拉動鋼鐵、建材、家電家居用品等產業發展舉足輕重，對金融業穩定和發展至關重要，對于推動居民銷售結構升級，改善民生同樣具有重要作用。

“只有當城市發展定型，像歐美國家那樣，不需要大拆大建，房地產市場變成以二手房為主的市場時，房地產業對經濟的帶動力才慢慢減弱，地位才會削弱?！辈贿^他認為，“這將是一個長期過程，需要若干年?！?/p>