房價異動上演“三城記”

對于備受關注的房地產市場而言，近期有了些許令賣家“愁眉漸展”的訊息。

在“房價過快上漲”的一線城市:北京、上海、深圳一反前兩月的“量價齊縮”的常態，不但前來買房的人絡繹不絕，而且出現逆勢跳價的現象。

北京:需求集中爆發

7月24日，位于北京遠郊房山區的萬科長陽半島首次開盤，場面并未見近期慣常的冷清蕭條之意。一位業內人士介紹，本次共推出房源800多套，開盤當天有1500多人到現場，選房號已經放出6000多個，按這種速度兩天內肯定賣完。

北京其他樓盤也有“異動”之相。二季度時面對冷清市場，一些樓盤聲稱將以低價開盤吸引購房者，而真正開盤優惠幅度比想象中“吝嗇”。西四環外的遠洋沁山水上品5月底公布的預開盤價格為均價26000元/平方米，最低24000元/平方米，而目前在售真實均價則為每平方米30000元。

位于南三環的璽萌公館房價則更為飄忽不定。購房者6月份在相關網站可以查到，璽萌公館新開房源均價預計為每平米2萬元左右。而僅僅過了一個月，銷售人員就完全否認了這種報價，聲稱開盤價格盡管并未確定，但至少應該在3萬元以上。

業內人士稱，嚴格來說預開盤價格與真實價格是兩碼事，但對于后者走高，至少說明近期開發商的預期未進一步惡化。

對于二手房，市場人士反映，近來價格比兩個月前已經優惠了不少，一些便宜的房子也大都能順利出手，但總體仍處僵局并偶有反復。“年初以來我一直關注大興區的房子，5、6月份時價格下降得相當明顯，但這個月沒怎么降，有的甚至每平米漲了1000元。”在一家IT公司工作的購房者小呂表示。

21世紀不動產的一位人士表示，他手中的二手房源有少數逆勢跳價的現象，比如方莊6號小區某房由一個月前的190萬元跳到現在最低210萬元，但總體來講跳價現象并不普遍。“近來房租漲了不少，業主如果不是非要急著出手，把房價降了一點后就拒絕再降，寧愿暫時租出去。”

整體來看，在6月的成交量降至2008年2月以來的最低點后，7月份，北京樓市成交量出現反彈。北京市房地產交易管理網數據顯示，7月中上旬，北京期房住宅共成交2972套、308596平米，與6月同期相比，分別增加10.8%、20.4%。扣除保障性住房，實際成交期房商品住宅2259套、251690平米，與6月同期相比，分別增加48.6%和43.3%。

亞豪的機構副總經理高姍分析，6月底以來，大興黃村、房山長陽等新城區熱門板塊的項目平價入市，促成了階段性需求的集中爆發，直接反映在7月中上旬的成交量中。這些項目的位置都在五、六環之間，開盤價格在14000-17000元/平方米之間。

高姍介紹，6月底以來，共有5個純新盤上市，純新盤的定價更加靈活，多采取“低開”方式吸引客群、促進銷量，7月中上旬，四環以內商品房的成交占比有所增加，售價雖有所松動，但“真跌”卻極為罕見。

與購房需求有所反彈形成反差，供應層面仍然相對保守。亞豪機構統計數據顯示，7月中上旬僅有10個項目開盤，新增供應2938套、326810平米，與6月同期相比，分別減少48.4%、26.0%。

上海:成交連續兩周增長

從7月中下旬上海的情況來看，樓市新政殺傷力似乎正在減退，剛性需求逐漸浮現。數據顯示，7月19日至25日當周，上海全市共成交3033套商品住宅，環比前一周回升23.19%。這是4月中旬樓市調控新政出臺后，上海樓市周成交量首破3000套大關，也是6月起首次連續兩周成交量出現增長。

據佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示，7月19日至25日當周上海市商品住宅成交面積為11.5萬平方米，環比前周大漲44%，雖然與年均水平相去甚遠，但這已是自4月26日以來上海成交量最高的一周。

而在另一份美聯物業市場部統計的報告中，上海7月19日至25日共成交3033套商品住宅，環比前一周回升了23.19%，日均成交套數為434套，較前一周增加了82套。

從區域成交數據來看，上海市成交環比呈上漲的區域與出現下跌的區域各占了總額的五成左右，其中黃浦、盧灣、靜安、徐匯等中心區域基本成交都以下跌為主，而外環區域如嘉定、寶山、奉賢則都保持良好的增長態勢。美聯市場部認為，這主要是因為外環在售一手樓盤原本就比中心區便宜許多，而如今其價格優惠力度也明顯比中心區域大，更能滿足市場剛性需求。

表面上看，成交量雖然持續上漲，可上海樓市的周均價卻持續走低。7月19日至25日，上海新房成交均價為17678元/平方米，環比前周下跌4%，這一價格已接近于去年9月的水平，創造了今年周均價的最低紀錄，且將均價連續低于2萬元的時間延續至七周。

而事實上，上海房價難逃“假摔”的嫌疑，更有“政府”托盤的怪現象發生。

佑威房地產研究中心副主任陸騎麟認為，近期上海樓市成交均價連創全年最低，主要是由于成交結構造成的。“中低端樓盤銷售較多，而由于國家調控政策的出臺，用于投資、投機的高端樓房銷售較少，或者賣不動。”

據業內人士爆料，在19日至25日成交前十名中，莊行新苑八村麗水灣的40套房源是被整體認購，目前雖未能確認收購方的身份，但極有可能是被政府收購做公租房或人才公寓之用。該業內人士還表示，其實政府早在年初就已全部收購了該樓盤，這次成交的40套房源只是剛辦完手續。

該業內人士分析，公租房市場可以對房價的大起大落起到良好的對沖作用。政府在經濟形勢不好、居民收入不穩定、房價大跌情況下，大量收購房源出租以穩定房價;反過來經濟過熱，投資者有更多錢買房導致房價大漲時，就出售公租房給承租人，增加市場供應緩解房價上漲之勢。

深圳:房價小幅回升

近期深圳房地產市場繼續在平靜中僵持著。深圳市規劃國土委數據統計，7月19日至25日當周深圳新房住宅共成交392套，環比下降5%;成交均價18866元/平方米，環比上升7%。

深圳地產市場上依然以剛需為主，支撐起關外的普通住宅市場。從房源供應來看，關外供應占絕對優勢，使得關外成交也占據了全市成交的84%。寶安區成交196套，成交面積1.7萬平方米，占總量的一半，成交均價21389元/平方米;龍崗區成交了133套，成交面積1.29萬平方米，占總量的37.5%，成交均價13439元/平方米。

關內的供應依然較少，羅湖、鹽田均是個位數成交，福田成交12套，南山成交40套。在成交龍虎榜上排在前列的也是關外項目，萬科華府繼續熱銷，位列第一，亞軍和季軍分別為寶安區的招商瀾園和龍崗區的公園大地。

19日至25日當周成交均價18866元/平方米，環比上漲7.15%。與前周南山和龍崗均價下跌情形不同，這兩區均價出現回漲，帶動全市均價的上漲，其余各區均價均有不同程度下降。

此外，這一時期豪宅和別墅項目成交有所增加，一向少有成交的別墅項目，萊蒙水榭山和觀湖園分別成交了兩套，而后海灣、寶能太古城、君匯新天以及鴻威海怡灣都有成交。

19日至25日新房、二手房市場表現都較為平淡，量價均處于小幅變化中。根據深圳中原市場部總監王世界的觀點，在開發商緩慢的推售和促銷下，又沒有進一步的樓市政策出臺，市場還將維持看似平靜的僵持局面。

值得注意的是，該周深圳仍然沒有新上市項目。深圳市規劃與國土委網站顯示，上半年深圳全市批售樓盤數量僅為42個，比去年同期少了三成。而在年初的預測中，今年全年的新盤量被基本鎖定為100個以上，甚至中原地產大膽預計有152個新盤，這就意味著更多樓盤將在下半年上市。

今年上半年深圳市批準上市的商品住宅僅131萬平方米，比去年同期減少了33%。尤其新政后五六月的新增供應量更小，分別只有23萬和14萬平方米，環比連續下降，幅度分別為45%和39%。

據了解，采取延后銷售的公司主要以非上市公司為主。有分析師指出，面對國家出臺不久的調控政策，房產商觀望的心態比較濃，不愿意率先降價。但上市公司的市場業績壓力大，只好降價促銷。而非上市公司沒有壓力，在前期的銷售中已經回籠很多資金，不急于出售。

星彥地產調查統計，下半年，深圳極有可能入市的樓盤大概有47個，大部分是已經拖后了許久、至今尚未入市的項目，下半年入市總建筑面積可能超過240萬平方米。有開發商表示，新政出臺后，公司一直在觀望，希望政策和市場出現松動。不過目前來看，一直等下去已經不是辦法，年底將會面臨較大資金壓力。

下半年開盤量集中的龍崗、寶安等區域，在當前的蓄客中已開始打響價格戰。中原地產市場部總監王世界表示，預計未來3個月，降價將成為深圳樓市的主基調，前期漲幅比較大的區域，可能會有超過兩成的降幅。

供需“鴻溝”待彌合

國家統計局數據顯示，6月份全國房價環比下降0.1%，近16個月來首度出現回落，樓市調控效果初步顯現。然而，若隱若現的調控放松預期已經在市場上產生影響。近期有消息稱房產稅將于2012年試點征收，繼而被解讀為短期調控壓力減小的“利好”。

一旦調控政策有空子可鉆，暫時蟄伏的需求方尤其是炒房客就可能“卷土重來”。《金融理財》記者發現，只要客戶資質優良，部分銀行二套房貸可給至基準利率9折甚至8.5折。

就賣家來講，度過了4、5月份政策的“疾風暴雨”，近期并沒有出現大幅拋售潮的跡象。不少賣家仍堅持中長期樓價看漲預期，不愿抽身離開地產“盛宴”。也有部分開發商看淡后市，“遮遮掩掩”地推出了較有力度的優惠政策。比如，位于燕郊的天洋城項目，價格從每平米11000元降至7000多元。

“久盤必跌”，這句股市諺語在樓市不知能否得到驗證。中原地產華北區董事總經理李文杰認為，個別樓盤房價逆市上漲，不屬于普遍現象，當前房價總體無疑處于下跌通道。

成交清淡，橫亙在供需雙方的“鴻溝”何時彌合，也許意味著樓市轉變時刻的到來。李文杰認為，從樓市調控三個多月的市場表現看，5月份成交最為低迷，6月份有了些許回升。7月份以來市場反而有了一些不確定的信息，導致二手房成交進一步下滑。

距“新國十條”政策出臺已有百日，下半年樓市向何處去仍然存在懸念。透過一系列雜音和不確定性，堅決遏制部分城市房價過快上漲的政策主線仍然清晰。

部分開發商反映，目前的房價給了開發商降價的余地，但不知道降多少合適。而一旦樓盤定價低于市場價，開發商屆時可能面臨沖擊騷擾、無法順利交房乃至訴訟等，降價后房源還可能被懷疑分配不公暗箱操作，這些都成為靈活調整價格的隱憂。

買方則希望房價能有進一步的實質性下降。盡管沒有明確統計數據，但我國房屋租售比、空置率等指標近年來升勢明顯，部分城市尤其是一線城市多數居民明顯感覺房價過高。“我希望房價再有20%左右的下降幅度，讓房價回到去年底的水平。”小呂表示。