對杭州房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的調(diào)查與思考

一、我國房地產(chǎn)市場泡沫

房地產(chǎn)市場是一個重要的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。在西方，房地產(chǎn)業(yè)通常被視為一個國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表。我國以建立商業(yè)化的房地產(chǎn)市場為最終目標(biāo)，從上世紀(jì)80年代起對住房體制進(jìn)行改革。1998年，國家頒布了住房體制改革的綱領(lǐng)性文件《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房體制改革，加快住房建設(shè)的通知》。近年來，我國房地產(chǎn)市場銷售額增長迅速，年增長超過30%。

房地產(chǎn)市場很容易產(chǎn)生泡沫，歷史上，房地產(chǎn)泡沫崩潰而引發(fā)的全局性經(jīng)濟(jì)危機(jī)屢見不鮮。房地產(chǎn)泡沫是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)，是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價格與價值嚴(yán)重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。很多國內(nèi)外學(xué)者就我國房地產(chǎn)市場有沒有泡沫這個問題作了研究，一些人認(rèn)為我國房地產(chǎn)市場只是過熱，并沒有太多的泡沫處于可控范圍內(nèi);另一些人則堅持已經(jīng)產(chǎn)生了許多泡沫，繼續(xù)下去泡沫肯定會破裂，從而導(dǎo)致金融危機(jī)的發(fā)生。前一部分人從產(chǎn)業(yè)周期波動、經(jīng)濟(jì)起飛的需要、人民對房地產(chǎn)的真實需求等方面認(rèn)定只是過熱現(xiàn)象。后一部分人從房地產(chǎn)信貸攀升、房價與居民收入比值過大、房價與租金比值過高，市場換手率升高、空房率攀高等方面進(jìn)行分析，認(rèn)為房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了泡沫。

二、杭州房地產(chǎn)市場泡沫

1998年中央出臺的停止住房實物分配、逐步實行住房分配貨幣化，并允許個人利用銀行貸款購房的政策，推動了杭州的房地產(chǎn)市場的發(fā)展。根據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，杭州房地產(chǎn)投資的增長率明顯超過全市GDP的增長率。房地產(chǎn)市場持續(xù)數(shù)年供需兩旺，高速擴(kuò)張，商品房銷售量和銷售價格同步快速上漲。2001年以來，隨著住房信貸消費、房地產(chǎn)開發(fā)投資信貸政策進(jìn)一步放寬，加上2002年7月1日開始實行的房地產(chǎn)招標(biāo)制度，杭州的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了超速增長的情況。在2001、2002、2003三年中，杭州房地產(chǎn)投資開發(fā)額分別以38.78%、30.69%和30.56%的速度增長;住宅用地價格和商品房銷售價格持續(xù)大幅上漲。杭州的這些狀況，受到全國矚目，被稱為房地產(chǎn)市場的“杭州現(xiàn)象”。從杭州房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀看，它是存在泡沫的。房價已經(jīng)偏離其市場基礎(chǔ)價格，也大大超過了居民的承受能力。

我們知道房價收入比是國際通用的衡量家庭對房價承受能力的指標(biāo)。以80平方米的商品房為例，杭州的房價收入比達(dá)到11.3倍，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際認(rèn)可的3～6倍的標(biāo)準(zhǔn)，況且商品房市場上120平方米以上的戶型占了多數(shù)。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯的賣方市場，炒作跡象明顯，消費者心理恐慌，出現(xiàn)追漲購房現(xiàn)象。在近年開盤的一些樓盤中，炒作者占買家的比例甚至超過50% ，大大高于20%的國際警戒線。同時杭州的空房率特別高，據(jù)不完全統(tǒng)計，杭州的二手房市場中，有將近一半的房源為1998年以后建造的新商品房，甚至有部分是期房，應(yīng)該說高空置率是炒房者造成的。相比于高速增長的房價，杭州的房屋租賃價格增長緩慢，平均年增長率不足1% 。這就說明，如果房屋用于租賃而不用于買賣的話，杭州的商品房投資是無利可圖的。房屋租賃價格與銷售價格的背離代表了資產(chǎn)盈利能力與資產(chǎn)價格的背離，宣告了資產(chǎn)的泡沫化。在房地產(chǎn)資金方面，1999年以來，杭州房地產(chǎn)開發(fā)投資以平均每年31.41% 的速度增長，表面上看來是有充裕的開發(fā)資金作后盾。但實際上在房地產(chǎn)開發(fā)的資金鏈中，直接或間接來自銀行的資金占了主導(dǎo)地位。2004年1～9月杭州市房地產(chǎn)企業(yè)貸款發(fā)放額同比增長35.1% ，發(fā)放個人住房貸款同比增長48.1% ，兩者合計占全社會貸款總額的將近1/5。這很大程度上說明房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)的膨脹依賴于信貸規(guī)模的擴(kuò)張。

隨著2003年央行和國務(wù)院先后出臺121號文件和18號文件以后，銀行紛紛限制按揭貸款，提高首付額度，并對某些房地產(chǎn)產(chǎn)品停止按揭，加上高房價制約，杭州的房地產(chǎn)銷售增速逐漸放慢，而商品房價格卻仍在高速上漲。根據(jù)量價理論，這可能是樓市下跌的前兆。由于房地產(chǎn)市場關(guān)系國計民生，房地產(chǎn)市場泡沫的破裂將對我國整個經(jīng)濟(jì)、金融體系造成長期的后果和深重的負(fù)面影響。

2008年受美國次貸危機(jī)的影響和國家宏觀調(diào)控政策累積效應(yīng)的作用，杭州市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯調(diào)整的走勢，房地產(chǎn)市場供應(yīng)保持慣性增長，需求卻明顯下降，市場供求關(guān)系已經(jīng)從“賣方市場”轉(zhuǎn)向“買方市場”，市場交易呈現(xiàn)“量跌價穩(wěn)”的發(fā)展格局。同時，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，中小戶型商品住宅供需兩旺。進(jìn)入2009年，杭州房地產(chǎn)業(yè)正在呈現(xiàn)“市場進(jìn)入調(diào)整期、政策進(jìn)入扶持期、企業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期、行業(yè)進(jìn)入整合期”的總體發(fā)展態(tài)勢。

2008年以來，杭州商品房價格同比漲幅有所回落，但總體仍處于高位運(yùn)行。從房價絕對水平來看，經(jīng)過10多年持續(xù)上漲，杭州市房價水平已處于全國前列。市場成交量是反應(yīng)市場健康狀況的重要尺度，成交量的持續(xù)萎縮給浙江省房地產(chǎn)行業(yè)形成了沉重壓力。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008杭州市空置1～3年的住宅面積增加24.8%，空置3年以上增加171.8%，空置率有所上升。

三、對杭州房地產(chǎn)業(yè)的合理化建議

一是放寬對利率的限制。由于受傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制的影響，我國目前的經(jīng)濟(jì)體系中還有許多與有效、高效、健康的市場經(jīng)濟(jì)制度相背之處，其中首要的是政府對經(jīng)濟(jì)干預(yù)過多。在我國，利率不是由市場調(diào)控，而是由政府決定的。因為利率在我國房地產(chǎn)投機(jī)交易中扮演了一個關(guān)鍵性角色，因此我國應(yīng)該根據(jù)市場需求來調(diào)節(jié)利率，抑制房地產(chǎn)市場的過度投機(jī)。

二是完善房地產(chǎn)金融體系，建立和發(fā)展房地產(chǎn)金融二級市場。為實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須完善房地產(chǎn)金融體系，著手研究建立住房抵押貸款二級市場，實現(xiàn)抵押貸款的證券化，將一、二級市場作為一個整體納入金融大循環(huán)，打通房地產(chǎn)市場與資本市場的聯(lián)系。

三是改進(jìn)房地產(chǎn)貸款和抵押政策，預(yù)防和禁止銀行貸款進(jìn)入投機(jī)市場。如果大量投資者將獲得的銀行貸款用于房地產(chǎn)市場的投機(jī)交易，那么當(dāng)房地產(chǎn)市場泡沫破裂時，勢必會導(dǎo)致銀行無法收回貸款的不良局面，而目前我國銀行的壞賬比率已經(jīng)高達(dá)30%。

四是封堵境外投機(jī)資金。要防止房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹，就要封堵境外對人民幣有升值預(yù)期的投機(jī)資金繼續(xù)涌入。

五是加強(qiáng)正確的宣傳引導(dǎo)。由于大眾對于房地產(chǎn)缺乏有效信息和專業(yè)知識，極易產(chǎn)生從眾效應(yīng)，政府必須加強(qiáng)宣傳和引導(dǎo)，使消費者能夠理性購房，避免產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，造成房地產(chǎn)投機(jī)增強(qiáng)，吹大泡沫。

六是抑制不良信息傳播。政府部門應(yīng)根據(jù)人口、收入等因素制定并公布比較詳細(xì)的房地產(chǎn)中長期發(fā)展規(guī)劃，并定期修改，且嚴(yán)格實施，那么大眾對房地產(chǎn)市場的預(yù)期也就不會忽高忽低，投機(jī)行為也就難以發(fā)生。

七是采取適當(dāng)措施，避免泡沫突然破裂。我們知道，泡沫突然破裂會招致金融和經(jīng)濟(jì)危機(jī)。所以，政府不要采取過激措施，而要通過小幅連續(xù)的政策來逐漸改變公眾的預(yù)期，以避免泡沫突然破裂。

八是為投資者開創(chuàng)新的投資領(lǐng)域，創(chuàng)造新的金融工具。國內(nèi)投資者缺少有效的投資機(jī)會。到目前為止，我國只有股票市場和房地產(chǎn)市場這兩個主要的投資市場。這可能也是我國房地產(chǎn)市場過度投機(jī)的一個原因。因此我國應(yīng)致力于為投資者提供新的投資市場，如期貨市場、債券市場和外匯市場等。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)市場是國民經(jīng)濟(jì)的一個重要的部門。杭州經(jīng)濟(jì)水平一直處在全省乃至全國的領(lǐng)先水平，房地產(chǎn)市場也先于全國進(jìn)入了繁榮階段。隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市化水平的提高和人均收入水平的上升，有支付能力的購房者增加，杭州房地產(chǎn)市場將進(jìn)入一個新的上升階段。為抑制房地產(chǎn)市場的高投機(jī)、高風(fēng)險，目前政府已出臺了增加保障性住房，限制投機(jī)性購房，嘗試開征房產(chǎn)稅，收緊房產(chǎn)信貸等政策，我們堅信在政府的合理政策引導(dǎo)下，我國的房地產(chǎn)業(yè)一定會快速、健康地成長。

(作者系浙江大學(xué)建筑工程學(xué)院城市規(guī)劃系學(xué)生)