房地產:央企難退

“十二五”期間，除78家央企完成房地產輔業剝離外，16家以房地產為主業的央企也將兼并重組到5至10家。決策層及國資委顯示了決心，但路徑并不明朗

《財經》記者 李緯娜 慈冰

4月16日，深圳的氣溫從28攝氏度陡降至13攝氏度，而某非地產主業央企下屬房地產公司近萬名員工的心情，也正如這場突如其來的冷空氣，寒冷而又讓人措手不及。

未來一段時間，公司的去留以及個人的命運將成為這些員工心頭巨大的疑問。

一個月前，在決策層已經明確表態維持合理房價的背景下，央企卻頻摘“地王”，引來政府高層的直接過問。

國資委閃電下達“房地產退出令”，決定將78家不以房地產為主業的中央企業清退出房地產業務，涉及子公司227家，約占央企全部三級以上房地產企業六成。

國資委公布的數據顯示，2009年，央企房地產業務板塊資產總額達6607億元，銷售收入2209億元，凈利潤200億元。其中，涉及退出的78家央企房地產業務銷售收入為331億元，占比15%;利潤為12億元，占比6%。

“退出令”雖事出偶然，內容卻系舊調。幾年來類似政策已出臺過三次，可每次執行力度都幾乎為零，央企照例在房地產市場長袖善舞，并一次又一次將地價推至頂點。一位央企控股房地產公司的負責人對《財經》記者說，“現在大的方向沒定，具體情況也不好說。”

接近國資委人士告訴《財經》記者，目前，上述78家央企均明確表態“要退出”。不過，國資委仍處在對各家央企房地產業務的調查摸底階段，“還沒有制定具體操作時間表。”

《財經》記者獲悉，鑒于涉退央企下屬房地產公司及項目的復雜性，此次退出主要指不再涉足商業性房地產業務，但企業的退出路徑目前尚不明朗。不過，國資委傾向于在招拍掛、協議轉讓、無償劃轉三種方式中選擇，全部退出時間定在三至五年內。

國資委的“猛藥”

風暴突然來臨是在3月17日晚。國資委主任李榮融接到了決策高層電話，直接過問央企頻拿地王一事。

當時，全國兩會結束僅3天時間，國務院總理溫家寶“有信心在任期內維持合理房價”的余音未息，央企在北京連拿三個“地王”，一時間，市場爭議如潮。同時，也激怒了再三表態要穩定房價的政府高層。

在接到決策高層電話第二天上午8時，李榮融就緊急召集國資委副主任和下屬各局局長開會，商討不以房地產為主業的央企剝離房地產業務。當日下午，國資委召開新聞發布會，宣布針對78家央企的“房地產退出令”。

3月19日，李榮融再次在北京召集臨時會議，與會者是16家以房地產為主業、78家非房地產為主業的央企負責人。會上要求，78家央企要在15個工作日內制訂并提交有序退出方案。

當晚，國資委開始撰寫有關“不以房地產為主業的78家央企將有序退出房地產業務”的檢查匯報，并預備提交至政府高層。

短短48個小時內，在決策層的直接過問之下，國資委以雷霆之勢下出一劑猛藥，指向性非常明確，不僅第一次明確提出需退出企業的數量，還首次劃定企業提交方案的大限。

這樣一劑猛藥的拋出并未止住業界的質疑聲。遠洋地產董事局主席李明就對媒體表示，“78家非房地產主業的央企的營業額、投資額和開發面積在整個央企里占比不足10%，國資委要求這些企業退出，對房地產市場沒有什么影響。”

北京大學房地產研究所所長陳國強在接受媒體采訪時擔心“央企退出有可能是做表面文章”。

他認為，到底是不是很實際地切割、資產如何轉讓、以什么價格轉讓、資產如何分配 、人員如何分流、誰來接盤、資產評估是否合理、會否造成國有資產流失等等，都是亟待解決的一系列復雜問題。

甚至有業內人士猜測，企業上報的退出方案很可能不具有可操作性，導致國資委在匯總之后要求企業再次修改并再次提交。如此一來，花費的時間會相當長。而“這或許是當前謀求在地產業發展的眾多央企三級子公司所愿意看到的”。

“退出令”出臺前兩天，國資委新聞處相關負責人曾向媒體表示，“盡管爭搶地王的企業是央企，但同時也是上市公司，其利用資本市場籌集的資金投資房地產，國資委無法干預。”

國資委研究中心主任李保民對《財經》記者表示:“今天要企業退，明天企業就能退?這種情況不太可能，任何一項政策的執行都要有一個過程，需要時間。”

《財經》記者獲悉，4月9日前，78家央企退出方案均已提交至國資委規劃局二處，但國資委會如何操作目前尚無定論。截至發稿時，也未公布涉及退出的央企詳細名單。

4月初，央企相關人士曾對《財經》記者私下里表示，企業會在現有土地開發完成之后退出，而現有土地一般可開發5年以上。

真能退出嗎

“企業的退出方案都沒有涉及詳細時間表。”接近國資委人士告訴《財經》記者，國資委的初步打算是先進行調查摸底，明確78家央企所涉房地產業務的資產數額和項目情況，而后才能確定工作量。

該接近國資委的人士指出，央企涉足房地產業務有其歷史原因，下屬房地產公司來源一般有三。上世紀70年代末，大量知識青年回城，按照當時“誰家孩子誰抱走”的政策，央企普遍開始利用自有土地給職工蓋房。

數年之后，參與蓋房的隊伍就逐步演變成勞動公司、服務中心或知青服務企業等，這也是若干年后部分央企下屬房地產公司的雛形。

央企房地產公司第二波成立熱潮源自上世紀90年代。當時，住房市場化改革正在全面推進，住房由計劃走入市場，商品房概念產生，這也催生出一大批央企房地產企業。

1998年金融風暴后，許多央企陷入長期虧損，中央制定三年脫困目標，并力倡企業多元化經營，“不要把雞蛋放在一個籃子里”。雖然當時房地產市場并不火爆，但仍有不少央企開始涉足這一業務，多年后又通過兼并、重組、收購等方式不斷發展壯大。

“從國資委成立起，做強做大主業、剝離輔業就一直是工作目標。”國資委內部人士在接受《財經》記者采訪時表示，按照銷售收入和稅后利潤排序，排名前五的業務即被確認為央企主業，如果房地產業務排名在第五名之后，即被確認為央企輔業。

“這樣排下來以后，我們就確定了12家以房地產為主營業務的央企，另外根據地域特色，又增加了4家境外央企。”上述內部人士說。

據介紹，在央企數量從196家降至126家的進程中，許多企業的房地產業務已被國資委核銷，三級以上房地產子企業戶數由原來的728戶減少到目前的373戶。

“退出令”之前，國資委也曾針對剝離房地產等非主營業務出臺過相關政策，但任何一項政策都未能成為撬動央企房地產業務的杠桿。對此，上述國資委內部人士對《財經》記者分析，改革成本和金融危機是導致剝離房地產業務改革擱淺的直接原因。

該消息人士指出，囿于改革成本，央企只能先剝離學校、醫院、幼兒園、公辦食堂、車隊、廠辦大集體等“較好剝離的部分”，房地產、酒店賓館等已進行企業化運作的“較難剝離部分”，只能暫且放一放。“從操作上說，好剝的先剝;從成本上說，成本低的先剝。”

待到好剝的剝離完，預備啃難剝離的“硬骨頭”時，2008年，金融危機再次來臨，房地產市場迎來新一輪反彈。

于是，在主營業務無法貢獻甚至拖累企業利潤的情況下，大批央企開始更加積極地投向商品房市場，并且戰績頗佳。

“這本來就是以前要做的事，只不過因為種種原因擱置下來，現在需要趕快做。”國資委內部人士表示。按照國資委此次要求，處于調整階段的中央企業集團下屬控股或參股的房地產公司，要加快調整步伐，在完成階段性任務后有序退出。

“如果在兩會前出臺這個政策，就好辦多了。現在拖到了兩會后，而且還偶然地出了幾個央企地王。”接近國資委人士直言不諱告訴《財經》記者，“這是個時機問題，坦率地說，應該早做的。早改革早主動，不改革不主動。”

一位接近國資委的內部人士對《財經》記者直言，雖然剝離起來不大可能一蹴而就，但“不存在退不出來的問題，也不可能會不了了之”。或許，“將來會存在改得不徹底的情況，有那么一兩家存在遺留問題。”

退出路徑難選

何謂“退出”?怎么“退出”?這樣的問題一直讓業界備感困惑和爭議。多家位列退出名單的央企房地產業務負責人對《財經》記者表示，退出方案由集團層面制訂，下屬公司既沒有參與也不了解具體情況，只能是按部就班地做事，耐心地等待通知。

《財經》記者從權威渠道獲悉，此次“退出”意指非房地產主業央企不再涉足商業性房地產業務(企業自有土地項目得以保留)，不再參與商業性房地產業務的利潤分成。

至于退出時間表，國資委此前的規劃是，配合“十二五”規劃步伐，在3年至5年內完成78家央企的全部退出。

退出路徑方面，國資委的意見是，以招拍掛等市場機制為主，輔以協議轉讓和無償劃撥。

對于國有資本投資比重較小的上市公司而言，招拍掛是一條最佳途徑。3月底前后，中國航天科工集團公司、中國核工業集團公司、中國輕工集團公司、中國石化集團等4家央企分別掛牌出讓其持有的三級地產公司股權，出讓比例從8%至100%不等。

3月19日，中遠集團總裁魏家福提出，下屬二級子公司中遠香港集團將在半年內退出所間接持有的遠洋地產約8%股權。

由此，中遠集團成為國資委退出令出臺后首家明確退出時間表的央企。

一位不便具名的央企地產業務負責人對《財經》記者表示，遠洋地產是香港上市公司，治理結構完善。由于股權結構比較分散，單一股東持股比例均未超過30%，只是相對控股，運作起來會相對簡單。“我們也想做這個模式，但不是那么簡單的事情。”

《財經》記者了解到，央企房地產業務的復雜性主要體現在，既涉及上市公司資產，又存在集團自有土地改變用途后興起的商業項目，這就決定其退出方式不可能只有一種。

從操作便捷性看，協議轉讓或無償劃撥是最省時省力的途徑。

接近國資委人士告訴《財經》記者，國資委樂見國有集團間的協議轉讓，例如要退出的央企將房地產業務轉讓給不退出的央企。

該人士強調，在剝離輔業過程中，國資委采用的非常重要的一種方式就是，央企把非主業資產協議轉讓給主業企業去做。

4月9日，招商地產(000024.HK)董事總經理林少斌在公司2009年業績說明會上表示，“對于退出房地產業務的央企，我們都在努力接洽，有些項目在洽談，個別項目簽了意向性的東西。大家是兄弟公司，我們有興趣去合作或收購。”

中海地產內部人士也對《財經》記者表示，其3月收購的光大地產就是在央企重組過程中被剝離出來的，“這樣的收購機會也是中海地產樂于看到的，接下來我們也會繼續關注這樣的機會。”

此外，由于許多房地產企業在地方運營，國資委也鼓勵這些企業去和地方國資委、地方政府商量，把企業交到地方政府手中，將企業性質變更為地方國企。

《財經》記者還獲悉，被喻為“中投二號”的國新資產管理公司或將成為不良資產的接盤者。

國資委內部人士表示，招拍掛流拍或協議轉讓不出去的房地產業務資產，以及產業結構不合適或債務過多的房地產公司，很有可能會被無償劃轉至這一公司旗下，由國新公司對這些資產或進行打包出售，或給地方政府，或注入到某一家公司當中。

上述內部人士透露，按照國資委五年前制訂主輔分離方案時的初步測算，“十二五”規劃完成之后，國資委還將進一步對16家以“房地產開發與經營”為主業的央企進行精簡集中、強強聯合，初擬目標是縮減到5至10家。

而且這些企業將著重投入到經濟適用住房、廉租房等社會保障性住房建設中。“具體數量會根據日后市場發展而變化，但大方向不會變。”

會否重蹈覆轍

早在2004年，央企就曾掀起過一場聲勢浩大的房地產業務大重組，涉及企業達191家之多。

是年7月，國資委下達一份400字的《關于中央企業房地產業重組有關事項的通報》，中國建筑工程總公司、招商局集團、中國房地產開發集團、中國保利集團及華僑城集團被“欽點”為可以重組其他央企房地產資源的企業，但這一政策并沒有規定重組的明確路徑以及被重組的企業名單或范圍，只是稱“準備將房地產作為非主業剝離的其他中央企業，可與上述企業自愿協商”。

但是，接下來的6年時間里，一方面國資委剝離地產輔業的政策不斷出臺，另一方面央企仍不斷在各個城市不停圈地投資。

國資委研究中心主任李保民對《財經》記者分析，金融體制、國有資本金預算體制、國有企業領導人考核體制是推動央企在房地產市場不斷冒進的根本原因。若這三項體制機制不改革完善，央企剝離房地產輔業恐怕還會淪為一場空談。

從金融體制看，目前銀行的一整套風險控制體制和資金審查體制，均還是計劃經濟的產物。

央企一般資產規模大、利潤增長點好、資產負債結構優良，即使與具有同樣資質的民營企業競爭，其央企背景的金字招牌和相對較低的政治風險也讓銀行更加青睞。

國有資本金預算方面，從1994年執行分稅制改革以來，央企基本沒有上繳利潤給出資人國資委。雖然從2007年開始，也陸續有30余家企業試點，但實際上大多數企業至今仍然分文不繳，手握大把現金的央企急需尋找投資出口。

本來，不差錢的央企完全可以“好鋼用在刀刃上”，投入主業生產和發展。可是，一來發展主業周期長、利潤薄;二來央企領導人考核體制唯利潤額至上，這再次推動央企迅速投入掙錢快速的房地產市場。

首創置業集團董事長劉曉光此前曾在接受《財經》記者采訪時描述，2009年4月，國資委曾召集央企和國企召開過一次交流會，到會企業負責人各自匯報了金融危機之后的企業經營狀況。結果大家發現，那些堅持主業、沒有進入房地產的企業，其盈利情況都不是很樂觀。

李保民說，“金融體制給企業錢，預算體制留給企業錢，考核體制又只看錢，制度缺陷直接導致了目前這種現狀。”

改革或從考核機制著手。2009年12月24日，李榮融在全國國有資產監督管理工作會議上表示，靠炒賣土地、減持股票獲得的利潤不能作為對央企負責人年終考核的主要依據。

接近國資委人士對《財經》記者坦承，由于部分央企存在輔業反哺主業的情況，所以此次全面清退之后，仍可能會有個別企業繼續保留商業地產業務。“這肯定是極個別現象，估計不會超過3家。”

該接近國資委人士指出，即使個別企業的房地產業務最后得以保留，國資委也將令其商品房項目改變或明確用途，或規定其不能再進行商品性質的流通，可允許其做倉儲商店、庫房、材料基地等。

至于所有央企會否最終從房地產領域全面退出，李保民認為，按照《中華人民共和國企業國有資產法》規定，國有資本應該向關系到國民經濟命脈和國家安全、關系到重要基礎設施和重要自然資源的領域集中。如果土地屬于重要自然資源，央企應該繼續;若不屬于，央企則應退出。這里，重要的是先把“房產”與“地產”分開。

“當然，退出過程中，要嚴格避免‘國有資產流失’。”李保民說。■