內地房企融資無門?

在外界看來，中國證監(jiān)會副主席莊心一近日關于叫停房地產企業(yè)重組的公開表態(tài)終于讓投資者們知道了這樣一個事實：平日里財大氣粗的房地產上市公司一年來在A股原來一直過著“緊巴巴”的日子。

今年4月份，從監(jiān)管部門要求對存在土地閑置及炒地行為的房企暫停批準其上市、再融資和重大資產的重組開始，到10月中旬，房企重組正式叫停，再到11月份，監(jiān)管層要求只要主營業(yè)務收入中出現(xiàn)自房地產業(yè)的上市公司融資要求也將不予通過。這意味著自2007年冬天證監(jiān)會暫停房企IPO之后，房地產企業(yè)迎來了第二次“極寒”。

“從資本的角度看，對于那些急需資金的房企來說，2010年的確不好過?！?/p>

據(jù)萬得數(shù)據(jù)顯示，截至12月6日，今年以來房地產一級市場融資額為不超過100億元，相比2009年的1218.35億元而言，顯得很是寒酸。其中通過首發(fā)和配股募資的資金為零。在這樣的環(huán)境下，房企只有兩條出路：一是到境外尋求融資渠道；二是在內地另謀出路。

60樁房地產再融資遭拒

多位投行人士告訴《中國經濟周刊》，證監(jiān)會在最近舉辦的一次投行業(yè)務培訓會上向他們傳遞了這樣一個信息：不再審批任何房地產再融資申請。其“房地產”限定的范圍除了包括主營業(yè)務是房地產的企業(yè)外，還包括只要主營業(yè)務收入中有部分是來自房地產業(yè)的企業(yè)，“哪怕是一點都不行”。

據(jù)知情人士介紹，監(jiān)管層曾想過劃定一個主營業(yè)務的比例，“但后來會里覺得如果拉一條紅線的話，會很容易讓一些公司通過轉移的手法來規(guī)避掉，所以干脆就卡死、一刀切?！?/p>

投行人士均表示，這次的“一刀切”非常嚴格。

此前的10月15日，證監(jiān)會已通過其官方網站發(fā)布了“暫停房地產企業(yè)重組申請”的新聞稿。證監(jiān)會稱，為堅決貫徹執(zhí)行“新國十條”精神，已暫緩受理房地產開發(fā)企業(yè)重組申請；對已受理的房地產類重組申請，將征求國土資源部意見。

今年早些時候，證監(jiān)會已和國土資源部達成聯(lián)手監(jiān)管協(xié)議，凡房地產企業(yè)的再融資申請需征求國土資源部意見。此后業(yè)內一直期待兩部委能盡快達成審批制度?！暗壳翱磥恚C監(jiān)會首先在受理源頭上就掐死了，而新的審批制度估計短期也很難出臺?！鄙鲜鐾缎腥耸勘硎尽?/p>

至此，雖然證監(jiān)會此前沒有明確對外宣布暫停房地產公司的再融資審批，但隨著房企重組申請和再融資審批相繼暫停，國內房企在中國資本市場的再融資大門已全部關閉。

據(jù)萬得數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年以來，僅有中弘地產（000979.SZ）和鳳凰股份(600716.SH)兩家公司于年初在二級市場上實現(xiàn)了定向增發(fā)，但兩家公司再融資總額不到30億元；發(fā)行企業(yè)債的也僅有東華實業(yè)(600393.SH)、金豐投資(600606.SH)、新黃浦(600638.SH)、南京高科(600064.SH)，總額僅 29億元。

此前，證監(jiān)會相關負責人曾向媒體透露，目前遞交再融資申請的企業(yè)有160多家，其中60家涉及房地產業(yè)務。其中不少企業(yè)因為再融資申請的股東大會決議已經過期，只能撤回。

境外“找錢”花高息

在國內融資受阻的形勢下，有條件的內地房企紛紛轉尋境外融資，在香港掀起了一波融資潮。

11月24日，新鴻基地產（0016.HK）發(fā)布公告稱，已向香港聯(lián)交所申請，把所有根據(jù)40億美元債務工具計劃發(fā)行的票據(jù)安排在交易所上市。

記者在采訪中了解到，事實上，從10月下旬開始，內地房企就有多筆海外融資浮現(xiàn)。10月25日恒盛地產（0845.HK）公告稱，公司向渣打銀行借貸1億美元的商業(yè)貸款；人和商業(yè)（1387.HK）11月3日公告，公司擬發(fā)行2016年到期的3億美元13厘額外優(yōu)先票據(jù)。

無獨有偶，去年10月才在香港上市的寶龍地產（1238.HK）日前也宣布，將發(fā)行2015年到期、本金總額2億美元的5年期優(yōu)先票據(jù)，將用作現(xiàn)有及新增物業(yè)項目發(fā)展以及一般企業(yè)用途。

此外，方興地產（0817.HK）、龍湖地產（0960.HK）、遠洋地產（3377.HK）、恒大地產（3333.HK）、碧桂園（2007.HK）等在港上市房企也相繼推出境外融資計劃。

據(jù)萬得數(shù)據(jù)統(tǒng)計，10月底至今的這一波境外融資潮，內地房企擬融資規(guī)模在50億美元左右。而從年初至今，內地房企境外融資規(guī)模已超過200億美元（約合人民幣1329億元）。

“境外融資雖然成本會上升，但不少房企實質上已在使用這個渠道。此前有數(shù)據(jù)稱，今年前10月房地產領域實際使用外資同比猛增近五成，僅10月就增加87億美元。但實際上，可能進入房地產行業(yè)的海外資金要多得多?！敝泻爰瘓F副總裁田錫澤表示，“通過較復雜的金融運作，不少房企還是能引入境外的資金?！?/p>

上述投行人士稱，雖然在香港等境外交易所上市的企業(yè)還有配股和發(fā)債等更多選擇，但融資成本已經非常之高。事實上，8%～13%的高息，已經是今年內地房企在港融資的普遍利率。今年5月樓市調控剛開始，花樣年華控股（1777.HK）就已以14%的高昂息率發(fā)行美元債券，募集資金1.2億美元。即使在今年上半年，碧桂園、恒大等公司發(fā)債融資的利息也高達13%。

此外，一些海外私募基金也在進入房地產業(yè)。11月24日，福建房企明發(fā)集團公告稱，公司向美國私募基金華平投資發(fā)行15.52億港元的可轉股債券以及3.88億港元的認股權證，募集資金將主要用于公司購買土地、收購和日常經營。

摩根大通中國投行董事總經理龔方雄告訴《中國經濟周刊》，當前，國際資本市場仍然非常看好中國房地產業(yè)長遠的發(fā)展?！皣馔顿Y內地房地產項目的錢今年大大增加了，這部分錢投資在項目上，一呆至少是三年、五年以上?！?/p>

另類“輸血”

有條件的房企可以通過境外獲取融資，但畢竟占少數(shù)，那些中小型房企必須另辟蹊徑。據(jù)記者了解，目前部分中小型房企紛紛通過典當行、擔保公司來進行融資。

擔保網市場總監(jiān)劉麗告訴《中國經濟周刊》，他們公司最近接到房企貸款的項目很多，這其中，多數(shù)是二、三線城市的中小型房企。劉麗認為，很多中小房企的心態(tài)是“一定要籌錢撐過今年”。

“在宏觀調控的大背景下，銀行貸款的門檻越來越高，一向靠密集資金運作的房企不禁感到壓力加大。于是，部分房企開始加速尋找除銀行貸款外的融資渠道。”一家信用擔保公司負責人介紹，早在今年初，就有部分為錢所困的中小房企找到擔保公司，要求盡快借貸，只要現(xiàn)金流能夠動起來，后續(xù)項目就能無憂，否則，手中的項目就會有爛尾之虞。

此外，像萬科、保利等龍頭房企雖然不缺錢，但就目前情況看，他們也很難從傳統(tǒng)渠道——商業(yè)銀行取得貸款。

保利地產相關人士表示，預計此輪調控的時間會很長，公司會做好多種準備，保利地產已發(fā)起設立私募房地產基金，首期規(guī)模30億元人民幣，目前募集基本完成，募了26億，保利出資6億。“目前主要是投入住宅，已經投了4個房地產項目?！?/p>

“以房企為主體進行募資挺多的，通常是借助第三方金融平臺，企業(yè)和金融平臺聯(lián)手一起做房地產基金?！鄙鲜鐾缎腥耸勘硎?，房地產基金在未來會成為房地產投資的主要方式之一。

另據(jù)了解，如招商地產、華潤、復地等房企，也在紛紛籌備房地產基金，以基金為主的融資新趨勢即將成型。