房地產調控需要更嚴密的程序規范

近期，中共中央政治局常委、國務院副總理李克強在不同場合兩次強調各地要繼續貫徹國務院關于房地產市場調控的一系列政策措施，切實增加住房有效供應，堅決抑制投機炒作等不合理需求，鞏固調控的初步成果，促進房地產市場長期穩定健康發展。

中央態度如此鮮明而堅決，又有《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》等措辭有力的政策措施，但成效似乎并不顯著。7月份一線城市房價環比僅有0.4％～0.6％的微降，二三線城市仍在上漲。而8月第1周中國指數研究院監測的20個主要城市整體成交樓面均價達到前一周的2.4倍。

政策目標未能得到很好的實現，具體的落實過程值得深究。正所謂“魔鬼都在細節中”，有堅決的態度、有明確的政策，但缺乏嚴密、細致、可控的實施章程或程序，以致實際工作不到位或力度不夠，往往是政策高懸空中、難以落地的癥結所在。

例如，要堅決抑制對商品房的投機炒作，就必須首先搞清楚投機炒作的程度、區位分布等問題，但相關部門對各地住房空置率這樣的具有重要決策參考意義的數據并無系統而科學的調研、統計或推斷。信息的缺失或被壟斷狀態，弱化了打擊投機的力度，客觀上助長了房地產投機的態勢。

如果說純粹技術性的困難需要有力的行政程序去保障解決的話，那么摻雜了利益動機而形成的房地產調控困難就更需要嚴格細致的章程據以克服了。以閑置土地查處為例，國土部近日披露，截至5月底全國共上報閑置土地2815宗，面積達16.95萬畝。盡管從數量來看各地上報閑置土地已經不少，但考慮到2000年至2009年10年間，全國房企土地購置面積共32.87億平方米，而完成開發的土地面積只有20.6億平方米，二者相差184萬多畝，較之16.95萬畝的上報數量，十倍有余。其中是否存在瞞報，頗值得懷疑。

更甚，就算已經上報的閑置土地，相關部門至今尚未公布閑置地塊名單，也未公布囤地公司名單，更未提供合同簽訂時間、約定開竣工時間以及閑置面積、合同價款等信息，僅通報了7件違法違規用地案和6件掛牌督辦案。區區13起案件顯然無法使公眾了解2815宗閑置土地的全貌，何況其中涉及囤地的均非全國性的大地產商。

與空置房調查存在的相對客觀的困難有所不同，閑置土地完全不存在調查及披露上的技術困難，之所以出現數據存疑、披露有限，與地方政府部門在其中的利益以及由此造成的不夠中立的態度有關。由于地方政府財政對土地出讓收入有較高依賴，從利益邏輯上看，他們與地產商一定程度上帶有枯榮與俱的特點。如果地產商拿地之后囤而不建利益更大，那么他們只要爭取到地方政府的“包容”，則很容易就能取得囤地的“合法性”。

如果囤而不建系開發商自身的行為，那么開發商應當承擔責任并蒙受相應的損失。但這項責任一旦轉由政府以符合“公共利益”之規劃調整的名義承擔，則責任在轉移過程中憑空消解掉了。政府擔責的成本很低，但開發商為此卸責而避免的收益損失極大，兩相“交易”可謂一拍即合。加之相關信息的披露不足，讓公眾或社會無法對責任的輸送和“損耗”施加監督或有的可放之輿論壓力。在這個問題上，對某些開發商和某些地方政府而言，許多都處于“跳出三界外，不在五行中”的監管真空之境，自然會出現瞞報或卸責的情況。

當前房地產調控正處于關鍵時期，主管部門尤其是地方政府對閑置土地的處理態度完全可能成為公眾判斷調控意愿和執行力的重要指標。為今之計，首先要對閑置土地的調查出一個章程，不能僅以地方自報為準。如果中央直管的調查力量不足，應當在地方層面形成獨立的調查監督機制。此外，還應以更嚴密、合理的程序界定公共利益，可以更充分地發揮各級人大及人民法院的作用，盡量縮小地方政府以抽象的公共利益維護具體的自身利益的機會。