房產新政博弈“金九銀十”

2010年6月，溫州炒房客李宏回老家避暑的時候，心里又氣又怕。

那時候，新一輪宏觀調控將上海樓市打到了谷底。看到朋友紛紛拋盤避險，李宏也將兩套地鐵5號線沿線的房子掛了牌。

李宏的掛牌價比市場價低了5萬。“看房的一波又一波，砍價砍得最少的，要我再便宜10萬。有個人進門還沒1分鐘，就說我這房子起碼降價30萬，不然免談。”

購房者如此“瘋狂”，是李宏炒房10多年來從未遇到的。一氣之下，李宏干脆就回老家了。整個夏天，他都被不安的情緒包圍著。直到8月初，中介公司突然打電話給他：房子全都賣掉了，“如果還有房子，趕緊掛出來，再漲10萬都沒什么問題。”

如此戲劇性的場面，經歷者絕不僅李宏一人。

突然的大逆轉

李宏和很多炒房客在8月初回到了上海市場。后面發生的一切則讓他非常得意，因為他“踩準了點”。

8月下旬，朱家角一個樓盤開盤不到1小時，就全部賣光，連毛坯也被買走，嘉定江橋一個樓盤外，購房者隊伍排了一天一夜。9月12日，上海南翔一處樓盤開盤，因為開車看房的購房者太多，造成了公路擁堵。

統計顯示：8月，上海商品住宅成交面積為73萬平方米，成交均價為21156元／平方米，環比7月分別增長了69.77％和9.54％，接近2010年4月樓市調控開始前的水平。

上市公司方面，8月份，保利地產實現簽約面積83.31萬平方米，簽約金額68.42億元；環比7月分別增長86.96％和86.43％；萬科實現銷售面積91.5萬平方米，銷售金額119.9億元，環比上漲20.71％和42.06％，并創下單月銷售面積和金額的新高；碧桂園合同銷售金額31億元，這也是該集團2010年最高的單月銷售紀錄，世茂單月銷售27億元，較上個月上升了35％。

8月中旬，21世紀不動產公布其對上海16個熱點板塊標桿樓盤的二手房交易價格監控數據，11個樓盤在5月末和6月初達到最大跌幅后就開始小幅上升；超過1／3的樓盤均價已回升至調控前水平；7月，25％的樓盤價格上漲了3％到11％。

二手房成交量同樣迎來了全面反彈，成交均價和2010年4月份時相比，只跌了約5％。

在寶山大華、普陀桃浦等中低價板塊，議價幅度已從原來的10％下降到1％到2％。浦東聯洋、古北等板塊，則回到了房東跳價的局面。

炒房團歸來

8月上海樓市的回暖，投資客“功不可沒”。

根據美聯物業研究中心的數據，導致上海房價回升的一個重要原因就是高檔樓盤的熱銷，而剛性需求集中的中低檔住房市場，卻在萎縮。

從成交房源的價格區間占比來看，和7月相比，8月每平方米7000元以下成交的房源減少了12％；每平方米7000～10000元的房源減少了4％；但每平方米113000～17500元之間的房源增加了6％，每平方米17500元以上的房源增加了10％。

即便上海的銀行紛紛收緊第三套房政策，8月份，上海靜安、長寧等中心城區的二手房價格依然在上漲，而且，這些區域內，總價在200萬元以內的房源，有50％以上是一次性付款的。

一次性付款的買家大多是投資客。在外環以外的大體量傳統自住區——莘莊，投資客也在進場。美聯物業莘莊分行經理宋新檢告訴本刊記者，8月，莘莊的投資需求上漲了一成。

其實，嘉定很多樓盤之所以要排一天一夜的隊，也有炒房團的“功勞”。

上海易居研究院研究中心主任楊紅旭告訴《瞭望望東方周刊》，嘉定多個售樓處反映，炒房客的比例在迅速回升，“有的樓盤，投資客和自住比例已經達到了1比1。”

“7月份，嘉善一個樓盤在溫州搞了個推介會。”李宏說，開發商原本只是在溫州做一個簡單的展示，但“溫州人主動要求開發商搞個看房團，結果是幾輛大巴坐得滿滿的，全是去炒房的”。

開發商押寶“金九銀十”

樓市回暖，刺激了開發商推出新盤的決心。

公開資料顯示，8月，上海有29個樓盤延遲開盤，占預計開盤總量的一半以上。5到7月，延遲開盤的樓盤數量則分別約為50、41和24個。

8月27日到29日，則有18個樓盤集中上市。9月份，上海新上市的樓盤可能達到35個，再加上45個樓盤會推出新房源，9月份上海住宅市場的供應量可能達到240萬平方米。10月份，上海預計也將有15個新盤上市。

而從調控開始的4月到8月，上海商品住宅的供應量分別只有128萬、94萬、51萬、51萬和50萬平方米。

目前看來，開發商押寶“金九銀十”是對的。

8月最后一周(8月23日到8月29日)，上海商品住宅成交均價達到每平方米21333元，環比上一周上漲了6％。二手房成交價格也在反彈，據當地媒體報道，在成交量全面反彈的同時，上海二手房成交價僅比4月調控前低5％左右。

8月31日，萬科翡冷翠園推出24棟別墅，當天就成交12棟，另外還有2棟被預訂。

對資金吃緊的開發商來說，這是個好消息。

截至8月底，已公布中報的90家房企中，近2／3的公司經營現金流為負。2010年上半年末，A股上市房企負債總額高達8933億元，整體資產負債率為67.79％。

而據Wind資訊統計，近幾個月，上市房企的再融資也幾近停頓。

業內傳言，目前開發商貸款的融資成本已上升了2到3成，2010年年底，將是開發商貸款集中到期的時期。由于越來越多的開發商通過信托渠道融資，目前信托的平均抵押率已經從以往的60％下降到30％，承諾收益水平則高達20％到30％。

與此同時，A股上市房企的存貨卻已達到7736億元。

土地市場也重新熱鬧起來。

9月，合生創展以14.51億奪得三林集鎮A14-1地塊，溢價72％，樓板價達到每平方米20870元；卓光控股有限公司則以48.28億元，摘得黃浦江沿岸E18地塊(9-3)地塊，溢價41％，折合樓板價達每平方米35490元，創下了上海住宅用地的樓板價新高。

政策懸疑

調控政策則進入了一個上不易、下亦難的“箱體”，楊紅旭說，雖然國家相關部委再三重申政策不能放松，前段時間李克強副總理也表態“國十條”還須繼續落實，但也只是重申和強調舊政策，沒有新政策，也是讓開發商集體“樂觀”的重要原因。

事實上，9月2日，上海出臺加強商品住房預銷售行為管理的“滬五條”，也的確沒有起到降溫的效果。

“滬五條”重點在于：建筑面積小于3萬平方米的商品住房項目必須一次性申請預售；超過3萬平方米、確需分批預售的，每次申請預售的建筑面積不得低于3萬平方米，未取得預售許可或未辦理現房銷售備案的商品住房項目，不得收取定金、預訂款等費用。

但此后的8月30日到9月5日一周內，上海新建商品住宅成交面積還是達到24.2萬平方米，環比前周大漲39％，成交均價達每平方米22366元，連續第三周上漲。而且，“金九銀十”第一周，上海新推的7個樓盤，也都沒有達到3萬平方米的底線。

事實上，上海開發商如今最擔憂的政策，還是“房產稅”。

關于“房產稅”，業內充斥著各種版本的傳言。其中較為可信的說法是：上海有關部門早在4月前后就將相關方案上報給了國務院，原本以為6月前后就可以得到批復，并開展具體工作，上海有關部門和區縣領導為此還專門召開了通氣會。但中央出于經濟和社會穩定的考慮，態度非常慎重，對上海的方案一直未予批復。

該說法沒有從政府層面獲得證實。楊紅旭認為，如果投資客入市過多，則房產稅政策很可能以試點推出的形式在上海推出，目前只有少數城市從嚴執行的限制外地人購房政策，也可能在全國大范圍推廣。