廣州“專有面積”認定迷局

廣州市國土資源和房屋管理局物業處處長盧偉生告訴《瞭望東方周刊》，在天河區新世界東逸花園業主試圖成立業委會的過程中，關于“專有面積”計算方法的爭論第一次成為一個引起各級政府關注的事件，東逸花園案件成第一個進入行政復議程序的案例。

而東逸花園業主大會籌備委員會的代表們則告訴本刊記者，東逸花園之所以成為“第一例”，在業主們突破各類硬暴力和各類軟暴力，即將通過合法途徑成立業主委員會時，房管局的一紙政令，以一種“前所未有”和“匪夷所思”的專有面積認定方式否定了投票的結果。車庫、會所等所有共有建設面積全部被計算在了專有面積之內，因此投票的業主們按照房產本上的有效票權面積之和以微小的差距未能達到50％。

“以前房管局指導下的業委會都是按照同樣的標準成立的，專有面積都是這樣認定。”廣州市房管局物業處副處長熊啟林反復幾次向本刊記者確認，“翠湖山莊也是這樣認定的”。但是，一本刊記者采訪的包括翠湖山莊在內的廣州其他幾個小區的業委會主任或者委員均提供證據否認了這種說法。

“在與地產商和物業公司的角力過程中，業主忍受了被打、被跟蹤、被潑油漆，被堵門鎖、被送死雞的各類恐怖威脅，只是為了要行使法律賦予我們的正當權利。但是現在，我們不得不質疑，政府是不是一屁股坐在了地產商的懷里?我們到底是在跟怎樣的利益集團對抗?”新世界東逸花園業主大會籌委會委員王擁軍對本刊記者說。

強勢物業的“油水”小區

新世界東逸花園(以下簡稱“東逸花園”)是香港新世界地產于1997年在廣州開發的大型高檔住宅小區，項目公司為新華晨房地產公司。新世界地產原本有自己的物業團隊，然而在2003年6月，開發商宣布由廣州宜家創生物業管理有限公司取代屬于自己集團的廣州新世界物業管理有限公司，接管了東逸花園的物管工作。

宜家創生是廣州物業領域的一個傳奇，2000年以注冊資金2000萬元人民幣創立，兩年時間內，就一鼓作氣以“蛇吞象”方式兼并了東華、百潤、新一方、聚家等老字號物管企業。比如當時已經具備一級資質的廣州東華物業管理有限公司，成立于1981年，在宜家創生剛建立的時候，東華在廣州就已坐擁21個樓盤，2002年10月，東華將其30％的股權以人民幣175.5萬元的價格轉讓給了宜家創生。

關于宜家創生“很有背景”的坊間說法，廣州市房管局及天河區國土房管局接受本刊記者采訪的官員都表示并不知情。

天河區一位不愿透露姓名的政府官員告訴本刊記者，一般大型的住宅小區，業主委員會很難依靠業主投票的方式建立。因為開發商及其合作的物管公司有許多利益在里面，表面上不會公然反對業委會成立，但是業委會一旦選舉產生，就意味著業主可以集體決定罷免物管公司，甚至更改小區名稱……目前廣州已經建立起業主委員會的樓盤，多數是沒有什么“油水”的獨棟小區、老房子，沒有那么多的商鋪、會所、停車位，甚至沒有開發商，像翠湖山莊這種大型住宅小區，如果不是開發商因為資金鏈出問題跑路，群龍無首，也根本不可能建立起業主委員會，屬于特例。

東逸花園每平米的物管費是2元，每年僅物管費就有400多萬的收入。按照一般的說法，算是很有“油水”的小區。而這樣一個小區的業委會籌建歷程，可謂漫長而曲折：

2003年8月，宜家創生物業管理有限公司以上門征求意見的形式，計劃代業主成立業委會。但是部分業主認為物業公司不宜代業主包辦業委會，自發要求以民主選舉方式成立，形成僵局后擱置。

2005年7月和2006年4月，東逸花園業主兩度自發籌備試圖建立業委會，均以失敗告終。廣州市天河區房管局物管科以小區是分期開發為由，否定了業主的要求。

2006年至2007年，部分東逸花園業主向廣東省人大、政協等部門，多次提出分期開發不能成立業委會的不合理性，并建議應當以街道辦事處來指導成立業委會。

2008年11月28日，廣東省第十一屆人民代表大會常務委員會第七次會議修訂了《廣東省物業管理條例》。修訂后的條例一是明確只要已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積百分之五十的，就可以成立業主大會，二是確認由街道辦事處會同房地產行政主管部門指導、協助籌備業主大會，

2009年6月，邱健和、王擁軍、王小櫻、杜官新等業主向東逸花園全體業主發出《倡議書》，啟動小區的第四次業委會籌建工作。而這一次延續一年多至今未停止的角逐，成為許多業主的噩夢。

來路不明的“黑手段”

2009年9月，東逸花園籌備組的幾位成員開始收到越來越頻繁的恐嚇電話和紙條，中秋節又收到血淋淋的死雞。10月18日，籌備組計劃召開咨詢說明會之前，籌備組成員家里的門鎖分別被堵，經警察解救后說明會得以按計劃召開。

王小櫻告訴本刊記者，2009年11月16日，就在她代表籌備組去房管局送材料之后的第二天，她在小區門口被兩名陌生男子攔截，來者不由分說上前就是幾個耳光，在她驚魂未定時，行兇者已經迅速離開。

12月8日，在王小櫻第二次去相關部門遞交材料后，在接小孩放學回家的途中，她被人從背后潑下一罐綠色的油漆。

王擁軍、王小櫻等籌備組成員告訴本刊記者，客觀地說，比較起其他一些小區維權的業主的遭遇，他們所承受的暴力阻礙還算是“軟”的。近年來，不斷有媒體報道關于維權業主遭受暴力襲擊的狀況，他們幾乎已經養成了一種“平常心”。

廣州市國土資源和房屋管理局物業處長盧偉生告訴本刊記者，廣州市的物業管理市場是在不斷規范化，在以前，的確是存在一些動用黑社會手段的現象，但是現在已經好多了。

而廣州市國土房管局物業處副處長熊啟林對本刊記者說：“業委會難以成立，主要是業主之間的意見不統一，是業主之間的矛盾。”

2009年12月26日，新世界東逸花園首次業主大會在小區會所門前廣場召開，開始投票表決《新世界東逸花園業主大會議事規則》和《新世界東逸花園管理規約》。天河區房管局、天園街道均有工作人員到現場指導，幾臺攝像機記錄了當時的情況。

天河區國土房管局副局長朱茂文告訴本刊記者，開始投票后沒多久，就有一梁姓業主和另外一名不是業主的龐姓女子闖入現場，砸毀票箱，撕毀了部分選票。

“當時的情景，他們還是比較囂張的，后來被公安帶走并拘留了十天。”朱茂文說。他告訴本刊記者，這位梁姓業主是之前通過加名的方式成為東逸花園的業主，具體她是什么身份，房管局未能核查到。

而根據本刊記者從相關部門得到核實，梁姓業主的社保號為440802197307100410，最后記錄在宜家創生旗下的廣州新—方物業管理有限公司。

天園街道物管科科長王云警告本刊記者，最好不要去找“反對建立業委會的一方”，他笑稱，連某些業主都被堵門鎖、送死雞，不保證你去的后果。

本刊記者于2010年9月數次前往該小區物管處，均未能找到物管負責人，又致電開發商駐籌委會代表手機，對方未接聽。

吊詭的“專有面積”

“盡管有很多票被毀，但后來根據唱票結果，按照總面積18萬平方的預期計算，投票面積和戶數都過半了，我們就沒有對這件事再追究。”王小櫻告訴本刊記者。

天河區國土房管局副局長朱茂文亦對本刊記者證實，開發商一開始的時候不愿意對籌委會提供小區建筑面積等詳細材料，在協調會議中，天河區國土房管局表示認可了籌委會暫且按照“現有”統計結果：業主專有面積之和183708平方米來計算。但是最后，按照市房管局的認定，是根據地產商提供的東逸花園物業管理區域內的建筑總面積224964.4552平方米來計算。

2010年1月31日，在小區廣場上警方的警戒線內和數臺攝像機下，長達6個小時的開票唱票工作展開。最后的結果為：《新世界東逸花園物業管理規約》的贊成票900張，反對票1張，棄權票14張，贊成戶數占總戶數的59.02％，贊成《新世界東逸花園物業管理規約》的專有面積110797平方米，反對票專有面積86平方米，棄權票專有面積1743平方米。《新世界東逸花園業主大會議事規則》的贊成票906張，反對票1張，棄權票7張，贊成戶數占總戶數59.41％；贊成票專有面積111417平方米，反對票專有面積86平方米，棄權票面積999平方米。

如果按照183708總面積計算，兩項投票的結果均為贊成票過半。根據國務院《物業管理條例》對指定和修改業主大會議事規則、管理規約專有面積面積戶數雙過半的要求，這兩項皆可通過。于是，籌備組在將結果公示之后，于3月5日向街道提出《規約》和《規則》依法獲得通過的備案申請，但是一直沒有回復。從4月2日到5月7日，籌備組又8次去函，請求答復。

5月10日，廣州市國土資源和房屋管理局天河區分局向籌備組發出2010第127號函，明確提出兩項投票“所得業主贊同票總建筑面積均未達到東逸花園物業管理區域內的建筑物總面積的一半”，判定該次投票未獲得通過，判定業主委員會還未成立。

5月21日，籌備組成員就127號函件向廣州市政府法制辦提出行政復議申請。提出按照現行法律，公建配套設施是“共有面積”，不能計算人“專有面積”。7月，廣州市國土資源和房屋管理局向市政府法制辦提交行政復議答復書，提出第一：申請人主體不適合，復議機關應駁回其復議申請，第二：申請人的行政復議申請，依法不屬于行政復議范圍，行政復議機關應當決定駁回其行政復議申請。開發商亦提交《第三人參加行政復議意見書》，提出申請人不具備提起行政復議的資格。

然而，廣州市政府法制辦并未駁回籌備組成員的復議申請，而是在8月6日因為“案情復雜”中止了審理，又于9月6日重新開始了審理。廣州市政府法制辦行政復議處處長葉曉峰肯定了籌備組成員具備提起行政復議的資格。

廣州市國土房管局物業處副處長熊啟林告訴本刊記者，房管局認定專有面積，就是按照地面建筑面積計算，只要有產權證就算。房地產商有車庫和會所等公建設施的產權證，那他們也算是業主，也有投票的權利。廣州市已經建立起來的900多個業委會，自然都是按照同樣的指導標準建立，不會專門針對誰有例外，而房管部門也是希望業委會能夠建立起來，這樣也能更好地對物管公司實現監督。

而同樣是在天河區房管部門指導下建立起業委會的翠湖山莊，其業委會副主任陳平告訴本刊記者，翠湖山莊業委會從建立到之后的每一次選舉投票，面積部分都是按照業主的專有面積的總和計算，公建配套設施等共有面積乃至有產權證的商鋪等一律沒有計算在內，“否則沒法計算。”他說。

廣東省業主委員會協會籌委主席孫威力也告訴本刊記者，作為他自己所在小區業委會的主任，他很清楚在他們業委會的成立過程中，投票面積也是按照業主專有面積的總和計算，共有面積一律沒有計算在內，“這是法律規定得很清楚的，”孫威力說，“如果按照大確權面積計算，就相當于賦予了開發商‘一票獨大’的權力，這顯然是不合理的。”

相對而言，這些小區都幸運地建立起了業委會而沒有遭遇到房管部門的發文否認。

“既然行政復議機關已經受理，專有面積到底怎么認定，就以最后的行政復議結果為準。”熊啟林對本刊記者說。