上海單位租賃房求解住房難題

2010年，上海將迎來租房大年。

原因有二：樓市降溫，觀望氣氛漸濃，房主紛紛轉售為租；市政府發出明確信號，今年力推公共租賃房。

上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生將公共租賃房細分為三類：廉租房、經濟適用房的租賃、單位租賃房。其中，單位租賃房是力推的重點，又帶有大國企的福利色彩，備受關注。

寶鋼于三年前試水的單位租賃房就此成為樣板。上海市委書記俞正聲兩次在會議上公開提到了“寶鋼模式”，一次是在2009年12月末的上海經濟工作會議中，一次是在2010年1月下旬的上?！皟蓵鄙?。盡管未做特別評價，但認為是解決住房問題的方案之一。

滬上媒體的宣傳調門大有向寶鋼看齊之意。而這個高個子的排頭兵，對于絕大多數“小單位”來說，只能仰視，難以比肩。

看上去很美

寶鋼的示范工程位于上海市寶山區茸錦路800號，名為“噪園公寓”。

上世紀70年代末，寶鋼興建集體宿舍，第一集體宿舍因征用原寶山縣示范果園的土地，習慣上又稱“果園單宿區”；第二集體宿舍位于月浦鎮東南部、馬路河西側，習慣上又稱“月浦單宿區”。

2006年，上海市寶山區政府批復同意寶鋼果園單身宿舍地塊改造工程詳細規劃。規劃中，寶鋼集團將在3.4萬多平方米規劃用地內，拆除原有老果園多層單身宿舍，由東往西布局高層單層宿舍樓，地面以上建筑面積在6.2萬平方米以內，地下機動車泊位建筑面積7400平方米，非機動車泊位1115輛；規劃實施富錦路道路南側的50米綠化帶，并在單身宿舍地塊內30米公共綠化帶設置室外健身場地，綠地率達到45.9％。

歷經近30年對新老寶鋼人的迎來送往之后，2006年10月8日，“果園單宿區”壽終正寢。居住在這里的約2700名職工被要求20天內全部搬走，寶鋼內部人士說，動員搬遷的領導表示：為了改善大家的住宿條件，建新房供大家住，請先委屈一下，在月浦將就一段時間。

2009年8月20日，鞭炮齊鳴，回遷客捧著鮮花入住了。當時媒體將新果園公寓譽為單宿員工“八小時以外的新樂園”。

值得一提的是，上?！蛾P于單位租賃房建設和使用管理的試行意見》也于同月公布，意見指出，上海市企業、產業園區開發管理主體、高校、部隊及其他單位可建設單位租賃房，同時做了規范化規定。

做得早不如做得巧?！皢嗡迏^”的牌子換成“公寓”之后，各路記者紛紛來訪。

作為榜樣，“果園公寓”的確很夠范兒。三幢13層至18層的高樓由東往西依次排開，俯視著一墻之隔的商品房寶地綠洲城，與一路之隔的寶鋼股份指揮中心大樓遙相呼應。樓房外觀結合了玻璃和鋼結構的設計元素，氣勢恢弘且十分時尚，與上海市區內高檔商品房或商務樓相比毫不遜色。

一些寶鋼員工開玩笑稱，其在當地的氣派程度可與央視新大樓相媲美。

小區內柏油路平整筆直，道路兩邊齊刷刷地用黃線劃好了停車位，地上地下總共可以停放近300輛機動車。

社區的餐飲和配套服務中心位于正中間的一幢大樓，保安值班巡邏，清潔維護，客戶服務熱線等均為24小時全天候服務。

樓宇內部像是酒店公寓，大理石地面一塵不染，樓道南北兩側是客房套間，每套約45平方米，由一個單人間(11平方米)、一個雙人間(17平方米)和一個衛生間組成?！秾氫撊請蟆贩Q，果園公寓共計540套房間，可容納約1500名員工住宿。

套間內兩個房間相互獨立，里面除了空調、席夢思床墊及書桌、衣櫥、儲物柜外，還安裝了網線、電話和閉路電視。衛生間里熱水器、淋浴房等設施也是一應俱全。

租金目前按南北、單人、雙人等標準實行差異化定價。負責公寓管理的寶發展酒店物業管理公司測算出不包含利潤的租金盈虧平衡點：單人間每人每月880元，雙人間每人每月528元。

據了解，租金第一年按盈虧平衡租金的70％收取，逐年遞增，三年之后，將以高于市場價的懲罰性租金促使租客更新換代。

寶發展酒店物業管理公司果園公寓工作人員介紹說，該公寓主要提供給寶鋼集團公司下屬各公司在滬無住房的單身正式職工、三島(崇明、橫沙、長興)地區的寶鋼職工和引進人才租住。

符合條件的職工向所在單位團組織提出申請，由所在單位團委和人力資源部審核批準。目前，集團正式職工中符合條件的約3500人。

住進去挺貴

采用經濟杠桿對高規格的新公寓進行住戶限流似乎是多余的。

據寶鋼內部人士介紹，首批入住的租客只有約300人。而這個寬敞高檔的公寓區的確顯得相當清靜。據本刊記者現場統計，2月4日晚9點至9點半之間，僅有13個人進出公寓，中間一幢大樓只有4個窗口亮燈。

與之形成鮮明對比的是，同樣位于果園、建設時間較早的寶鋼五冶、十二冶公寓則門庭若市，單身漢們的夜生活似乎才剛開始，許多人聚在路邊攤吃烤肉串。

多名受訪寶鋼員工表示，“果園公寓”太貴，租金約占月收入的25％--50％。而包括老果園在內的老宿舍，收費都是象征性的。據一位1995－1998年間住在老果園宿舍的寶鋼職工介紹，那時的月租金只有十幾元。

復旦大學房地產研究中心執行主任陳杰向本刊記者介紹，合理住房負擔不應超過家庭收入的30％。

據調查，寶鋼基層職工的月工資多在二三千元間?！敖鹑诤[’期間，月獎、季獎停發，工資又被打折，雪上加霜。

附近的房產中介算了筆賬，一套公寓的總租金為880+528x2=1936元，還略高于周邊行情，“相當于3個人在群租一套房子?！?/p>

上海社科院房地產研究中心教授顧建也認為寶鋼的單位租賃房并不廉價，“在資金運作上，由于是自有土地，省去土地成本，主要就是建安成本，多層樓房一般是一兩千元每平方米，高層樓房是兩三千元每平方米?！?/p>

一個值得注意的數字差是，“果園單宿區”原先住著2700人，改建成“果園公寓”后，約可容納1500名員工住宿，就算是在住滿的情況下，仍有1200人被分流了。

“不知道當初那些從果園滿懷希望搬到月浦的人有多少回了果園?”一名滯留在月浦的前“果園戶”向本刊記者抱怨，“還是以前兩人一間的單宿時代好啊。”

在2006年的招聘會上，寶鋼人力資源部門是將“果園公寓”作為大國企的重頭福利項目向求職者介紹的。在住房成奢侈品的時代，這對每個即將踏上工作崗位的大學生都很有誘惑力。

“不能說單位沒兌現，是我自己嫌貴，選擇了月浦?！币幻澳隂_著“果園公寓”概念入職的寶鋼職工表示。

一個疑似“壞消息”的“好消息”在“月浦單宿區”流傳——寶鋼也將對月浦進行酒店化管理，一部分人擔心這是高收費的開始，擔心月浦成為下一個果園。

也有聲音認為，月浦宿舍的條件“實在連大學都不如”，“嘬好是動一動，鋪地板磚和平改坡都是必需的?！薄瓣幦査摹笔撬麄儗ΜF實居住條件的概括——朝北的房間住3個人，朝南的房間住4個人。

的確有人在月浦安居樂業?！扒澳?，我剛剛來寶鋼上班，看見月浦宿舍12號樓有人結婚，婚車是寶馬750，兩輛奧迪A6，婚房就是職工宿舍?！鼻笆瞿敲侣毠け硎?。

有人說公司待遇差，有人贊新娘人品好。

推廣開頗難

“如果我們只盯住‘產權’不放，要想解決住房問題，那任務可太艱巨了?！?009年底的上海市人大預算審查會上，上海金融學院院長儲敏偉說。

放棄對“產權”的執念，是推廣公共租賃房的思想前提。租賃房的最大特點就是對房產權的排斥?！昂诵膯栴}是‘只租不售’?！鄙虾Ｊ凶》勘Ｕ虾头课莨芾砭志珠L劉海生說。這是杜絕福利分房重出江湖的界樁，體制外人員也不必再擔心不公平的發生。

在殘酷的高房價現實面前，民間與官方在這一點上正越走越近。有了統一的行動方向，還需有高效的行動方式。

“寶鋼模式”該怎樣評價，是不是這輪的租賃房推廣高潮要向寶鋼看齊?

“當然不能?！鄙虾Ｉ鐣茖W院社會‘發展研究院院長盧漢龍否決了這種可能性，“寶鋼是財大氣粗的大國企，在市場中自力更生的企業不可能復制寶鋼模式。”

他認為，寶鋼可以用盤活存量土地的方式解決員工住宿問題，這對寶鋼來講是因地制宜的好做法，但絕大多數企業情況完全不是這樣。

在“果園公寓”建設中，寶鋼投入約2.2億。

可與寶鋼媲美的是上海鐵路局。其在滬首個職工安居工程項目，位于普陀區石泉路300號鐵路貨場內，為鐵路局自有土地。

該安居項目臨近均價3萬元每平方米的上海市內環區域，總建筑面積27.8萬平方米，可建設鐵路職工住房3100多套，據稱全部為租賃房。

而即便在這些“巨無霸”級的國企內部，“單位租賃房”概念也存在著問題和模糊之處。

“果園公寓”掛“公寓”之名，實際仍為“宿舍”。上?！蛾P于單位租賃房建設和使用管理的試行意見》界定，項目建成后，在房地產登記上，單位租賃房登記為職工(集體)宿舍，不得分割辦理小產證，不得單獨轉讓。

《試行意見》出臺之前，人才公寓項目在報批報建過程中按照住宅類標準審批，對容積率、朝向等要求都比較高，比如要符合“每天日照一小時以上”，甚至還要配備車位。

也就是說，在《試行意見》出臺之后動土的上海鐵路局單位租賃房，在規格上的要求就降低了，這也體現了“果園公寓”的“不可復制性”。

上海社科院房地產研究中心教授顧建擔心的則是監管。“寶鋼、上海鐵路局等級別較高的大國企大單位，其具體的運行方式，恐怕上海房地產主管部門難以管理得到?！?/p>

上海東方投資監理有限公司董事長印保興多次表達這樣的觀點：央企單位建租賃房是好事，但還停留在“誰家孩子誰家抱”的層面，僅僅解決了“富家孩子有人抱”的問題。

還有其他樣本

寶鋼模式看起來有點曲高和寡，不過它并非唯一的模式。

上海目前可稱得上樣本的，除了寶鋼果園公寓，還有張江“白領公寓”、閔行“藍領公寓”兩處。

張江園區人才公寓目前已實際投入運作的八個項目，主要來自對園區內現有房源的梳理、周邊市場房屋回購改造和調整規劃新建的房屋。

對租賃對象的條件認定是大學學歷以上、所在企業為圄區重點企業、與企業簽訂一年以上用工合同、繳納三金或綜合保險。

閔行“藍領公寓”針對的則是從事務工、務農、經商、服務等工作，且非本市戶籍境內人員。

居者有其屋，還要有其類。

復旦大學房地產研究中心執行主任陳杰在走訪張江后，感覺居住氣氛很好，教育背景相似、年齡相仿的青年人相互間有認同感。

張江模式也被陳杰認為更有推廣價值：“它為解決廣大中小企業的員工住宿問題找到了路子。張江模式是一種介于單位租賃房與公共租賃房之間的路子，既有企業參與，也有園區參與?！?/p>

由于目前還處在摸索階段，在調研中，陳杰發現政府想把更多的責任放在企業身上，而企業希望政府能夠包攬，專家們則傾向于社會化，“完全讓政府或企業去做不現實?！?/p>

盧漢龍也持類似觀點?！跋駥氫撨@樣的大型國企能夠解決自家職工住宿問題，固然是好，也是其吸引人才的一種手段，政府可以鼓勵企業的這種積極性，但是不能強派任務，單位租賃房畢竟是一種計劃經濟思路，搞不好就會退回到房改前的企業力社會時代。”

陳杰理想中的租賃房時代是“三位一體”的：政府進行政策引導，公共住房金融機構提供長期融資，公共住房公司負責建設和管理。

在他眼中，租賃房似乎是解決目前中國住房沉疴的靈丹妙藥，他甚至有些極端地呼吁：“立即全面停止建設經濟適用房，已經建成的只租不售，改為經濟租賃房，納入公共租賃住房體系?！?/p>

“對真正的低收入家庭，再低價的經濟適用房，每月按揭還款負擔還是很沉重，家庭財政很脆弱，購買家庭還要一次性拿出一大筆首付，即使按照上海的準人標準，合格者也都是拿不出首付的。”陳杰認為。

他的觀點代表的是一股思潮，“停建經濟適用房、都建廉租房’的建議被相當一部分專家認同。住建部副部長齊驥對這種觀點的回應是房價相對比較高、收入比較高的地區，仍存在對經適房有需求的群體。

更有意義的回應是，在2009年3月的住房和城鄉建設部新聞發布會上，齊驥表示要加快公共租賃房的建設，來解決既買不起經濟適用房又不夠廉租房條件的“夾心層”的住房困難。

這是官方第一次將“夾心層’的苦澀如此高規格地鋪陳于公共視野之中，也第一次給出了清晰的解決路徑。這表明，政府認可了那些非傳統意義上的低收入群體也需要政府的幫助。

根據市住房保障局的行動時間表，上海公共租賃房方案有望于今年第二季度公布。而如今，在上海市研究界和輿論界對于寶鋼模式、張江模式的探討，可以說是在為公租房方案預熱。