樓市新調控下的炒房團和開發商

正月初五一早，在溫州老家門前小廣場上點完5000響的“迎財神”鞭炮后，李宏急匆匆出發了。

李宏的“生意”就是炒房。春節之前，李宏下定了“轉戰”的決心，將上海以外的其他所有地方的投資房逐漸脫手。他將新炒房目標，選在了浙江幾個小城市，“小得很多人聽都沒聽說過。”

溫州炒房團轉戰高鐵房

李宏的第一站，是嘉善。這個不大的縣城，在2009年因為高鐵而名氣大增。宣傳單說：“2010年10月滬杭高鐵開通后，上海虹橋到嘉善只需要8分鐘。”

“去年下半年，一個同鄉一口氣在那買下了一個整幢。”李宏說。當初，地鐵開通后，上海莘莊迎來房價飆升，如今，大批溫州炒房客，希望在高鐵沿線，尋找到類似的奇跡。

嘉善房價在2009年上半年還不到每平方米3000元，目前也還在每平方米5000元左右。

不過，高鐵的8分鐘，對自駕車來說卻過于漫長了。從上海遠郊松江上滬杭高速走30多公里之后，李宏又兜兜轉轉了半個小時，才看到了嘉善汽車站。按照售樓處的宣傳，這里每隔20分鐘就有一班長途汽車開往上海，“1個小時就能抵達上海。”

“抵達上海，其實是說到上海境內”，對于樓市宣傳伎倆，已經炒了10年房的李宏早已爛熟于胸。

“高鐵價格不低，自駕車油費或者是長途車的時間成本也會是巨額的。”但李宏并沒有擔心太多，“江蘇昆山都賣到1萬多了，說是說上海的地鐵延伸過去，離地鐵很遠的樓盤，不是一樣搶著買?”

公開資料顯示，力爭在2010年5月完工的滬杭高鐵全程共有9個車站，自上海虹橋站引出后，經松江、楓涇，進入浙江省境內，經嘉善、嘉興、桐鄉、余杭，引入終點杭州東站。

李宏的第二站是桐鄉，從這里開車1小時左右，才可以到杭州市區，相當于現在從上海南站坐火車到杭州站的時間。一家售樓處的售樓經理告訴李宏，這個2012年才能交房的樓盤，連3期都已經被預訂完了，由于2009年6月份還只賣每平方米3000元不到，現在已經飆升到了每平方米6000多元，本地人幾乎已經被完全排除在外了，“溫州買家占一半以上，剩下的就是上海人和杭州人。”

“我們已經晚了。”李宏有點驚訝。雖然從2009年以來，就一直聽到溫州炒房團轉戰“高鐵房”的消息，但沒想到這么快。鈍刀子割肉迫離江浙

此前，業內一個普遍的預測是，3月份的行情將是這波投資客撤離的關鍵節點，一旦政策持續收緊，2～3季度就會出現一波規模不遜于2008年的退房潮。

2010年1月，江浙的杭州、溫州、麗水、南京等地就已經出現了大量預售合同撤銷現象。1月4日一天，杭州就有43套購房合同被解除。在深圳，也有八成的二手樓盤成交價環比下跌，成交量則比2009年12月下降了近七成。

“很多炒二手房的，付過定金之后拖著不簽合同，最后發現情況越來越差，直接5萬塊定金不要了，合同也不簽了，這種情況在江浙和廣東、深圳那邊其實很多，只不過，因為沒有正式合同，所以大家知道的退房數量比實際情況要少得多。”另一個來自溫州的炒房客徐鑫告訴《嘹望東方周刊》，這樣的情況在新盤也有發生，江浙的一些樓盤銷售處，甚至有了“防火防盜防退房”的戲語。

退房的原因，是受不了調控政策的“鈍刀子割肉”，徐鑫說。

最大的壓力來自于銀行，“原本是二套房貸款收緊，加大投資客的風險和成本，現在連一套房貸款都收緊，等于是把大部分剛性需求也直接踢出局。”

2009年底，他將上海的一套二手房脫手，“買家一天十個電語催我去辦手續，因為過了2009年，就要多交6萬多的稅，那連裝修的錢都不夠了，誰知道銀行拖了一個月，才通知原來的兩成首付辦不下來，要至少三成，買房的小伙子當場就哭了，說連房奴都沒資格做了。”

對投資客來說，最具殺傷力的幾條調控政策，分別是：2009年12月，國務院常務會議決定將個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年；幾天后，上海收緊公積金貸款，將二套房的公積金貸款的最高貸款額從2009年的80萬元減至60萬元，2010年1月14日，銀監會表態，二套房貸一律從緊，首付至少40％。

這就意味著，2009年調控開始時還在重申的優惠不變、改善型住房比照第—套之類的條件全部一筆勾銷。

2010年春節過后，此前傳聞不斷的“首套房貸收緊”不僅成為現實，其程度甚至超過此前預期。

2月2日，中國銀行將首套房貸的房貸利率從7折提高到85折，長期年利率增加近—個百分點，增幅兩成。

據當地媒體報道，2009年12月，上海個人貸款的辦理時間已經開始拖長，2010年春節前后，大多數銀行之前“優質客戶可以首付兩成”的內部政策，已經停止。

“從營業稅優惠調整、公積金貸款額度減少，到首付提高，買房人要掏出的錢越來越多，而且，還貸壓力也在加碼，每一次調整，都有一批剛性需求的購房者被排除出去。”徐鑫說，這在客觀上也逼迫大批購房群體轉向觀望，“有—個人本來攢了30萬正好夠買套房，一夜之間，門檻提到45萬了，再加上多出來的七八萬的稅，這下是連談都不用談了，我們就算讓個一兩萬人家都看不上眼，誰還敢再把那么多房囤在手里?”

“有人說，我買房齡在5年以上的房子不就省了，可是，5年正好是銀行發放貸款的—個年限標準，5年內可以貸30年，5年以上的房子就只能貸18年，利息馬上就升上去了，還是負擔不起。”徐鑫說，這就是所謂“鈍刀子割肉”說法的由來，“躲得了這個，躲不過那個，全都加起來效果就不得了!”

幾乎每次調控政策出來后，都有一批看房人“立馬消失”，徐鑫說，下家銳減迫使炒房團不斷收縮戰線，“沒簽的趕緊退，不好的趕緊出手，手上留幾套好的過冬，實在閑著慌，就去買高鐵房，炒個概念，反正現在才5000多一平方米，比上海還是便宜多了，抗跌。”

堅守上海

即將召開世博會的上海，成為李宏和徐鑫打算堅守的市場，但戰線的收縮，依然不可避免。“溫州人最多的中遠兩灣城，就有很多同鄉在拋售，因為那邊的投資房實在是太多了，而且被以前的群租搞壞了名聲。”

信義房屋公布的數據則顯示，2010年截至1月25日，上海盧灣、黃浦、靜安區的二手房掛牌量比2009年12月分別上漲了15％、20％和88％。而按照21世紀不動產的報告，1月上海有約三成的二手房板塊交易均價小幅下滑，愿意主動降價的，大多是投資客。在21世紀不動產門店周邊，已有三成房東主動降價5％～7％左右。

“堅守”的態度同樣堅決。

“古北的投資客，1／3的人持有的房源已經空關了1～2年，他們還要提價10％以上，否則絕不出手。”美聯物業古北分行營業經理劉洪志告訴《瞭望東方周刊》，古北強生花園一個業主掛牌了一套700萬元的房子，2009年12月還說是700萬元包括稅費，2010年就變成了700萬元凈到手，這意味著報價提高了65萬元。

還有1／3的業主干脆就直接做好了持久戰的準備，“原本掛牌出售的直接轉為租賃，哪怕租金降10％～15％都沒關系。”和2009年年底相比，古北板塊的租金價格已經下降了10％，“還有1／3中，很多干脆就自住了。”劉洪志說。

和古北齊名的浦東聯洋板塊，2010年1月選擇售轉租的業主比2009年12月增加了30％～40％。目前，“全上海有20％～30％的投資客已經或打算將房源售轉租”，美聯物業上海區總經理李志仁告訴本刊記者。

熱錢再度奔涌土地市場

相比之下，信貸收縮對開發商群體影響很小。隨著銀行資金的收緊，國內外熱錢，以及眾多行業外資金，正在抓緊“二次進入”樓市。

2010年2月，北京的昔日地王連遭重創。順義區后沙峪鎮22號地被收回，北京廣渠路15號地地王變更規劃申請末獲通過。上海在閑置土地處理上的態度也比預想的積極。1月20日頒布的《關于本市開展閑置土地登記的公告》中，不僅要求從未開工過的閑置土地在3月22日前登記，那些一期項目雖然已經開工，但二三期地塊時隔一年仍未動工的項目，也被要求備案登記——開發商最擅長的拉長建設周期的做法也被“動真格”。

“在過去很多年的囤地運動中，很多中小開發商其實是不具備資金實力的，這些企業以少部分啟動資金先拍得土地，再靠土地升值、重新評估、再融資的方式不斷地滾動，好比用三個蓋子去蓋四個杯子，只要蓋得好，就可以靠囤地賺錢。”呂凱是上海一家專為熱錢介紹房產項目的咨詢公司老板，2010年以來，他手上已經有了10多個土地開發的合作項目，以入股的方式提供資金開發。

由于對后續調控政策的擔心，如今這些項目公司的開價都明顯低于市場水平，呂凱說：“大批熱錢，甚至是手里有錢，卻沒有搶到地的房產企業，也因此沾光了。”

行業外資金公開進入房地產行業也于2009年底到2010年初達到了一個新的高潮。綜合各類公開資料，僅2009年11～12月，就有ST春蘭、深華發、中國人壽、華菱鋼鐵、申達股份、中國海航集團等企業，以認購新股、公開募資、成立全資子公司等形式，進^旁地產行業。

不過，分化將在2010年趨于明顯。

“我們集團幾乎把所有的業務重點全部轉移到了安徽，在合肥這樣的省會城市，沒有地王的概念，房價理性，但利潤比在上海搶地高。”東方物產集團董事長王耀華告訴《瞭望東方周刊》，隨著土地調控和信貸政策調整，上海的土地資源已經在快速向超大型房產企業傾斜，“規模稍微小點的企業都沒辦法跟上節奏，就連去排隊的資格都沒有了。”

“絕大多數熱錢在進入中國的時候，也把目標鎖定在了二、三線城市，因為有地王的地方，開發商都已經不是靠買房子賺錢了，玩的都是資本游戲，熱錢拼不過，也承受不了其中的風險。”呂凱說。

按照新加坡紅木投資集團董事總經理、上海交通大學海外學院教授張永河的調研，合肥、石家莊、昆明、濟南、長春、哈爾濱這類二級城市，也很快將從房產開發的藍海變成紅海了。“2009年，很多二級城市房價上漲了10％～20％以上，如果2010年的漲幅超過15％，泡沫也將出現了。”

據克而瑞(中國)研究中心的統計，2009年上半年，萬科、招商、保利、首創、富力等30家大型房企在二線城市新增土地儲備的建筑面積就有約980萬平方米，占新增土地儲備建筑總面積的49％，達到歷史最高值。

但開發商的日子仍然比炒房團好過得多，因為供不應求的局面仍然沒有改變。

2009年，全國房地產開發企業房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長12.8％，竣工面積7.02億平方米，增長55％，新開工面積1154億平方米，增長123％；完成土地開發面積23006萬平方米，同比下降19.9％，開發建設增速明顯低于商品房銷售增速，出現較為明顯的供不應求，部分大城市比較嚴重。

中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰告訴《晾望東方周刊》，供不應求仍然存在，是全國樓市成交量下跌但房價堅挺的最重要原因。

更深層次的依仗在于，房地產行業的支柱地位還沒有改變。

2010年，上海流傳著這樣一段對話：1月26日，上海市人大代表、上海城開集團總經理倪建達在參加人大小組討論時說：“上海去年經濟增長中有50％都是房地產拉動的，作為一名房地產商代表，’我很高興。”

上海市委書記俞正聲回應說：“還很高興?我很悲哀!這反映了上海經濟發展中的結構不合理。”