囤地之禍

“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策頒布已過半年，在這半年中，過熱的房地產(chǎn)得到了有效的控制。但進(jìn)入9月份之后，樓市回暖的勢頭明顯。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.1％，環(huán)比上漲0.5％。其中北京房價同比漲11.4％，環(huán)比漲0.2％。為了繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，9月26日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》，明確要求開發(fā)商囤地一年不得再競買土地，嚴(yán)格限定了地產(chǎn)商的土地開發(fā)時間，進(jìn)一步強(qiáng)化目前開發(fā)商加快推盤的趨勢，開啟了樓市第二輪調(diào)控。

禍起囤地

說起囤地，并不新鮮。在我國，通過囤地獲取超額利潤已經(jīng)形成了一種盈利模式。在房價大幅上漲的背景下，人們無法忽視地價瘋漲與房價高企之間的關(guān)系。地價高的城市，房價無一不高。雖然價格取決于供求，但高地價增加了商品房成本，客觀上推高了房價，這是毋庸置疑的事實(shí)。土地成本最終打入房價，購房人成為為瘋狂地價埋單的最終受害者。

自今年4月份以來，樓市調(diào)控組合拳不斷，但在不少地區(qū)房價依然堅挺，原因何在?開發(fā)商說政府供地過少，地價猛漲，是由于供不應(yīng)求。但土地主管部門認(rèn)為絕對供地量并不少。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2004年年初至今年5月，開發(fā)商累計購置土地21.62億平方米，實(shí)際僅開發(fā)完成12.96億平方米。也就是說，即使現(xiàn)在停止供地，已出讓的土地也夠開發(fā)幾年。

歷史的供應(yīng)過剩和當(dāng)前的供應(yīng)不足，加劇土地供應(yīng)的“時空”矛盾，此即囤地之禍。政府部門為促使存量土地開發(fā)、減少新增存量土地，嚴(yán)格控制新增供地規(guī)模，而當(dāng)前的土地供應(yīng)減少又導(dǎo)致新增地價狂飆。新供土地價格一漲，囤積的土地自然就溢價，這就對閑置土地形成了反向激勵：閑置越久，溢價越多。如何促使閑置土地變成有效供給成了目前樓市調(diào)控必須破解的難題。調(diào)控房價，務(wù)必調(diào)控地價。調(diào)控地價，就必須保障土地的有效供應(yīng)，保證投放市場的土地能發(fā)揮實(shí)際效用。

也許有人要問，有地不開發(fā)，商人難道不想加快資金回籠嗎?何況囤地的開發(fā)商并非個個都有殷實(shí)的家底。有銀行知情人士為此解開了謎底，大多數(shù)開發(fā)商的資金是從銀行貸款獲得的，銀房之間在特殊背景下又形成利益共同體，開發(fā)商有地不開發(fā)，一方面是有銀行貸款提供雄厚的資本，有足夠的底氣與市場抗衡，另一方面，早開雖然早回籠資金，但早開早吃虧。有人形象說：囤地囤房賺錢，簡直就像印鈔機(jī)。

被低價征收土地的農(nóng)民、遙望高房價而嘆息的消費(fèi)者以及患上房地產(chǎn)依賴癥的中國經(jīng)濟(jì)成為囤地中的受害者。有識之士指出，囤積土地會讓房地產(chǎn)市場越來越扭曲。土地囤積越多，市場上房子的供應(yīng)量就越少，房價就上漲得越快。房價上漲得越快，土地價格就上漲越快，反過來更加刺激房地產(chǎn)開發(fā)商去囤地，而非建房。這種靠地生財?shù)哪Ｊ饺绱撕唵?，讓大批開發(fā)商樂在其中，而中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式也就長期停留在“低端”水平上。

專家指出，以前開發(fā)商只要有土地有資金就可以賺錢，而土地是來自國家，資金來自銀行，房地產(chǎn)企業(yè)自身像是一個中間商，發(fā)展模式很粗放，扮演了資源整合者的角色。未來的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該逐漸走向正常的行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，通過技術(shù)創(chuàng)新，完善管理等方式，實(shí)現(xiàn)內(nèi)生式增長和精細(xì)化發(fā)展，行業(yè)利潤應(yīng)該逐漸趨于正常。萬科總裁郁亮認(rèn)為，下半年中央調(diào)控政策不會動搖，將會充分發(fā)揮政策的效應(yīng)，“未來兩三年內(nèi)可能會倒下去一批開發(fā)商，那些靠囤地、捂盤賺錢的游戲規(guī)則也不會存在?！?/p>

政策之力

9月26日，國土資源部與城鄉(xiāng)和住房建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》，明確要求開發(fā)商囤地一年不得再競買土地。根據(jù)規(guī)定，各類住房建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在劃撥決定書和出讓合同中約定土地交付之日起一年內(nèi)開工建設(shè)，自開工之日起三年內(nèi)竣工。因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的，將禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動。之前的土地出讓合同對開工、竣工時間也有規(guī)定，但沒有嚴(yán)格地監(jiān)督執(zhí)行，尤其是缺乏懲罰措施。在“囤地一年不得競買土地”的懲罰性政策下，囤地盈利模式將走向末路。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2009年北京市共成交77宗住宅用地，總面積達(dá)到1210.8萬平方米。如果按照一年內(nèi)開工的規(guī)定執(zhí)行，將極大增強(qiáng)樓市的供應(yīng)量。業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商縮短開發(fā)時間將有利于短期內(nèi)增加樓市的供應(yīng)量，并在被調(diào)控打壓的環(huán)境中恢復(fù)開發(fā)商的盈利能力。

隨著調(diào)控政策的深入和資金鏈的壓力，加快周轉(zhuǎn)已成為地產(chǎn)商的追求目標(biāo)，2009年下半年涌現(xiàn)出的“地王”無疑面臨著巨大的生存考驗(yàn)。以北京為例，去年曾上演多起土地爭奪戰(zhàn)，尤其是房山、大興等周邊的新興區(qū)域。在經(jīng)過不到一年的準(zhǔn)備后，部分地王項(xiàng)目在今年開始陸續(xù)入市，土地開發(fā)節(jié)奏較上一輪地產(chǎn)調(diào)控期有了飛速提高。其中最為典型的無疑要數(shù)中糧萬科長陽半島項(xiàng)目。作為長陽地區(qū)最早成交并第一個形成產(chǎn)品面世的項(xiàng)目，長陽半島從2009年9月拿地到2010年7月入市僅用了約10個月的時間。而且相比長陽地區(qū)此后推出的多宗地塊，長陽半島所處的1號地是當(dāng)時樓面地價最高的一幅，達(dá)到了6450元/平方米，溢價率高達(dá)263％。

2009年另一個開發(fā)商爭奪的熱點(diǎn)區(qū)域——大興區(qū)也開始有項(xiàng)目陸續(xù)上市。2009年7月，綠地集團(tuán)以30.25億元成功競得大興區(qū)黃村地塊，成為當(dāng)時大興區(qū)的總價“地王”。根據(jù)計劃，綠地集團(tuán)要在該地塊上建設(shè)集中高檔社區(qū)、商業(yè)、辦公、休閑購物中心等于一體的大型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合項(xiàng)目。經(jīng)過不到10個月的籌備，今年4月底，綠地集團(tuán)在該地塊上興建的西斯萊公館項(xiàng)目正式開盤。就在2009年綠地拿下大興地王后的半個小時內(nèi)，保利地產(chǎn)也以16.3億元競得大興區(qū)黃村新城北區(qū)2號地，并且憑借每平方米7248.2元的樓面地價成為了當(dāng)時大興區(qū)域的單價“地王”。今年6月，保利地產(chǎn)將該地塊以茉莉公館為名上市，迅速獲得熱賣。而今年3月中信地產(chǎn)以52.4億元竟得的大興亦莊地塊也計劃于明年初入市，而該地塊曾經(jīng)刷新北京總價地王紀(jì)錄。根據(jù)中信地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，位于該地塊的綜臺體項(xiàng)目中信新城已完成前期開發(fā)。就此計算，如果中信新城能夠在明年初順利推出，那么，該項(xiàng)目從拿地到開發(fā)入市的周期也維持在一年之內(nèi)?！半m然經(jīng)歷了地產(chǎn)調(diào)控，本輪調(diào)整期的開發(fā)商并沒有推遲土地開發(fā)的進(jìn)程。一些地王項(xiàng)目甚至在一年內(nèi)就完成了從拿地到包裝上市的運(yùn)作，這相比上一輪地產(chǎn)調(diào)控時期的項(xiàng)目開發(fā)周期有很大提高?！币晃坏禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言。

與此同時，由于地產(chǎn)調(diào)控政策不斷深入，政策的后續(xù)效果正在逐步顯現(xiàn)，開發(fā)商資金壓力不斷凸現(xiàn)，這也是開發(fā)商加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)的重要原因。今年以來，地產(chǎn)商在二級市場上的再融資行為受阻，數(shù)百億再融資計劃擱淺，再加上銀行對于開發(fā)商的信貸緊縮，房企面臨著資金鏈的壓力。今年以來，不少品牌開發(fā)商都紛紛表示，要加快項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度。恒大地產(chǎn)董事會主席許家印表示，公司將堅決快速周轉(zhuǎn)，絕不囤地。萬科和首開等公司也表示，要加快項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度。從推盤力度上看，去年拿地的萬科和保利等一線開發(fā)商都加快了新老項(xiàng)目的進(jìn)展速度。在政策影響下，中長期內(nèi)可能會對企業(yè)拿地行為形成抑制，土地市場有望進(jìn)一步降溫。那些開發(fā)周期轉(zhuǎn)快的企業(yè)有望獲得較好的拿地機(jī)會和發(fā)展機(jī)遇。

“事實(shí)上，除了由于企業(yè)自身原因造成的囤地外，住房建設(shè)項(xiàng)目用地的審批環(huán)節(jié)過于繁雜也在一定程度上拉長了土地開發(fā)的周期?！北本┦心硣蟹康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人表示，從土地征地拆遷開始，涉及到被拆遷人、地方政府和開發(fā)商三方。這其中的行政審批、規(guī)劃審批等就要耗費(fèi)大量時間?！按舜蝺刹课藢σ蚱髽I(yè)原因造成的囤地進(jìn)行了限制，也對土地的審批環(huán)節(jié)有了新的要求。”根據(jù)國土部有關(guān)人士的解釋，此次發(fā)布的通知要求市、縣國土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門共同建立保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、公共租賃住房、中小套型普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目行政審批快速通道，設(shè)定規(guī)定時限，加快各項(xiàng)審批的速度，縮短了住房項(xiàng)目供地、建設(shè)和上市的時間，有利于盡快形成住房的有效供應(yīng)。據(jù)了解，針對土地行政審批類型繁多、程序復(fù)雜的情況，上海市已經(jīng)開始壓縮審批環(huán)節(jié)，簡化審批報件，提高行政審批的效率。沈陽市也將基本建設(shè)類項(xiàng)目從項(xiàng)目立項(xiàng)到開工建設(shè)的總體審批時限控制在30個工作日內(nèi)。

執(zhí)行之艱

《第一財經(jīng)日報》近日曝光“1457宗房地產(chǎn)閑置用地表”后，引發(fā)各界關(guān)注和熱議，一個不容回避的問題也隨之而來：當(dāng)前制度能否根治“囤地”，當(dāng)前企業(yè)能否改變樓市游戲規(guī)則?悲觀者預(yù)言，在當(dāng)前土地供應(yīng)制度不改革，通貨膨脹預(yù)期不減的情形下，土地資產(chǎn)的保值功能會被再度推高，“囤地”現(xiàn)象仍難以避免。

華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)8月10日發(fā)表長篇博文《別用土地閑置轉(zhuǎn)移目標(biāo)》，稱在地方政府壟斷和控制土地供應(yīng)的大勢下，囤積土地必然成為企業(yè)一種經(jīng)營行為和獲利的方式。在上述1457宗閑置用地名單中，“政府原因”導(dǎo)致的閑置用地占了近六成，這成為外界詬病清查此舉的主因，也讓一些企業(yè)有了辯解之處。不少企業(yè)紛紛表示，土地閑置原因在于拆遷未完成或項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行了調(diào)整。然而，不可否認(rèn)的是，因企業(yè)自身原因?qū)е碌拈e置用地也占了四成，有不少開發(fā)商在土地升值過程中大為受益。一個土地出讓合同中一般都約定了開工期限，如果企業(yè)不能按時開工，就是違約，應(yīng)該承擔(dān)起相應(yīng)的違約責(zé)任。自身沒有預(yù)判市場前景的能力，卻又去隨意拿地的企業(yè)理應(yīng)受到市場的懲罰。毫不修飾、直白地袒露“囤地”動機(jī)的也大有人在。有人戲稱，房地產(chǎn)企業(yè)“會虧時間而不會虧錢”，即便當(dāng)年高價拿地帶來了很大壓力，但一兩年后地價也會上漲，當(dāng)年的高價地會變得不那么高價。

早在2004年，土地閑置逾期兩年便要收回的政策就出臺了，但實(shí)際上各地被回收的閑置地極少。之所以出現(xiàn)藥到病卻未除的現(xiàn)象，關(guān)鍵問題是地方政府并不按時、按質(zhì)、按量地“服藥”。專家指出，一方面要增加土地供給，推行價格和面積的雙限制政策，確保低收入保障住房的用地來源；另一方面，必須嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地逾期回收的政策，甚至可以考慮開征土地閑置稅。同時，國土部門還要嚴(yán)格查處三級市場上的不法土地交易行為。只有讓囤地?zé)o利可圖，市場的有效供應(yīng)才可能保證。但像一房一價、領(lǐng)取預(yù)售許可證30天內(nèi)須開盤等政策，初衷不錯，卻缺乏完善的配套舉措。比如在土地出讓時，就沒有規(guī)定樓盤的完工周期、銷售時間，只規(guī)定了開工時間；行政許可也沒有要求開發(fā)商必須去拿預(yù)售許可證，必須上市銷售。既然沒有政策強(qiáng)制，開發(fā)商就完全可以拖。而如此下去，只會帶來愈加嚴(yán)重的供求失衡，房市泛起更大的“泡沫”，對決策層提供虛假的信息，誤導(dǎo)社會和消費(fèi)者。

專家指出，執(zhí)行力是保證政策有效的重要途徑。大凡是囤地者，絕大多數(shù)都是一些大企業(yè)，對地方政府很有“威懾力”。為了政績，地方政府寧可對政策置若罔聞，也不愿得罪土財主。此外，一個不容忽視的現(xiàn)象是：近年來，為了籌集城市建設(shè)資金，地方政府也都成了囤地者。通過組建城市建設(shè)投資公司囤積大量土地。打擊囤地的政策能否執(zhí)行到位，能否不再變成“紙面上的嚴(yán)厲”，我們拭目以待。