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農村住房為何不能賣給外村人

讀者王燕咨詢：我從農村進城務工多年，已在城里買了房，定了居。現打算將我在鄉下的住房賣給鄰村的同學，但村委會不同意，他們說要賣只能賣給本村村民，而不能賣給外村村民。請問，村委會的說法對嗎？

廣西鐘山縣興鐘法律事務所路林光答：村委會的說法是對的。農村村民的住房不能賣給外村人，那是因為農村住房牽涉到宅基地的問題。農村住房及其宅基地具有其特定性和福利性，即其宅基地的所有權仍歸本村村民集體所有。我國《土地管理法》第8條第2款明確規定：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的外，屬于農村集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。”由此可知，農村村民住房的產權是有限的，只是建筑在該宅基地之上的建筑物才是村民個人的財產，而宅基地仍屬該村村民集體所有，如果把該住房賣給了外村村民，那就等于把原本屬于本村村民集體所有的宅基地也一起賣給了外村村民，這就侵占了本村村民集體的利益。同時，國務院辦公廳《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》也重申：“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不能到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。”

污水致魚死亡誰來擔責？

遼寧省讀者吳昊來信咨詢：我村東邊荒地旁有一條廢水溝常年荒著，上游幾家養豬、養鴨戶排下的廢水多有污染。我與村里協商，以低價將此荒地及水溝承包過來，并利用水溝養魚。因今年雨水大，一場大雨過后，我發現養的魚死了大半。顯然是上游排下的廢水污染所致。我找到那幾家養殖戶要求他們共同賠償我的損失，但得到的回答是，他們多年來一直往此水溝排廢水，沒有責任。請問上游那幾家養殖戶是否承擔責任？

遼寧省錦州市人民檢察院高級檢察官楊學友答：《民法通則》、《物權法》中有關于處理相鄰關系應遵守“公平合理”原則，與“對自然流水的排放，應當尊重自然流向”等原則。因為導致污染的廢水溝是多年來形成的既成事實，那么你承包該水溝時，就已經知道存在污染的危險。在明知的情況下，你仍然不顧可能會有的污染損害，帶著遭受污染的風險養魚，你就應當承擔相應的風險，其損失應自己擔責。

但同時，任何污染、破壞環境的行為都是違法的，依據《環境保護法》第6條的規定：“公民有權對污染和破壞環境的單位和個人進行檢舉和控告。”對此，你可以請求村委會與養殖戶協商解決污水處理問題，若協商不成，你可向環保部門舉報解決。

罷免村委會主任是否必須經鄉政府、鄉黨委批準？

問：我村村委主任私心重，辦事不講民主，一貫獨斷專橫。在最近的土地調整中他擅自決定多留機動地給他的親屬。他安排自己的女兒、女婿做村出納員、會計。村上的提留款使用等也從不向村民公布，我們對其有意見要求罷免他，可鄉干部說要撤換得2年以后，且得經鄉黨委、鄉政府批準，是這樣嗎？

答：根據《中華人民共和國村民組織法》第二條、第五條、第十一條的規定：“村民委員會是村民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，實行民主選舉、民主決策、民主管理、民主監督，鄉、民族鄉、鎮的人民政府對村民委員會的工作給予指導、支持和幫助，但是不得干預依法屬于村民自治范圍內的事項。村民委員會主任、副主任和委員由村民直接選舉產生，任何組織和個人不得指定、委派或者撤換村民委員會委員。”因此，撤換、更換村民委員會主任、副主任、委員由鄉人民政府、鄉黨委批準的說法是錯誤的。

《村民委員會組織法》第二十三條、第三十條、第二十四條規定：“村民委員會成員應當遵守憲法、法律、法規和國家政策，辦事公道，廉潔奉公，熱心為村民服務。”涉及村民利益的下列事項，經村民會議討論決定方可辦理：

⑴本村享受誤工補貼的人員及補貼標準；⑵從村集體經濟所得收益的使用；⑶本村公益事業的興辦和籌資籌勞方案及建設承包方案；⑷土地承包經營方案；⑸村集體經濟項目的立項、承包方案；⑹宅基地的使用方案；⑺征地補償費的使用、分配方案；⑻以借貸、租賃或者其他方式處分村集體財產；⑼村民會議認為應當由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項。

村民會議可以授權村民代表會議討論決定前款規定的事項。

法律對討論決定村集體經濟組織財產和成員權益的事項另有規定的，依照其規定。

村民委員會實行村務公開制度。村民委員會應當及時公布下列事項，接受村民的監督：

⑴村民會議審議村民委員會的年度工作報告、涉及村民利益的事項，由村民會議、村民代表會議討論決定的事項及其實施情況；⑵國家計劃生育政策的落實方案；⑶政府撥付和接受社會捐贈的救災救助、補貼補助等資金、物資的管理使用情況；⑷村民委員會協助人民政府開展工作的情況；⑸涉及本村村民利益，村民普遍關心的其他事項。

前款規定事項中，一般事項至少每季度公布一次；集體財務往來較多的，財務收支情況應當每月公布一次；涉及村民利益的重大事項應當隨時公布。

村民委員會應當保證所公布事項的真實性，并接受村民的查詢。村民委員會不及時公布應當公布的事項或者公布的事項不真實的，村民有權向鄉、民族鄉、鎮的人民政府或者縣級人民政府及其有關主管部門反映，有關人民政府或者主管部門應當負責調查核實，責令依法公布；經查證確有違法行為的，有關人員應當依法承擔責任。

村民委員會成員應當廉潔奉公、辦事公道。對于涉及機動地承包、村提留的收繳使用，應當經村民會議討論決定，其實施情況應當及時向村民公布。

村委主任私心重，辦事不講民主，獨斷專橫，該公開的事不向村民公開，你們有權向上級反映。同時根據《村民委員會組織法》第十六條的規定：“本村五分之一以上有選舉權的村民或者三分之一以上的村民代表聯名，可以提出罷免村民委員會成員的要求，并說明要求罷免的理由。被提出罷免的村民委員會成員有權提出申辯意見。罷免村民委員會成員，須有登記參加選舉的村民過半數投票，并須經投票的村民過半數通過。”你們可以依法罷免村委會主任，而不必等到任期滿3年以后再撤換。

土地證怎么變更戶主？

山東讀者蔡某咨詢：房屋是我父親出資購買地基由我爺爺蓋的。后來爺爺去土地局辦了土地證，寫了他自己的名字。現在爺爺想要把名字變更成我父親的名字，去土地局咨詢，土地局的人說要有房產證才行。最后去了建設局，他們說現在不能辦。爺爺還有一個兒子，他又另建一座房子，由他自己出資，但寫了我叔叔的名字，現在我叔叔和我們對我父親出資的房子有糾紛，爺爺也同意變為我父親的名字，現在要怎樣做呢？

北京市天岳律師事務所聶成濤律師答：按照當地建設局的要求辦理即可。另外，可以通過訴訟的方式，進行確認產權，拿著判決書去辦理產權過戶。

我承包的村辦林場協議還有效嗎？

山西讀者錢某咨詢：2003年底，某村村委會1970年代將村辦林場發包給我，并簽訂了土地承包協議，是否經過民主議定我不清楚，但我先后投入了大量的物力、財力、人力。2010年3月該村A組村民拿出縣政府頒發的山林權證，認為村委會屬私自發包，要求村委會收回我承包的林場。鎮政府也下達了《停止經營，維持現狀通知書》。我的承包協議有效嗎？如果無效，我投入的大量物力、財力、人力，如何解決？

山西雅德律師事務所李建軍律師答：該土地承包協議是無效的。依照《土地承包法》第47條及第48條規定：“以其他方式承包農村土地，在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先承包權”，“發包方將農村土地發包本集體經濟組織以外的單位或者個人承包，應當事先經本集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或2/3以上的村民代表同意，并報鄉（鎮）人民政府批準……”。本案中村委會剝奪了村民優先承包權，而且該承包沒有經過村民會議或村民代表2/3以上的同意。所以，據《合同法》第52條（五）項規定：“違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。”

無效合同自始無效，合同被認定無效后，應該恢復到簽訂合同之初的狀態，當事人將林場交回村委會，村委會將承包費用返還當事人。至于當事人投入的大量物力、財力、人力等損失，要由造成合同無效的責任方承擔。在本案中，村委會負主要責任，當事人應該承擔次要責任。