加拿大如何調控樓市

金融危機爆發(fā)后，鄰居“山姆大叔”陷入衰退泥潭中難以自拔，加拿大樓市卻在經(jīng)歷了短短半年的調整后旋即掉頭向上。自去年夏天以來，加拿大樓市走出了一波與中國樓市頗為相似的行情:成交量與房價連續(xù)數(shù)月屢創(chuàng)新高。今年第一季度，多倫多、溫哥華等大城市的房價相比去年同期上漲幅度達到20%，市場上爭搶Offer的現(xiàn)象屢見不鮮。

加拿大政府一直在密切關注該國樓市的走向，并最終選擇出手為火熱的樓市降溫。今年2月中旬，加拿大財政部宣布自4月19日起，政府將收緊房屋貸款按揭條件。

財政部調控樓市的三項新政正式生效后，炙手可熱的加拿大樓市現(xiàn)冷卻跡象，5月份成交量和房價出現(xiàn)了“雙降”。

實際上，在西方一些發(fā)達國家，政府也會在必要時出手對樓市進行調控。但是，如何調控市場卻是一門藝術。對比加拿大與中國的樓市調控，會發(fā)現(xiàn)兩國政府的做法存在巨大差異。

首先，在調控政策出臺之前，加拿大政府會對房價上漲過快所帶來的潛在風險進行反復提示，并對即將出臺的政策發(fā)出明確信號。自去年年底以來，加拿大央行行長馬克·卡尼(Mark Carney)和財政部部長吉姆·弗拉赫蒂(Jim Flaherty)曾多次接受媒體采訪，表示“對加拿大樓市過熱的擔憂”。

卡尼去年12月就開始發(fā)出預警:“目前極低的利率，正在吸引加拿大人借貸太多錢，銀行則大幅度增加放款，或許他們將來都會追悔莫及，因為央行遲早要提升利率。”而弗拉赫蒂也幾次提醒消費者，如果必要，財政部會考慮出臺一些措施為房屋市場降溫，如考慮收緊購房者申請政府擔保的貸款條件。

部長級官員多次暗示要收緊按揭貸款，目的是為避免部分購房者看不清形勢，從而令個人財務狀況陷入危險境地。由于信息透明、預期明確，在加拿大，幾乎沒有媒體和公眾為即將出臺什么政策、還有多少只靴子要落下而爭論不休。

而在中國，不少政策出臺前會玩“躲貓貓”和“猜猜看”游戲。筆者認為，中國在某種意義上是一個“童話王國”，但回到童年玩游戲的人卻需要很高的智商，不然會對很多與自身息息相關的事情作出錯誤的理解和判斷。

調控政策除應明確預期外，還應“未雨綢繆”，而不是“亡羊補牢”。在2月中旬宣布“房貸新政”的同時，弗拉赫蒂特別強調:“盡管并無確切證據(jù)表明加拿大房地產市場已出現(xiàn)泡沫，但政府需要未雨綢繆。”

實際上，加拿大部分城市的房價只是最近一年來在某種程度上被高估，并不存在泡沫。數(shù)據(jù)顯示，從1996年到2008年，多倫多房地產市場年平均增長僅為6%左右，房價收入比、租售比等都屬合理范圍。但加拿大政府顯然很清楚一點:房地產泡沫一旦形成，再去刺破為時已晚，屆時整個國家會付出巨大的代價。

中國政府實際上從2005年就開始進行宏觀調控，但遺憾的是，本輪調控之前，管理層在近5年時間里3次出手調控樓市，北京、上海等城市的房價也在這5年內上漲了整整3倍。如今，患有泡沫依賴癥的中國經(jīng)濟，仍然很難講能否擺脫房地產這個支柱性行業(yè)，現(xiàn)在調控，已有“亡羊補牢”之意。

此外，加拿大政府很少對房地產市場進行直接干預，即使需要這樣做，也會采用市場化手段。你不可能在加拿大看到限制外地人購房、買房查驗結婚證這樣的調控手段。這與中國房地產市場本質上是個“政策市”有很大不同。

更為重要的是，在對待每一項可能影響市場的調控政策，加拿大政府都會以謹慎的態(tài)度反復論證。此前弗拉赫蒂曾表示，加拿大財政部考慮出臺的調整按揭貸款計劃，可能會包括“縮短現(xiàn)行35年的最長抵押貸款期限，或上調現(xiàn)行5%的最低首付比例”，但最終出臺的政策并沒有縮短貸款年限，提高首付款也僅限于投資型物業(yè)。

相對而言，中國政府針對房地產的政策隨意性較大，一項不行再出一項，房地產行業(yè)成為名副其實的政策“實驗場”。而且，部分政策由于不遵循市場規(guī)律，甚至起到了助推房價上漲的相反作用。

盡管加拿大政府調控樓市的“組合拳”力度遠沒有中國大，但卻取得了不錯的效果，其在樓市調控上的經(jīng)驗或許可為中國提供一些借鑒。