中國商品房產需求曲線探析

摘要：本文首先從理論上回答了商品房并非古典經濟學意義上的吉芬商品，澄清了人們思想上的模糊認識，繼而論述了商品房的性質，認為商品房作為一種特殊商品，既是消費品又是投資品，商品房的需求曲線也不同于一般商品。本文聯系中國房產市場的實際，認為現階段中國的商品房需求曲線向上傾斜，需求量取決于預期價格，與同樣向上傾斜的供給曲線無法構成一般均衡。只有通過改變經濟增長方式等措施，形成房產穩定的價格預期，才能抑制商品房實際價格，防止經濟泡沫破裂可能帶來的巨大沖擊。

關鍵詞：中國 商品房 屬性 需求曲線

一、商品房是吉芬商品嗎

所謂吉芬商品就是在其他因素不變的情況下，當商品價格上升時，需求量增加，價格下降時，需求量減少，這是西方經濟學研究需求的基本原理時，19世紀英國經濟學家羅伯特，吉芬對愛爾蘭的土豆銷售情況進行研究時定義的。阿爾弗雷德，馬歇爾1895年在他的《經濟學原理》中首次將吉芬商品引入到微觀經濟學中，從此，關于吉芬商品是否存在的爭論在學術界一直在進行之中。斯蒂哥勒茨(1947)和Koenker(1977)認為，面包和小麥的需求曲線無一是向上傾斜的，教科書中愛爾蘭饑荒年代的土豆是不可信的。而羅伯特T.延森和諾蘭H.米勒2007發表了《吉芬行為：理論和證明》，首次提供了吉芬行為的真實世界的案例，他們考察了中國的湖南和甘肅省的大米和小麥，發現這2個省消費者行為表現出不同程度的吉芬行為，湖南強于甘肅。

2001年以來，中國經濟學界就需求定律(或需求法則)展開了一場爭論，參戰學者之多，討論時間之長，影響范圍之廣，較為罕見。張五常等堅持認為，需求曲線必定向下，現實世界不存在“吉芬商品”。黃有光、汪丁丁等則認為存在向上傾斜的需求曲線，認為存在“吉芬商品”。

按照標準的新古典經濟學的定義，吉芬商品是一種低檔品，它的收入效應超過了替代效應，當此種商品價格上升時，使得消費者收入急劇減少，其他好一點的商品消費者更加無力購買。因此，只能多購買此種商品，以彌補不能購買其他商品的效用。吉芬商品有兩個重要條件：一是消費者是維持生計的窮人，但又不能是赤貧，如貧困到只能購買此種商品，那么當此種商品價格上升，他的消費絕對減少，需求曲線仍然是向下傾斜的；二是此種商品是低檔品，如粥之于牛奶。“事實上，一旦有了因為粥價下跌而節省下來的那筆額外貨幣，你就會決定多喝牛奶少喝粥”(范里安《微觀經濟學：現代觀點》)。因此，粥價下跌導致粥消費反而減少。羅伯特T.延森和諾蘭H.米勒對此的表述是“最廉價的熱量獲得來源”；三是該商品為生活必需品并構成全部預算的絕大部分，該商品無其他替代品。

面對2003年以來越漲越買的商品房，有人提出了商品房是吉芬商品的觀點。2004年，中國房地產及住宅研究會副會長兼秘書長張元端在《中國房地產報》撰文，認為類似土豆這樣的商品也會出現吉芬商品這種價格越高、需求量就會越大的情形，“中低價位住宅商品也多少帶有這種性質。當人們的收入水平還不高的時候，只好選擇中低檔住宅”。2005年，毛飛在《燕趙都市報》撰文，表達了相似的觀點，在網上引起熱議。房子是不是吉芬商品呢。按照標準新古典經濟學的范式，房子當然不是吉芬商品，因為它不符合吉芬商品的條件之一，即房子不是低檔品。盡管帶有吉芬商品的性質，比如我們套用羅伯特T.延森和諾蘭H.米勒對吉芬物品的條件之一則是“最廉價可獲得并無可替代”來看，這里的房子特指中低檔商品房(私人公寓)，購買商品房是中國百姓獲得居住地唯一的方式，當然是最廉價的，至于租房并非國人認可的普遍做法。此外，吉芬行為產生的必須條件是窮人，面對日益飛漲的房價，廣大百姓早已變成窮人，如此分析，房價越漲越買便包含了吉芬行為的成分。因為如果由于房子價格的上漲，使得百姓的收入(積蓄)只能用于購買房產了，而商品房是住的來源，沒有替代產品，于是非常貧困的人無力負擔房價，住房條件不斷惡化，而相對有錢的窮人(還能貸款的人)，在上漲預期的作用下只能選擇盡快買房。房子價格上漲產生了強大的收入效應，遠遠超過了替代效應。這樣推演的話，房子似乎真的是吉芬物品。然而，如果我們反過來想，當房子(私人公寓)價格下降時，我們難道可以用省下來的錢去購買別墅嗎?顯然這種說法有悖現實。

二、住房商品的性質及需求的復雜性

我認為要說清這個問題。需要進一步認識商品房的屬性。商品房既是投資品也是消費品，住房具有經濟和社會兩種基本屬性。

(一)經濟屬性

從價值和使用價值兩方面來考察。從價值方面看：首先，住房是一個龐大的經濟單位，從土地購置、開發，到建筑結構，投資額十分可觀，而且，由于住房的建設周期較長，資金占用的時間成本也非常大。相應地，購買者在進行購買決策時，幾乎不可避免地要面臨資本約束。因此，住房和金融業具有天然的內在聯系。其次，住房具有自然增值的傾向。在一定時期內，扣除通貨膨脹、追加投資等因素后，住房所內含的實際購買力有不斷上升的現象。再次，住房的價值與周圍環境不可分割地聯系在一起。從使用價值來看，住房的使用價值主要體現在為人們休養生息提供場所。同時，住房在使用過程中能夠不斷地實現價值增值。因此，住房是消費品和資本的有機統一體。作為消費品它能滿足人們消費需求，作為資本它又能滿足人們的投資需求。

(二)社會屬性

住房的社會屬性來源于作為消費品的使用價值，主要包括：住房是維持人們生活的基本條件之一；住房是實現家庭生活的條件，而家庭生活的建立又是發揮家庭功能和作用的不可缺少的條件；有了定居，社會交往才能更加方便地進行。從這個意義上講，住房是人們的一項基本權利，是社會發展的必然要求，各國政府有義務為居民提供最起碼的居住條件。

住房市場的需求有投資需求和消費需求之分。但是，住房的投資需求只是一種中間需求，住房市場的供給最終要由消費需求來消化。住房和其他消費品一道為消費者帶來滿足程度或效用水平。這可用效用函數表示，即：

U=U(q₁，q₂，….，q_n，h)，

其中，u表示消費者的效用水平，h表示住房服務流量(房租)，q₁－q_n表示n種非住房消費品。消費者總是希望在消費這些財貨的過程中獲得最大效用。但是，這種效用最大化受到一定的預算約束，即：

Y=∑p_iq_i+p_hq_h+g(x)

式中，Y是消費者的收入水平，∑P_iq_i是非住房消費品的消費支出，p_hq_h是住房的消費支出，g(x)是通勤費用。從上式可以看出，影響住房需求的主要因素有消費者的收入水平、住房的市場價格、通勤費用和其他消費品的市場價格。其他消費品的市場價格對住房需求的影響主要是通過替代效應和收入效應起作用。其作用機理與房價對住房需求的影響是一致的。應該指出的是，如果其他非住房消費品與住房是非相關商品(既非互補品，又非替代品)，那么，需求的交叉彈性非常小，以至可以忽略不計。通勤費與住房需求是一種內生關系，與房價之間存在一種替代關系：靠近中心商務區，通勤費用越低，房價越高；反之，遠離中心商務區，通勤費越高房價越低。收入水平是影響需求的—個主要因素，一般來說，收入水平越高，需求越大，對住房的需求也是如此。

作為投資品的商品房來看，投資需求取決于預期價格，與通勤費用無關，需求曲線向斜上方傾斜。用函數表示：

Q=Q(p’(g，I，n，m))，

式中p’表示商品房預期價格，g表示經濟增長率，i表示房地產有關的各種制度，n表示人口數量，m表示融資狀況，其中只有經濟增長率是經濟系統的內生變量，其他均為外生的，這些變量決定了商品房的預期價格。當然，消費行為受到永久收入Yp的約束。商品房的需求曲線和供給曲線均呈現向斜上方傾斜，兩條向上傾斜的供、求曲線沒有均衡解。由于兩條曲線斜率均為正，事實上沒有兩種可以抗衡的買賣雙方，因此說這是個瘋狂的模型，要么漲、要么跌的單邊市場。因此，要想改變房產市場的非均衡狀態關鍵是改變房產的預期價格、穩定房地產價格，而要想做到這一點依靠經濟系統內生力量是很難做到的，外生沖擊將起重要作用。

三、建議

有關數據表明，我國住房價格和家庭年收入比值為20：1－30：1，而國際公認的合理比值為6：1，房地產價格居高不下，遠遠超過我國普通居民的消費能力。筆者認為，根本原因在于房地產的預期價格不斷上漲，改變預期成為消除房地產泡沫、穩定房市的關鍵所在。住房問題將成為中國未來的主要經濟生活問題之一。目前影響商品房預期價格的因素包括：經濟增長率，城市化率，制度，房產融資政策。政府可以考慮：

第一，在科學發展觀的指導下適當放緩經濟增長率，更多地關注民生。經濟增長進而人們的收入水平提高導致住房消費需求增長、房地產的預期價格穩步增長，這是經濟繁榮的良性互動，屬正常現象。然而，目前我國的經濟增長方式依然是粗放型的，靠投資拉動為主，有些地區甚至把房地產定位支柱產業，形成控制固定資產投資的主要組成部分，這樣經濟增長必然伴隨房地產價格高漲。因此，改變經濟增長方式，科學發展是穩定房地產價格的前提。

第二，增加廉租房、經濟適用房的供給，以增加商品房的價格需求彈性。改變廉租房、經濟適用房的供給方式為政府直接提供，減少中間環節，自然減少了加價的空間。

第三，適當控制城市化進程，以減緩城市住房、交通等的壓力。我國的城市化率接近47％，每年有1000多萬的農民成為市民，這原本是經濟發展的空間聚集。然而，我國似有驅趕城市化之嫌，主要特征是政府發動，好象住上樓房就成了城市化的標志了，殊不知城市化是以產業的非農化為主要驅動力的。

第四，改革土地財政制度，土地是各級政府掌控的主要經濟資源。土地住房市場化，直接受益者是政府和開發商。如果各級政府以土地作為財政的重要收入來源，那么，房地產的預期價格將成為永遠的升勢。建議學習發達國家的做法：土地出讓金只能用于公開住房建設或與住房相關的補貼，不能用于其它事項。

第五，考慮進一步收緊與土地、房產有關的金融政策，要適當加大政策沖擊的力度，以抑制房價慣性增長，防止經濟系統性風險。