商洛市房地產業發展水平的綜合評價

摘要：本文構建了房地產業發展水平評價指標體系，采用主成分分析法綜合評價商洛市2002-2009年房地產業發展水平，結果表明，房地產業發展水平整體呈上升之勢，2006年以前處于低迷徘徊期，2007年逐漸走出低谷，經過2008、2009兩年的努力，各類房地產業發展指標開始向目標值回歸，這與國家政策和商洛市住房建設規劃密切相關，使房地產業發展水平達到了質的飛躍。

關鍵詞：房地產業 主成分分析法 綜合評價 商洛市

房地產業作為促進消費，擴大內需，拉動投資增長的國民經濟支柱產業長期受到學術界的關注。而具體到一個區域房地產業發展如何。關鍵是對其水平進行評價研究。近年來國內對城市與區域房地產業發展水平評價的實證分析相對較少。鑒于此，本文采用主成分分析法，對商洛市2002-2009年房地產業發展水平進行動態綜合評價，以期充實這方面的研究，并進一步了解商洛市房地產業的發展狀況。

一、房地產業發展水平評價指標體系的構建

(一)指標選取的原則

1 科學性和相關性。指標體系必須客觀和真實地反映房地產業的發展及與其密切相關的國民經濟指標。

2 合理性和客觀性。指標體系應客觀真實地反映目標與指標之間的關系，數據要客觀，來源要合理、準確。

3 可得性和可操作性。各評價指標應具有數據可采集性和可量化的特點，能夠有效計算且方法簡明易懂。

(二)房地產業發展水平評價指標體系

根據指標選取原則，結合文獻資料和相關專家意見，本文共選取房地產總投資額、銷售建筑面積、商品房價格、GDP、城鎮人均收入和居住消費價格指數等6個指標來反映商洛市房地產業的發展特征，建立評價指標體系，如表1所示。

二、主成分分析綜合評價模型

(一)基本思想

在實證問題研究中，為了全面、系統地分析問題，必須考慮眾多影響因素。但每個因素都在不同程度上反映了所研究問題的某些信息，并且指標之間有一定的相關性，因而所得的統計數據反映的信息在一定程度上有重疊。同樣，在實際評估工作中，常常采用專家打分的方法選用幾個有代表性的綜合指標來進行評估，帶有主觀性。主成分分析正是適應這一要求產生的，它把原來較多的評價指標用較少的綜合主成分指標來代替，綜合指標保留了原始變量的絕大部分信息，且彼此互不相關，能夠使復雜問題簡單化，在一定程度下避免了主觀隨意性。

(二)評價模型

設有n個年度(n=8)，p個評價指標(n=6)，構建出房地產業發展水平評價指標體系的原始數據矩陣：X=(x_i1+x_i2ip)，i=1，2，…，n，j=1，2…p

1 標準化。n>p，構造樣本陣，對樣本陣元進行如下標準化變換：

5 對m個主成分進行綜合評價。

對m個主成分進行加權求和，即得最終評價值，權數為每個主成分的方差貢獻率。

三、商洛市房地產業發展水平綜合評價

本文選取了2002-2009年的指標數據(表1)，借助Dp-swin軟件對商洛市房地產業發展水平進行定量評價，

(一)將表2中原始數據標準化后導入Dpswin軟件，建立主成分載荷矩陣并計算R的特征值、貢獻率和累積貢獻率(見表2、表3)。

主成分提取原則為特征值大于1或主成分累計貢獻率t>85％的前m個主成分。由表3可見，第1個成分的特征值大于1，因此可以提取前1個主成分；從表2可知，‰在第6個主成分上有較高載荷，說明第6個成分基本滿足x₄指標信息，x和x₄在第1個主成分上有較高載荷，說明第1個成分基本滿足了x₁、x₄指標信息；第1個和第6個主成分累積貢獻率達到91，4680％，能反映全部指標的信息，所以x₄、x₄指標就可以很好地反映商洛市房地產業發展水平。

(二)以各主成分的方差貢獻率91.4612％、0.0068％為權重進行加權匯總，構建出各年的綜合評價得分函數：Y=0，9146 FI+0.00007 F6，得到商洛市各年房地產業發展水平綜合得分、主成分得分及其排名(見表4)。

從表4可知，按第一主成分的排名與綜合排名結果一致，這是因為第一主成分的貢獻率高達91.4612％，基本反映了商洛市房地產業發展的總體狀況。第二主成分的貢獻率雖然僅為00068％，但能從眾多指標中被篩選出來，說明居住消費價格指數已成為影響商洛房地產業發展的重要因素。從樣本的綜合得分情況可知，2002年以來，商洛市房地產業發展水平綜合得分逐年遞增，說明商洛市房地產業發展水平總體呈上升趨勢。

四、結果分析

由主成分分析結果可知，商洛市2002-2008年房地產業發展水平整體呈上升之勢；但2006年以前處于低迷徘徊期；2007年則逐漸走出低谷，開始有所突破。經過2008，2009兩年的努力，各類房地產業發展指標開始向目標值回歸，這主要與國家政策和商洛市住房建設規劃密切相關。2000年底，國家要求停止黨政機關單位集資建房，此時商洛的房地產開發還是起步階段，人們是持幣待購；2003-2005年之間，商洛房地產開發才有一定規模，但總體上房地產開發力量不足，開發的房屋數量有限，一部分先富起來的人不滿足于原來的住房，加上城市化進程加快，大量農村人口涌入城市，大量的消費者急于購房，供需之間出現了較大差距，才推動了商洛房地產業的發展。近期，商洛面對納入西安一小時經濟圈、關中——天水經濟區發展規劃和秦嶺旅游開發的機遇，市政府加大了對房地產業的投入和綜合交通運輸設施的建設，有效地促進了房地產業的發展，使房地產業發展水平達到了質的飛躍。