高房價根源及其對設計合理調控政策的啟示

摘要：本文提出地方政府、房地產商、商業銀行三者形成利益共謀是高房價得以維持的基礎；投資環境惡化是資本進入房地產市場的無奈選擇，也是地方政府將注意力轉移到房地產市場的必然結果；利率過低是誘發高房價的直接原因。提出警惕地方政府把樓市調控政策當做增加地方稅收的手段：警惕房地產商對基本無效的調控政策進行不懷好意的偽裝和示弱；警惕商業銀行從加息中獲利，還貸者從加息中損失的觀點。

關鍵詞：房地產 地方財政 利益共謀 土地出讓金

一、高房價的原因

(一)地方政府、房地產商、商業銀行三者形成利益共謀是高房價得以維持的基礎

地方政府和房地產商以及商業銀行三者出于共同利益考慮，形成利益共謀。聯手維持高房價。高房價居高不下的癥結不在于中央政府調控不力或者調控政策不正確，而是三者形成穩定的不受貨幣政策干擾的可持續發展的利益共謀集團。

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地方政府利益考量：從土地買賣中收取全部土地出讓金以彌補地方財政，保證地方財政的必要支出和政績工程的建設，不希望房價下跌。開發商的利益要求：希望從高房價中獲利。商業銀行的利益來源：由于貸款給中小企業具有周期長、風險高的缺點，而貸給房地產商卻具有高額的回報率且短期風險較小的優點，作為理性經濟人的商業銀行必然將存款貸給房地產商，即通過持有開發商的抵押房產向開發商發放貸款以獲得穩定的利息收益，同樣不希望房價下跌。

(二)投資環境惡化是資本進入房地產市場的無奈選擇，也是地方政府將注意力轉移到房地產市場的必然結果

2010年一季度的統計數據顯示，中國企業原材料、動力、燃料購進價格(成本)上漲9.9％，城鎮居民收入(人力成本)上漲9.8％，而消費價格(CPI)——最終商品銷售價格只上漲2.2％，這預示著中國企業的利潤在大幅收縮。同時，隨著貿易摩擦的增多，人民幣升值壓力、勞動力成本增加等因素，都使實體經濟環境惡化，導致大量的資本進入房地產業。他山之石，可以攻玉。梳理一下亞洲經濟的發展歷史就不難發現，當“出口導向型的經濟發展模式”受到美國等西方嚴厲壓制之后。各國經濟全都一步步地掉入了“三明治陷阱”，而這個“陷阱”才是誘發泡沫經濟的關鍵所在。所謂“三明治陷阱”，反映的是一個國家“實體經濟”惡劣的生存環境，即在成本大幅提高和銷售價格不斷下跌的雙向擠壓下，實體企業利潤(中間層)迅速變薄。落人“三明治陷阱”的國家，其經濟一般都會極速泡沫化，因為企業為了維系生存、維系收益，被迫將大量資本投向房地產、投向股市。

(三)利率過低是誘發高房價的直接原因

房地產泡沫產生的根源在于實際利率為負。中國的存款利率極低，活期存款利率僅為0.36％，1年期存款利率也只有2.25％。隨著勞動力市場趨緊以及土地價格暴漲。通貨膨脹情況逐步惡化，盡管消費者物價指數(CPI)的統計數字還顯示著“溫和通脹”，GDP平減指數這一被廣泛使用的衡量通貨膨脹的指標在2004-2008年間，均值為6.7％，并呈現出上升的趨勢。由于金融危機的爆發，2009年該指標為-1.9％。但是2010年一季度，立刻回彈到了5.4％。能夠肯定的是，現階段通脹水平非常高，并且還在不斷上升。當實際利率一段時間持續為負，人們存款的欲望就會下降。相反貸款的意愿增加。

二、高房價根源對合理設計調控政策的啟示

(一)警惕地方政府把樓市調控政策當做增加稅收的手段

警惕地方政府把調控政策當成增加地方稅收的手段。地方政府對房地產企業一般商品房的計稅不能從根本上起到調控房價的目的。開發商將會把稅收轉嫁到買房者身上，結果是房價上漲更加厲害，地方政府從中獲益。今后國務院應嚴令禁止地方政府對房地產交易環節的征稅，這是防止房地產將稅收轉嫁到房價上的必要措施。

(二)警惕房地產商對基本無效的調控政策進行不懷好意的偽裝和示弱

作為既得利益集團的房地產商面對人民群眾一直要求房價下調的聲音和中央政府不得不采取的調控政策，無論政策效果如何。房地產商往往會先采取主動示弱的姿態。

例如，2010年4月國務院推出房地產新政后，任志強不僅承認房價會下降，而且還表示，“國十條”只是個開始，嚴厲的行政干預已到了房價不跌絕不罷休的地步了，“如果不能有效調控，政府會接著出政策，一直出到有效為止。”SOHO中國董事長潘石屹表示，由于調控政策的不斷出臺，房地產市場迅速地進入了冰川期?！叭绻袌龀掷m一段時間的‘冰川期’，房地產商就可能支撐不了資金的壓力而被迫采取降價銷售來應對，政策的持續期將為2-3年的時間?！?/p>

在之前的調控中，房地產商們幾乎也說過類似的話，但房價往往不像房地產商們自己說的那樣下降，而是不斷地上升。房地產商示弱的好處就在于可以麻痹中央政府和人民群眾的心理。他們通過各種媒體主動承認中央的調控政策很到位、房價不得不下跌等言論，以符合人民群眾預期心理。只要人民群眾要求降價的訴求聲不再那么激烈，中央就不會采取更加嚴厲的調控措施，而這正中房地產商們的下懷。等過段時間后，房地產商又會通過媒體暗示房價又將上漲的消息，促使公眾形成新一輪的漲價預期。人民群眾面對失效的調控政策和繼續上漲的房價，在中央新一輪調控政策還沒出臺的情況下，會采取忍痛貸款買房的“止損”方法，這樣一來。房地產商對明顯無效的調控政策所采取的韜光養晦的手段就達到目的，而地方政府在調控中也獲得增收的目的?？梢?，中央政府斷斷續續的調控政策有可能成為房地產商休養生息、地方政府征收盈利的機會。因此，筆者認為：有效的調控政策不在于嚴厲，而在于能否持續形成房價下調的穩定預期。

(三)警惕商業銀行從加息中獲利。還貸者從加息中損失

2009年，中國的家庭負債陡升43.3％，達到8.2萬億元。在2010年第1個月，再度攀升了7.9個百分點。目前。家庭債務總額已經達到了10萬億元，2010年總額預計可能高達12萬億元。來自WIND的數據顯示，在國內購房人的資金來源中，通過銀行按揭貸款購房的比例越來越高。2009年，全國商品住宅銷售3，815萬億元，當年居民中長期貸款高達1.588萬億元，有超過40％的購房資金來源于商業銀行信貸。一旦加息，房屋持有者的還貸壓力將增加。

提高利息固然有助于緊縮流動性，但是以增加房屋持有者的還貸壓力、增加銀行收益為前提，并且存在誘發還貸者違約破產的風險，美國次貸危機的泡沫正是被不斷加息的政策刺破。在利率提高時，房地產商可以通過尋求風險投資獲得融資，利率政策對限制房地產商購得地皮和開建新樓盤效果十分有限。因此，采取加息政策要三思。