淺談我國政策性住房金融的現狀及發展方向

摘 要 隨著全國經濟體制改革的不斷深化， 我國目前已經初步建立了政策性住房金融體系，但在實踐中還存在很多問題，政策性住房金融體系還很不完善。本文通過對我國住房金融的現狀和存在問題進行分析，進一步研究今后的發展方向，對推動城鎮住房制度改革，加快解決城鎮中低收人職工家庭的住房問題具有重要意義。

關鍵詞:政策性住房金融 現狀 發展方向

中圖分類號: F830文獻標識碼:A

一、中國政策性住房金融的現狀及問題

我國商業性住房金融體系仍處于初級階段。我國政策性住房金融雖然有所發展，取得了一定的成就，但還是存在許多問題，尤其是還沒有形成一個完善的政策性住房金融體系，缺乏政府的大力支持，商業性住房金融與政策性住房金融缺乏有機的銜接，從而使得住房金融無法全面發揮中低收入階層的住房保障功能。

目前在政策性住房金融業務方面存在的主要問題是:(1)長期貸款缺乏穩定的資金來源。我國是一個從計劃經濟向市場經濟過渡的發展中國家，近幾年為了啟動住房消費。拉動國民經濟增長，國家采取了積極的財政政策，銀行多次降息。使廣大居民儲蓄存款的發展勢頭在一定程度上受到影響加上我國還未能完全避免通貨膨脹率時高時低的情況，因此銀行籌措成本相對穩定的長期基金仍有較大困難。(2)在管理上尚不規范。長期住房信貸具有一定的風險，而且貸款期限越長信貸風險越大，而對借款人信用和貸款項目進行科學的評估和管理則是降低信貸風險的關鍵。但是目前在貸款評估管理方面我國銀行基本上還屬于粗放經營的狀態，管理上也不規范。

從長遠來看，政策性住房金融將改變委托商業銀行辦理的局面，近一步確立自身的操作目標、操作主體、操作方式和監管力度。一是要重新定位政策住房金融業務的操作目標，即由為住房改革提供配套政策性住房金融服務的操作目標，逐步過渡到為中低收入階層居民住房生產和住房消費提供金融服務;二是明確界定有關政府部門與承辦銀行之間的運作界限，嚴禁政企不分，超“邊界”運作;三是積極完善政策性住房金融業務的運作方式，探討對住房困難、收入較低的家庭實行優惠貸款利率、財政貼息、單位貼息等金融政策選擇;四是進一步完善對政策性住房金融業務的監管方式，加大監管力度。

二、我國政策性住房金融的發展方向

(一)政府的深層參與和大力支持。

從各國政策性住房金融的發展來看，政府在支持中低收入家庭購房方面發揮重要的調節作用，制定實施各種優惠政策。從我國的現狀可以看出，政府在這些方面發揮的作用還不夠，針對中低收入階層的住房金融優惠政策還極其有限，從而使得大量中低收入階層的住房需求得不到滿足。因此，我國政府應該加大對政策性住房金融的參與力度，建立健全政策性住房金融的補貼和稅收減免體系，降低中低收入階層的購房負擔，并采取一些激勵措施鼓勵商業性住房金融向中低收入階層提供住房金融支持。

(二)完善住房信貸品種，規范消費信貸操作，提高金融服務的質量與水平。

1、將批發業務與零售業務相結合、消費信貸與開發信貸相結合，努力提供“一攬子”金融服務。

首先，積極支持經濟適用住房建設，以及確有銷路，且能保證按期還本付息的其他普通商品房開發建設，適應不同層次的消費者的各種需求;其次，住房建設與住房消費之間的有機聯系，決定了個人住房貸款與房地產開發貸款之間的循環效應。因此，要大力發展個人住房貸款業務，以消費帶動和促進生產發展;第三，優質高效的營銷貸款。及時分析房地產企業與居民個人的有效需求狀況，選擇符合貸款條件且信譽良好的客戶群體，在防范風險的前提下，將各類房地產貸款進行打包營銷，提供全方位、多層次、優質配套的金融服務。

2、適度調整銀行信貸政策，增加信貸品種，擴大貸款對象和范圍。

既然住房建設被明確作為新的經濟增長點，各商業銀行要在遵循銀行信貸“三性”基本原則的基礎上，一方面擇優扶持經濟效益好的住房建設，經過深入細致的市場調研，對市場前景好，確有銷路，并能保證按期還本付息的住房開發項目，均應予以支持。另一方面，住房消費信貸要不僅僅幫助購買自用普通住房的城鎮居民實現購房理想，而且也要對以出租或轉售住房作為增值或保值手段的投資者。

3、規范住房消費貸款業務操作。

現階段，我國個人住房貸款業務處于快速發展時期，盡管個人住房辦法在實踐中不斷修改和完善，但由于各地情況不同，實際操作中又涉及方方面面的問題，影響該項業務的開展。因此，要盡快制定統一的操作規程，并不斷開發和應用電算化、網絡化等科技手段，以提高效率、降低成本、方便客戶。

(三)完善的法律法規體系。

市場經濟是法制經濟，法律手段是目前世界各國規范政策性住房金融運行的一個重要手段。目前，我國政策性住房金融立法還是一片空白，已有的住房公積金制度僅僅只是依靠法規來規范運行。由于立法建設的滯后，使得政策性住房金融在實際運行過程中無法可依，公積金制度中的諸多不規范就是例證。因此，我國應加快政策性住房金融的立法建設，當前的重點是加快出臺《住房公積金法》，來規范住房公積金的運行，使之有法可依。

(四)加快住房金融創新的步伐。

1、探討建立我國二級抵押貸款市場的可行性，著手研究將中國長期的資金通過二級抵押市場證券化的形式融入住房領域的可操作性和運作途徑。

住宅建設和住宅消費健康發展的重要條件，是要建立一個發達的住房融資體系，而發展住房融資體系的關鍵，是解決長期資金來源問題，如果沒有穩定的長期資金來源，商業銀行辦理長期住房抵押貸款業務將會面臨較高的流動性風險。隨著住房公積金制度的全面建立和保險體制的完善，中國社會保險基金、住房公積金、人壽保險基金等長期化資金供給具有巨大的市場潛力，這筆資金運用的基本原則是保值增殖。建立二級抵押貸款市場，不僅能為商業銀行的住房金融業務融入更多的資金，擔保安全、可靠、流動性強的運作環境，而且為長期化資金的保值提供了可靠的投資環境。為此，我們要加大這方面

可行性研究的力度，深入探討并認真論證在中國建立二級抵押貸款市場的背景條件和總體框架，積極選擇有條件的城市，大膽嘗試并努力實踐住房抵押貸款證券化，為今后的進一步發展積累經驗，創造條件。

2、研究建立個人住房抵押貸款提供公司，使消費貸款信用增級。

目前阻礙個人住房貸款業務發展的主要原因之一是，銀行擔心借款者還不了款而又不能履行收回抵押物的權力，使得一方面銀行更加嚴格地掌握貸款條件，提高貸款要求，另一方面借款者因此而感到不合算以及手續煩瑣。借鑒美國住房市場管理經驗，如成立聯邦住房管理局、聯邦退伍軍人管理局(VA)這樣的官辦保險機構，通過政府的功能及信譽組建抵押貸款擔保公司。美國的住房抵押貸款之所以對金融機構有很強的吸引力，一個重要的原因，就在于有政府抵押擔保機構為個人抵押提供保險或保證，這樣就促進了大批金融機構參與抵押的活動，滿足了低收入家庭的住宅需求，也穩定了初級市場。

3、探討穩步引進外資住房金融機構、合資成立住房金融機構的可行性。

引進國外金融機構，更重要的是引進其先進的技術工具和手段，以及科學的管理方法，使我國的住房金融能在較高的層次上持續發展，以迎接中國加入WTO的挑戰，并適應全球經濟一體化的現實要求。

(五)嚴格的政策目標對象規定。

為了幫助中低收入階層解決住房問題，使政府的政策落到實處，世界各國都對政策性住房金融的政策目標對象作出了明確的規定。目前，我國政策性住房金融即住房公積金制度主要定位于解決職工的住房問題，但并沒有一個明確的目標對象規定，從而使得住房公積金制度逐漸偏離了原來解決一般職工住房問題的定位，集中于較高收入家庭享用。因此，可依借鑒新加坡政府的做法，對不同的收入階層制定不同的政策，切實保證政策性住房金融政策目標的實現，使廣大中低收入階層能夠真正收益。

總之，住房金融業的發展與深化，有利于推動我國住房建設和國民經濟快速持續穩定地增長，最終有利于“居者有其屋”目標的實現和居民生活水平的提高。

(作者單位:廣東商學院金融學院)

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