房地產估價行業的現狀及發展對策

摘 要 改革開放20多年來，房地產市場在我國得到前所未有的發展。房地產價格評估工作在推動房地產市場的健康發展中，起著舉足輕重的作用;從事房地產價格評估的專業人員，在完善房地產市場中做出了積極的貢獻。

關鍵詞:房地產 估價行業 現狀 發展對策

中圖分類號: F274文獻標識碼:A

一、房地產估價行業的現狀

我國房地產估價行業起步于上世紀80年代中期。由于行業起步較晚及我國的特殊國情，整個房地產估價行業一直處于政府主導的狀態，因而具有濃厚的行政色彩，其應用范圍也相對狹窄。近年來，房地產開發、經營、交易活動以及房地產與資本市場的結合日益頻繁，房地產估價業務得到了廣泛的拓展，服務對象和服務形式也日趨多樣化，使得房地產估價服務成為涵蓋房地產開發經營、企業個人融資、司法訴訟、拆遷、課稅等經濟活動中小可缺少的基礎性工作。

我國的房地產評估從無到有，已發展為一個富有生命力的朝陽行業。2008年，我國房地產估價行業從業人員已經超過25萬人，取得房地產估價師資格的人員約3.7萬人，約3.3萬人注冊執業，房地產估價機構近5000家，其中一級資質房地產估價機構168家，一批具有高素質的房地產評估師隊伍已經基本形成，估價機構的業務活動也進入了市場競爭。

但是，由于我國房地產市場發展速度較快，估價機構和從業人員的素質還不能完全適應社會的需要，一些非市場化和有悖于估價獨立、客觀、公平原則行為的出現，制約著房地產估價行業的發展。

二、房地產估價行業存在的問題

(一)有關房地產估價的法律法規和管理體制建設尚不健全。

目前在房地產估價中存在許多行業的估價機構，一些估價機構并沒有完全走專業化的道路，一些估價機構和從業人員缺乏自律和執業能力。國家雖然制定了一些相關的法律法規，但基本上是針對供給主體的約束，對估價市場構成中的需求和協調等主體的約束性法規尚未建立。而目前需求主體對房地產估價市場的影響較大，因而只約束供給主體，不但無法維護正常的市場秩序，反而會給供給主體增加許多麻煩，以致影響房地產估價行業的發展。

(二)行業監管不力。

審批管理部門把關不到位，流于形式。不少從事業務的估價機構，工商局未經嚴格審查隨意發放《營業執照》，缺乏規定數量的專職估價師，估價師在注冊時開具虛假的勞動人事檔案虛假轉移證明和社會保險證明，只要估價師數量達標，均許可通過其資質，而且長期缺乏業務監管，造成“非法”的估價機構數量泛濫，具有執業資格的估價師通過掛靠形式淪為“假”估價師。

(三)房地產估價市場不規范。

目前部分脫鉤改制的評估機構憑借與原管理部門的關系，同時兼營事業性評估和中介性評估，背離了脫鉤改制的目標而一些行政部門則對執業活動進行行政干預，與之產生了權錢的交易，超出了行政機構本身的行政職權，引發了市場的不公平競爭。

由于估價機構的“非法”成立、估價師的非法掛靠，導致出現“印章隨便蓋、簽名隨便代”的虛假估價報告。為了迎合委托方的不合理要求，《房地產估價規范》形同虛設，估價機構普遍存在重視業務招攬、忽視報告質量的情況，歪曲甚至捏造事實的“客戶定價法”成了估價方法中無奈的方法。

同時也有一些估價機構為了多爭取業務，估價機構之間往往在評估結果和收費上大打價格戰、關系戰、回扣戰，形成了估價機構的惡性競爭，導致估價收費越來越低，回扣形式的商業賄賂戲愈演愈烈。

三、房地產估價行業的發展建議

(一)完善法律法規體系。

完善法律法規體系，并且法律法規的建設要有利于房地產評估業的長遠發展。當前我國的房地產評估行業的各個方面的法律法規都不太健全，某此領域甚至是空白的。為了我國房地產評估行業能夠健康的發展，應該頒布相關的一此法律規范，從而解決房地產評估的管理問題，實行統一管理;解決房地產評估行業的竟爭問題，實現真正的政企分開，使評估行業健康有序地竟爭;解決房地產估價師職業道德不高問題，提高房地產估價師的責仟感和風險意識;解決房地產評估結果客觀合理問題，規范房地產評估力一法和程序。

(二)建立健全行業協作，共同監管體制。

由于受我國體制所限，房地產估價師、資產估價師、土地估價師各出自不同的行政主管部門，房地產估價師主管部門是建設部，資產估價師主管部門是財政部，而土地估價師主管部門是國土資源部。盡管“三師”各自主管部門不同，但“三師”的職能卻有許多共同之處，估價業務領域沒有非常明顯的分界線，相反“三師”間估價業務的相互滲透日益加深。這種各管各攤的方式容易造成混亂局面，給估價執業人員的管理帶來了不小的難度，所以我們應盡快促使房地產估價師行業組織、資產估價行業協會及土地估價師協會三會聯盟，相互協作，共同監管。這樣不但可以有效杜絕一部分估價師掛靠現象，還能進行相互間技術交流，促進行業穩健發展。

(三)培養高素質人才，提高執業水平。

房地產估價行業的發展壯大，要求執業人員整體素質不斷提高。房地產估價師應積極提高業務素質，在理論研究、實務分析、政策法規、學術與國外動態等力面進行培訓和學習，還應強調的是，作為房地產估價師，不應僅僅鉆研業務知識，還應強化法律意識，嚴格把握合法與違法的界限。

(作者單位:唐山市規劃建筑設計研究院)

參考文獻:

[1]楊希琴.芻議房地產估價行業現狀及發展趨勢.建設科技，2010，(2).

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