影響房地產(chǎn)市場的供需因素及調(diào)控機制探討

摘要 房價包括了土地成本、建設(shè)成本、管理成本、財務(wù)成本、銷售成本以及合理的開發(fā)利潤。但是，我們應該認識到影響房價的因素還包括利率、匯率、心理預期等等。因此，不能簡單的把房價的上漲歸結(jié)于土地價格的快速上漲，也不能片面地認為是開發(fā)企業(yè)的暴利和瘋狂拿地行為助推了房價的上漲，而是要從研究影響房地產(chǎn)供求關(guān)系的因素入手。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)市場 供需因素 調(diào)控機制

1 影響房地產(chǎn)市場需求的因素

1.1居民人均收入對市場需求的影響

居民收入，特別是居民的可支配收入，是決定家庭消費需求的最重要因素。居民人均收入的商低，決定了居民購買力的大小，進而決定了市場需求量的大小。在經(jīng)濟學上，收入對需求的影響可以用收入彈性來表示。在我國現(xiàn)階段，房屋的需求對收入是富有彈性的，這是收入增加和消費結(jié)構(gòu)變化的共同作用的結(jié)果。

1.2經(jīng)濟基本面對市場需求的影響

GDP的增長導致了CPI的上漲，而適度的CPI的上漲又能促進GDP的增長。針對房地產(chǎn)市場，可以清楚地了解到CPI是房地產(chǎn)價格上漲的直接的、主要的影響因素；而GDP和人均收入是房地產(chǎn)價格上漲的間接原因。

1.3宏觀政策對市場需求的影響

影響市場需求的政策主要是財政政策(包括稅收政策)和貨幣政策。這些政策對房屋的自住性需求和投資性需求都有重要影響。首先稅收政策可以在房地產(chǎn)市場的不同環(huán)節(jié)設(shè)置不同的稅種，起到不同的調(diào)控作用。貨幣政策對房屋價格的波動會產(chǎn)生顯著影響。根據(jù)目前的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，政府為建立結(jié)構(gòu)合理的房屋供應體系，可充分運用貸款利率和貸款期限這兩種有效手段，針對不同的收入階層所需的房屋標準制定相關(guān)的政策，從而達到政府在一定程度上干預房地產(chǎn)市場的效果。

1.4匯率對市場需求的影響

我國開始實行以市場供求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣進行調(diào)節(jié)、有管理的浮動匯率制度后，人民幣匯率一直處于上升通道中，而且這種升值預期仍然在繼續(xù)。這就導致了國際資本源源不斷地進入中國，投資股市和房地產(chǎn)等資本市場，進而推動整個房地產(chǎn)市場價格的上漲。

1.5城市人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)對市場需求的影響

地區(qū)的城市化進程、城市人口的數(shù)量和增長速度，在客觀上決定了房地產(chǎn)市場上對房屋需要的規(guī)模和增長速度。家庭小型化、分散化越快，對房屋的需要量的增加也會越快。

1.6對未來的預期對市場需求的影響

對于以自住為主要目的的消費者來說，關(guān)心的是近期投入的最小化，而不是遠期收益的最大化。因此，對房屋價格漲跌的預期，將直接影響房屋消費的購買行為。對于以投資為目的的房屋需求者來看，如果預期經(jīng)濟形勢不好，則大部分的潛在需求難以轉(zhuǎn)化為有效需求。反之，更多的潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，刺激當前的房屋需求。

2 影響房地產(chǎn)市場供給的主要因素

2.1土地供給因素對市場供給的影響

土地的供應對房地產(chǎn)市場的供給具有重大的影響。從社會的角度來看，土地的自然供給缺乏彈性，經(jīng)濟供給必然受到自然供給的制約。短期內(nèi)，城市的土地非常固定，所以土地的供給是非彈性的，實際上，在長期來看，土地的供給又是可以增加的。

2.2土地成本對市場供給的影響

土地是一種不可再生的資源，但是除了土地資源的稀缺、土地供應的有限性等因素之外，地價還有其特殊的決定因素。土地總是按競爭為其提供的收益而發(fā)揮作用，土地價值隨產(chǎn)品的價值派生出來，所以地價一定程度會受到土地上產(chǎn)品的價格影響。

2.3房地產(chǎn)開發(fā)利潤率對市場供給的影響

在住宅的開發(fā)過程中，開發(fā)商在這一過程中投入大量的生產(chǎn)耍素，這些生產(chǎn)要素價格發(fā)生變化勢必影響房地產(chǎn)開發(fā)成本的變化。但是，開發(fā)成本的升降，并不一定能完全決定房屋供給總量的增加或減少。只有在房屋價格不變而成本上升，或開發(fā)成本上升速度超過價格上漲速度，且房地產(chǎn)行業(yè)利潤率低于社會平均利潤率與行業(yè)風險報酬率之和時，開發(fā)成本上升才會使房屋供給量呈減少的趨勢。

2.4宏觀政策對市場供給的影響

在房地產(chǎn)市場調(diào)控中，政府現(xiàn)在是通過房地產(chǎn)稅收、對開發(fā)企業(yè)的財政補貼和政府投資等財政政策對房屋的供給進行調(diào)節(jié)。降低房地產(chǎn)業(yè)的稅率，可以起到促進住宅投資、增加房屋供給量的作用；反之，起到減少房屋供應量的作用。

2.5對未來的預期對市場供給的影響

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來房屋價格的預期一般是根據(jù)整個行業(yè)的發(fā)展周期來進行的。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展周期與宏觀經(jīng)濟發(fā)展周期之間存在著相關(guān)性，只是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展周期賂領(lǐng)先于宏觀經(jīng)濟發(fā)展周期。房地產(chǎn)開發(fā)商往往以宏觀經(jīng)濟波動周期為重要依據(jù)，做出房地產(chǎn)開發(fā)項目的開工、建設(shè)、銷售和竣工時間等的決策。

綜上所述，房價的波動歸結(jié)于市場供求關(guān)系的變化。研究影響房價的因素，就必須對影響房地產(chǎn)市場供需關(guān)系的因素由于深入研究，從中尋找出調(diào)控房價的有效方法。

3 調(diào)控房價的方法

3.1分流購買需求

3.1.1大力發(fā)展房屋租賃市場。調(diào)節(jié)供求關(guān)系是遏制高房價的關(guān)鍵所在。因此，在我國能否建立完善的房地產(chǎn)租賃市場，有效調(diào)節(jié)需求結(jié)構(gòu)就成為抑制房價的關(guān)鍵。而要完善房屋租賃市場，政府的作用十分關(guān)鍵，應實現(xiàn)房管局、工商稅收、公安、計生等多部門聯(lián)動，在明確各管理機構(gòu)職責的基礎(chǔ)上，制定規(guī)范租賃雙方和中介機構(gòu)市場行為的政策法規(guī)。為此建議：一是要規(guī)范房地產(chǎn)租賃市場。為解決當前部分住房資源使用效率低下、出租人和承租人互相顧忌等方面的問題，需成立存量房管理中心來規(guī)范租賃市場。存量房管理中心長期回租空置的已售住房，對于毛坯房可進行統(tǒng)一標準的裝修，或要求業(yè)主按照標準裝修。政府此舉的主要目的不在于盈利，而是協(xié)調(diào)租賃雙方的關(guān)系，順利實現(xiàn)部分“購房者”向“租房者”的轉(zhuǎn)變，從而間接調(diào)節(jié)房地產(chǎn)購房需求，抑制由需求過分低端租房需求的“水庫”。雖然法律規(guī)定宅基地不可流轉(zhuǎn)，但并不代表宅基地上的住房要被拒在租賃市場門外；而且城市近郊宅基地一般配套設(shè)施尚好，有潛力發(fā)展成為彌補城市租賃供給不足的后備房源。

3.1.2健全保障性住房的準入與退出機制，合理調(diào)整需求結(jié)構(gòu)。針對目前“夾心屋”大量存在的情況，可以考慮實行“分層優(yōu)惠制”，適當擴大政策的惠及范圍。要定期對入住經(jīng)適房和廉租房居民的經(jīng)濟狀況進行復審，對于收入已提高，不再符合經(jīng)適房和廉租房申請標準的居民，應由政府依照相關(guān)法律法規(guī)，根據(jù)市場情況評估確定住房價格，并由政府優(yōu)先回購或收回。

3.2優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)

3.2.1新增商品房的戶型結(jié)構(gòu)。在我國一線城市，小戶型住宅市場需求大，但開發(fā)量少，因此市場上出現(xiàn)了低收入群體為減少通勤成本購買的市區(qū)小戶型住宅單價高，而高收入群體購買的大戶型單價低的不合理現(xiàn)象。要解決這個問題，一方面，可以考慮對部分舊城改選的項目實施“原拆原建安置房”，即在規(guī)劃許可的前提下，在拆遷原址建造一部分符合補償標準的小戶型住房以滿足被拆遷人的購房需求。另一方面，通過稅收、信貸等政策的引導，鼓勵開發(fā)商開發(fā)中低價位、中小戶型的普通商品房，限制開發(fā)大面積高檔住宅，以緩解存量房市場中高端住宅與中低端住宅比例失調(diào)的矛盾。

3.2.2新增住房的租售結(jié)構(gòu)。在住宅市場中，很少有開發(fā)商采用“只租不售”的經(jīng)營策略，這與住房擁有型的消費觀念相關(guān)，更與開發(fā)商資金有關(guān)。由于在開發(fā)建設(shè)期間，較高的土地成本給開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)帶來一定壓力，因此更多的開發(fā)商會選擇出售住宅，次性回收成本的方式。如果能通過土地租賃等方式，適度減輕開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)的壓力，引導其進行租賃房的開發(fā)，不但能有效分流購房需求，還有助于房屋租賃市場的管理與發(fā)展。

3.3增強信息透明度

消費者心理預期的變化是造成住宅資產(chǎn)價格劇烈震蕩的重要因素之一，因此，增強信息的透明度，積極引導居民購房的心理預期顯得尤為重要。首先，要建立房價信息定期發(fā)布制度，定期公開典型板塊的地價、房價漲幅和建安成本等信息，讓消費者充分了解市場狀況，根據(jù)準確的作息判斷分析房地產(chǎn)的走勢，避免盲目跟風。其次，要改進房價指數(shù)的統(tǒng)計方法。由于住宅價格受地段、建安成本等多種因素的綜合影響，若計算期內(nèi)成交量集中在中心城區(qū)者或者高檔房占比大，必然會導致住宅總指數(shù)上長升，但這并不能客觀地反映市場情況。建議淡化全市房價漲幅指標，更多關(guān)注板塊房價的漲幅，即不單純用全市平均價格來反映房價走勢，而需要細化房價指數(shù)體系，按照板塊內(nèi)選擇的固定監(jiān)測樓盤市場價格測算，最好以充分反映市場供需狀況的二手房交易價格計算，提高其科學性和權(quán)威性。此外，還要完善房地產(chǎn)市場信息披露機制，做好正面宣傳和引導，規(guī)范媒體行為，營造有利于穩(wěn)定房價的輿論環(huán)境。