房地產(chǎn)價(jià)格虛高的原因及解決策略探析

摘要 房地產(chǎn)行業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展不僅關(guān)系到我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展，而且關(guān)系到國家的長治久安和和諧社會(huì)的建設(shè)，關(guān)系到民生。因此，如何采取有效措施，對(duì)我國虛高的房價(jià)加以控制，并通過合理的政策調(diào)整來保障房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 價(jià)格虛高 危害 成因 解決 策略

房地產(chǎn)是構(gòu)成整個(gè)社會(huì)財(cái)富的重要內(nèi)容，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有長遠(yuǎn)的影響。房地產(chǎn)價(jià)格過虛高會(huì)帶動(dòng)相關(guān)生產(chǎn)要素價(jià)格上漲，在與其它因素的共同作用下，可能會(huì)引發(fā)結(jié)構(gòu)性通貨膨脹。因此，采取有效措施，解決房地產(chǎn)價(jià)格虛高的問題，有利于宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

1 房地產(chǎn)市場價(jià)格虛高的危害性

房地產(chǎn)業(yè)的非理性發(fā)展所產(chǎn)生的社會(huì)矛盾日益突出。過熱的房地產(chǎn)市場，以及過高的房地產(chǎn)價(jià)格，不僅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)大幅波動(dòng)，不利于房地產(chǎn)業(yè)本身健康發(fā)展，同時(shí)也對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需、增加消費(fèi)、推進(jìn)城市化進(jìn)程等都將產(chǎn)生不利的影響。

1.1過多資源投入房地產(chǎn)將阻礙經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展

房地產(chǎn)開發(fā)是拉動(dòng)我國固定資產(chǎn)投資增長的主要因素。近年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅一直高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增幅，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重也是穩(wěn)步上升。

過多的資源投入房地產(chǎn)業(yè)，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)的投入規(guī)模出現(xiàn)爆發(fā)式增長，從而占用了大量耕地，也帶動(dòng)水泥、鋼材、電力等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能急劇膨脹。一旦其他原因?qū)е路康禺a(chǎn)投資規(guī)模下降，則相關(guān)產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)大規(guī)模閑置產(chǎn)能，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將產(chǎn)生嚴(yán)重的危害。

1.2透支社會(huì)財(cái)富，抑制社會(huì)有效需求

消費(fèi)需求不僅是經(jīng)濟(jì)增長的三大動(dòng)力之一，而且可以在一定程度上平衡由投資波動(dòng)所引起的震蕩。過高的房價(jià)使得普通市民需要10至20年，甚至更長的時(shí)間才能償付一套住房的按揭貸款，也就意味著在此期間的其他支出只能盡量壓縮，形成了明顯的消費(fèi)擠出效應(yīng)。隨著房價(jià)的不斷上漲，購房支出的擠出效應(yīng)也越來越突出，這必將壓制未來若干年的居民消費(fèi)能力。此外，對(duì)于國民生活水平的提高也形成了障礙。

1.3影響整個(gè)社會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力

過高的房價(jià)必將導(dǎo)致更多的購房者通過長期按揭方式來滿足自己的住房需求，購房者在辦理按揭的時(shí)候通常根據(jù)自己當(dāng)前的收人水平預(yù)期未來的債務(wù)償還能力，一旦將來實(shí)際收人達(dá)不到預(yù)期水平，就會(huì)出現(xiàn)相互拖欠、甚至不能償付的現(xiàn)象。如果經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)整體不景氣，社會(huì)就會(huì)出現(xiàn)大批”負(fù)資產(chǎn)者”。信用渠道的中斷或阻滯，將會(huì)嚴(yán)重威脅國家金融安全和社會(huì)穩(wěn)定。

2 導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格虛高的成因分析

2.1過度投機(jī)

一方面，土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長了投機(jī)活動(dòng)，產(chǎn)生大量投機(jī)性泡沫。土地是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)，土地資源的稀缺性使得土地市場具有需求彈性大而供給彈性小的特點(diǎn)。當(dāng)大量投機(jī)使土地需求增加時(shí)，土地價(jià)格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場無法在短時(shí)間內(nèi)增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進(jìn)一步拉大，在這種情況下，有限的土地價(jià)格飛漲，嚴(yán)重脫離了其實(shí)有價(jià)值而產(chǎn)生地價(jià)泡沫，進(jìn)而可能導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格虛高的形成。

2.2消費(fèi)者及投資者對(duì)未來價(jià)格的預(yù)期

隨著人口的增加和城市的發(fā)展，土地價(jià)格存在著潛在升值的趨勢，因此，房地產(chǎn)價(jià)格在人們未來的預(yù)期中也會(huì)不斷上升。對(duì)房地產(chǎn)未來價(jià)格的非理性預(yù)期造成投資者對(duì)未來房地產(chǎn)投資高回報(bào)的設(shè)想，過多的貨幣資本投入到有限的土地買賣中，推動(dòng)地價(jià)不斷上漲，從而使房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升。

2.3銀行信貸非理性擴(kuò)張

由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)必須擁有雄厚的資金，隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，開發(fā)商僅靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，其開發(fā)資金主要來源就是銀行貸款。而房地產(chǎn)的高回報(bào)，使許多銀行在貸款的實(shí)際操作過程中，違反有關(guān)規(guī)定，向開發(fā)商發(fā)放大量貸款，從而使行業(yè)進(jìn)入門檻降低，造成過度開發(fā)，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷堆積，使房地產(chǎn)價(jià)格虛高的可能性進(jìn)一步增加。

2.4不合時(shí)宜的土地政策進(jìn)一步推升了虛高的房價(jià)

2002年開始實(shí)行的土地招拍掛制度，無意中起到了推高房價(jià)的作用。首先，土地的強(qiáng)制性招拍掛制度使地方政府及有了土地壟斷的強(qiáng)大工具，也有了低價(jià)征用土地、高價(jià)招拍掛土地獲取巨額土地差價(jià)的利益驅(qū)動(dòng)，讓各級(jí)政府可以在土地交易過程中獲得巨額資本。在這一過程中，又創(chuàng)造了大量的強(qiáng)制性消費(fèi)需求。其次，土地的強(qiáng)制招拍掛大大提高了土地的價(jià)格，不但使新推出的產(chǎn)品在這種高土地成本的基礎(chǔ)上，追求高價(jià)位產(chǎn)品的供給以保證開發(fā)商的利潤空間，并在市場中創(chuàng)造了一個(gè)高房價(jià)的預(yù)期，讓原本出讓的低成本土地上的產(chǎn)品也在設(shè)計(jì)高價(jià)位的產(chǎn)品，提高了產(chǎn)品銷售價(jià)格的預(yù)期。

3 穩(wěn)定我國房地產(chǎn)價(jià)格的具體策略

由于我國房地產(chǎn)價(jià)格的虛高可能會(huì)直接影響到經(jīng)濟(jì)發(fā)展是顯而易見的。因此，應(yīng)結(jié)合我國的實(shí)際情況，通過采取能對(duì)房地產(chǎn)需求與供應(yīng)產(chǎn)生影響的策略，有效減少房地產(chǎn)需求，增加房地產(chǎn)供給量，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。目前看來，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)采取下面的策略：

3.1促進(jìn)保障房建設(shè)計(jì)劃的落實(shí)，并且保證分配的公平

具有保障性質(zhì)的房屋是解決民眾住房問題的重要途徑。政府應(yīng)該完善住房的保障機(jī)制，并制定相應(yīng)的鼓勵(lì)政策，尤其是對(duì)地方政府的優(yōu)惠政策一他們才是保障房建設(shè)計(jì)劃落實(shí)的真正關(guān)鍵所在，保證保障房構(gòu)建計(jì)劃的實(shí)施，服務(wù)于低收入人群。同時(shí)，這類房源要保證分配公平，不能出現(xiàn)尋租現(xiàn)象，避免成為某些人以權(quán)牟利的方式。

3.2盡快建立土地要素市場

通過土地的上市來發(fā)現(xiàn)土地的價(jià)值，避免政府壟斷造成的不利影響。在土地的利用中，政府壟斷造成了土地價(jià)值的低估與高估的雙重影響。一方面，村民的集體土地在政府征用過程中被價(jià)值低估，在我國各地競相建設(shè)的開發(fā)區(qū)里，地價(jià)驚人的低廉；另一方面，在城市開發(fā)中，土地價(jià)值則存在壟斷操作下的價(jià)值高估。因此，應(yīng)盡快改變土地所有者權(quán)屬和入市方式，培育土地要素市場，是從根本上改變我國房地產(chǎn)市場人為控制，保證房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。

3.3在稅收環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)控稅收

調(diào)控政策，是指對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)實(shí)行累進(jìn)課稅，從而抑制房地產(chǎn)投資性需求，平穩(wěn)或降低房價(jià)具體可進(jìn)行如下操作：對(duì)只擁有一套房產(chǎn)的家庭，應(yīng)免征或象征性征收物業(yè)稅；對(duì)擁有兩套及兩套以上房產(chǎn)的家庭，應(yīng)視為該房地產(chǎn)投資行為，按遞增房產(chǎn)套數(shù)，較大幅度的提升物業(yè)稅率。以前政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策偏重交易環(huán)節(jié)的征稅變化，如增加交易時(shí)征收營業(yè)稅和個(gè)人所得稅等。但并沒有發(fā)揮預(yù)想效果，這是因?yàn)檫@樣不但不能減少房地產(chǎn)市場的需求，反而會(huì)使購房者的成本進(jìn)一步上升，進(jìn)而起到推高房價(jià)的作用。

有鑒于此，對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)實(shí)行課稅，這實(shí)際上對(duì)房地產(chǎn)投資者施加了一個(gè)”稅收成本”，當(dāng)房地產(chǎn)預(yù)期投資收益不足以支持這個(gè)“稅收成本”時(shí)，房地產(chǎn)投資者就會(huì)放棄投資，出售所投資的房產(chǎn)，這樣不但會(huì)使房地產(chǎn)市場上的投資性需求下降，也會(huì)使房地產(chǎn)供給增加，從而使房地產(chǎn)價(jià)格下降。

3.4徹底改變對(duì)住房的定位

不能把房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)主要推動(dòng)力，而應(yīng)該把住房政策明確定位于為民服務(wù)。這樣會(huì)使民眾在接近建筑成本、相關(guān)公共設(shè)施、合理稅收的基礎(chǔ)上得到住房，將大大刺激對(duì)住房的需求。建房用的鋼筋、水泥等等，需求量更大，可以更有效地拉動(dòng)60余個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。更重要的是，由于房價(jià)回歸合理價(jià)位，民眾可以節(jié)省出更多的資金用于其它領(lǐng)域的消費(fèi)，將徹底解決中國內(nèi)需不振，太過于倚靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題。

結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)是為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供生活資料和生產(chǎn)資料，反映人民生活水平和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)的一個(gè)重要標(biāo)志性產(chǎn)業(yè)之一。如何在高速發(fā)展的過程中，有效解決房價(jià)虛高的問題值得深入的探討。

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