建設濟南特色城市綜合體

城市綜合體究竟該怎么建?如何發展具有濟南特色的城市綜合體?

3月18日上午，由中共濟南市委政研室、中共濟南市委宣傳部、《走向世界·天下泉城》主辦的“如何打造濟南特色的城市綜合體”大型研討會在市委辦公樓4樓會議室舉行。 濟南市政府研究室、中共濟南市委黨校、濟南市建委、濟南市小清河開發建設投融資管理中心、濟南市社科院等部門相關領導、專家學者，多家媒體界人士參加了本次研討會。

城市綜合體是城市生活集大成的建筑群體，除了具有本身固有的基本特征之外，還將受到每個城市文化習俗、消費模式理念等因素的影響。可以說，每個綜合體其實都有著自己獨特的個性，是不可復制的。

發展特色綜合體是城市發展關鍵

研討會上，濟南市政府研究室處長劉大永對濟南市目前16個城市綜合體項目進行了介紹。根據規劃，目前濟南16個城市綜合體布局為老城區6個，東部5個，小清河3個，西部2個。力爭盡快形成功能布局合理、優勢產業突出、城市特色鮮明、綜合效益明顯的城市新空間。同時優化提升傳統產業，大力發展科技研發、泉城傳統藝術、生態環保等新興產業，規劃建設高檔次、高水準、高起點的深具濟南城市特色的綜合體。

西客站片區等16個城市綜合體作為新區開發、老城提升和現代服務業發展的龍頭，承載著新的歷史機遇下城市發展新的夢想和圖景。其中，小清河濱河新區被列入三大重點發展的新區，濼口、華山片區在重點推進的16個城市綜合體之中。

如何打好綜合體建設與城市特色的“結合牌”，成為發展綜合體的關鍵。濟南市小清河開發建設投融資管理中心總工程師黃蓓談了個人觀點:首先，城市綜合體不是城市功能的簡單復合，也不是要建造一大堆絢麗多彩的CBD，其靈魂是“文化與精神”;其次，打造城市綜合體要明確區塊特色定位，城市綜合體的開發建設不能“千城一面”，必須根據不同區域、地段的特點，來研究如何形成自己的特色，不能照搬一個項目的模式。城市綜合體規劃，應結合地理位置、資源等條件，注重綜合體特色的打造;第三，打造有特色、有生命力、輻射力強的城市綜合體，其核心應當是產業支撐。產業發展所帶來的是大量的就業機會、不斷增加的稅收、功能齊全的配套等。如以旅游業為支撐的綜合體，景觀中心是主打，是這一綜合體發展的龍頭關鍵，其他酒店、商業、娛樂、居住等設施都是為旅游業配套的。

濟南市建委發展規劃處處長劉端明表示，在城市綜合體建設中的核心規劃是多種業態的整合與組合，每個城市綜合體都要尋求“差異化”的發展，避免在業態上的雷同，這樣才會使項目本身成為城市的獨特地標，融入這個城市本身的特質。

中共濟南市委黨校經濟管理教研部副教授張志勇表示，城市綜合體不能千篇一律，應通過不同類型的選擇塑造綜合體特色，綜合體特色可以通過差異化和規模化達成。綜合體分為很多種類，如:商務區型、商業區型、政務區型、產業型、交通干線型、交通節點型、社區型、旅游型等。濟南的綜合體應緊密結合本地實際，以商務區型、商業區、政務區型、交通干線型節點型、旅游型綜合體為主要選擇類型，突出特色功能的打造。

研討會上，也有專家提出了城市綜合體建設應與“健康城市”相互支撐、共同發展的理念。濟南社科院研究員呂榮斌說:“‘健康城市’的‘健康’不僅是人的健康，而是以促進人的健康為動力的社會環境健康、生態環境健康、所有人群的健康。這‘大健康觀’就是科學發展觀在城市建設中的實踐，以此理念提綱挈領濟南城市建設。”

城市綜合體的運營思維

城市綜合體開發不僅是一個地產模式，更是一個城市發展和運營的問題。作為地產開發高級模式，城市綜合體必須與城市經濟、產業氛圍、消費能力等合拍、互動。城市經濟、城市規模、城市地理、特色文化等決定綜合體的數量、體量和結構，且城市特征導致城市綜合體傾向于區域特性的發展，并影響其結構、內在特征及輻射范圍。每個城市都在選擇合適自己發展的城市綜合體。對于投資商而言，不但要有雄厚的實力，更要具備前瞻性眼光。因為從進入城市，到項目啟動，建設運營都面臨著不同的選擇。通過這些選擇，使得項目不再是一個地產項目，而是成為城市的一個強大的核基因，與城市成長。

對此，研討會上，中共濟南市委黨校經濟管理教研部副教授張志勇從城市綜合體的運營前期、中期和后期需注重的方面，闡述了個人觀點:

運營前期:注重與城市功能的結合

城市綜合體，是城市功能的擴展、延伸與整合。在城市綜合體的運營前期開發中應特別注重、抓緊編制前期規劃。前期規劃核心是對項目地塊的解讀、項目周邊情況、所處區域價值、城市商業發達程度、居民購買力及消費習慣等。在對項目進行科學嚴密的可行性研究基礎上，抓緊編制城市綜合體專項規劃，進一步明確全市城市綜合體發展方向、目標任務和功能布局等，要高起點規劃、高標準設計、高質量建設。

其次，量力而行，合理空間布局。綜合體的建設對城市發展水平、開發商實力、交通地理環境等有著嚴格的高標準要求。超出城市承載能力的綜合體建設不但起不到拉動產業發展、創造經濟效益、改善人民生活的作用，反而會成為城市發展的累贅和難以擺脫的負擔。綜合體的開發建設要從本地實際出發，量力而行，合理空間布局，重點謀劃，重點打造，條件成熟一個打造一個。

運營中期:注重與產業因素的結合

啟動階段選準第一啟動產業，提高成功率。在運營中期啟動階段城市綜合體必須融入產業因素，與產業因素的結合可以迅速聚集生產要素，提高綜合體自我發展的能力。在與產業因素的結合的過程中，啟動階段應注意選準綜合體第一啟動產業。城市綜合體是多項城市功能的組合，在產業形態上也必須是多項產業的組合。啟動階段這種產業組合不能平衡發展，而應選擇出第一啟動產業，以達到集中資源、提高綜合體運營成功率的目的。

綜合體項目地塊的條件。城市綜合體主要生長在四種區域:城市中心商務區;城市新區(城市副中心);城市傳統商業區;城市大型交通樞紐地區。不同的項目地塊具有不同的功能優勢，因而對不同的產業選擇就具備了相應的限制條件。

運營后期:注重與區域升級發展的結合

城市綜合體對于區域的升級發展是非常重要的。要促進區域發展，首先要以城市綜合體為龍頭，整合區域資源，為區域升級發展打下基礎。整合區域資源是指綜合體的運營開發和周邊環境資源的開發相結合，為其它環節創造機會，和周邊的商務、居住、餐飲、娛樂等形成互動，從而進行綜合利用和協調、合理開發。

建造綜合體的根本目的是使土地價值和區域價值最大化。城市綜合體的最大價值不單單是滿足物質層面的消費，它對于人群的精神層面也會產生非常大的提升。綜合體的單純開發對于城市核心地塊來說相當于是資源的浪費，應充分利用綜合體是“城市名片”、“城市地標”的廣告效應，提升該地區的人文價值。

How to build a city complex and how to develop a city complex with Jinan characteristic?

A city complex is a building cluster that is an agglomeration of urban life. Besides its own intrinsic characteristics， it is influenced by many factors such as culture， customs as well as the notions and modes of consumption in each city. It can be said that each city complex has its own unique character that can not be duplicated.

Firstly， the city complex is neither the simple combination of city functions nor the construction of many bright and colorful CBDs. It is essentially cultural and spiritual. City construction in developed countries never loses the identity of each city’s own culture and character. However， in China， whether the city complex is successful or not is to a great degree measured economically. The problems of “extensive developing mode， stereotyping， lack of fineness， and little consideration given to original culture and elements” need great attention to be paid to them.

Secondly， characteristic areas should be clearly established in the construction of the city complex， which should not be the same as others. A city’s unique features should be formed through research based on the characteristics of different areas and sections， and indiscriminate intimation of the same project is not permissible. Such conditions as the geographic location， and resources should be taken into account when planning the city complex and importance should be attached to building up a city complex with characteristics. Thirdly， the industrial backup should be the core in the process of building up a characteristic， vigorous city complex with a strong radiating force. The development of industry will bring a large number of employment opportunities， constant growing tax revenue and fully functional support facilities. Take the city complex supported by the tourist industry for example， the scenic beauty must be the main business and the lynchpin for developing such a city complex. Other facilities including hotels， commerce， entertainment， or accommodation are all matched with the tourist industry.