關于業主委員會的經濟學解釋

摘 要:物業管理中，業主委員會在業主和物業服務公司間起著紐帶作用。但由于業主委員會本身的制度或制度環境等原因造成實踐中的業主委員會成立難、運行難和監督難等。運用經濟學中公共選擇理論、制度變遷理論和委托代理理論剖析了業主委員會形成的機理和業主委員會成立難、運行難、監督難的原因，并據此提出了相關的制度化建設建議。

關鍵詞:業主委員會;公共選擇;制度變遷;委托代理

中圖分類號:D92文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)24-0180-02

在中國，業主委員會執行業主大會的決定，擔負了解業主動態信息、代表業主與物業服務公司簽訂物業服務合同并監督協助合同的執行等重任，因此及時成立業主委員會，充分發揮業主委員會的職能對提高物業管理水平具有非常重要的意義。但是，實踐中業主委員會成立難，運行效率低下，缺乏有效監督等。文中對這些問題進行經濟學解釋，進而提出解決問題的建議。

一、業主委員會產生的機理

中國《物權法》賦予業主物業管理權體現在兩方面。一是業主對專有部分享有所有權、處置權和獨立的物業管理權。但在使用管理過程中為追求自身利益最大化有可能損害其他業主的利益，如家庭娛樂時音響過大妨礙鄰里休息等，這是經濟學上典型的負外部性。二是業主享有的共有部分具有公共物品的基本屬性。但某些業主的過度消費會造成擁擠現象的發生，即“公地悲劇”。因此，須借助一定的約束或制度使上述兩方面的外部成本內部化。

物業管理區域內的專有權和共有權使得單個業主利益和全體業主的共同利益沖突，業主從自身利益的出發，公共選擇成為必然之路。公共選擇遵循一致性原則，但事無巨細都訴諸業主大會的全體業主投票則造成交易成本過高。從成本收益的角度看，公共選擇的“代議制”民主形式成為一個群體決策的有效機制，即通過大家的商議產生某些規則，進而產生出代表公共利益和議事決策的自治組織——業主委員會。

二、關于業主委員會的經濟學解釋

由于業主委員會本身的制度等原因造成實踐中業主委員會成立難、運行難和監督難等。

1.業主委員會成立難。業主委員會由業主經過業主大會投票選舉產生，但業主的小區自治管理觀念淡薄、參與民主決策意識不夠，致使業主委員會不能及時成立甚至難以成立。這可解釋如下:一是公共選擇理論中的“搭便車困境”。公共產品本身的特性，特別是對公共產品享用上的非排他性，自然會使得不為公共產品作出貢獻的人也將獲得公共產品。這就是所謂的“搭便車困境”，人們總是愿意搭別人的便車而不愿意別人搭自己的便車。有的業主寄希望于其他業主去操辦業主委員會的事宜，自己則搭便車，因而其參與業主委員會選舉的積極性不高。二是制度變遷中的路徑依賴。經濟學家諾思認為，制度變遷存在報酬遞增和自我強化的機制。這種機制使制度變遷一旦踏上某一路徑，它將沿既定方向發展并在發展中自我強化。長期傳統的福利式房屋管理使得有些業主的思維還停留在過去，即制度變遷中的路徑依賴。加上業主需要支付物業管理費，與舊制度比較顯性的交易成本提高，強化了業主對原有管理模式的認同和對新制度的抵觸。

業主委員會成立難，除了業主自身的內部原因外，還受到與利益相關者緊密聯系的其他外部因素的影響。 諾斯按照市場是否透明和完全競爭性，將制度變遷的路徑依賴分為路徑依賴I和路徑依賴Ⅱ。路徑依賴I是基于完全競爭市場，制度變遷的軌跡將是有效性的。路徑依賴Ⅱ是基于市場不完全競爭，信息反饋不完全，交易成本增加，行動主體根據不完全信息所建立的主觀模型是不完全的，多種多樣的，且有可能會產生一些在現存制度下的既得利益集團，這一集團會反對徹底偏離該制度的變遷，他們力求維持現有制度，并使這種無效的制度變遷軌跡持續下去。業主委員會難以成立的外部原因正是因為路徑Ⅱ的現實存在。一方面，前期物業服務公司通常與開發商具有隸屬關系或同屬于一家集團公司;業主與物業服務公司之間存在著嚴重的信息不對稱等導致物業管理市場是不完全競爭市場。另一方面，開發商和物業服務公司牽頭成立業主委員會只有投入沒有回報，反而對自己形成新的制約。

2.業主委員會運行難。目前業主委員會委員由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任，沒有固定的工作場所與充足的經費來源。實際往往造成業主委員會運行困難，形同虛設。業主委員會運行難的原因可用奧爾森的集體行動理論來解釋。

奧爾森的“集體行動的邏輯”證明:由于普遍存在的搭便車現象，對大家有好處的集體行動不會自然產生。其產生必須具備兩個重要條件:一是組成集體的人數足夠少;二是存在著某種迫使或誘使個人努力為集體行動做出貢獻的激勵機制，即所謂“選擇性刺激”。人數少一方面意味著單人的影響力將會相對提高，另一方面還意味著由個人行動向集體行動過渡的成本大大降低。但小區的規模化建設和經營使得第一個條件無法滿足。至于“選擇性刺激”，則是指對個人的獎勵與懲罰都要有針對性，以期吸引或強迫個人為集體利益作貢獻。要解決業主委員會運行難的問題，關鍵要滿足第二個條件，即建立行之有效的刺激機制。

3.業主委員會監督難。在物業管理實踐中，對業主委員會的監督難以落到實處，主要原因是在信息不對稱下，委托代理的激勵機制不健全，沒有有效減少委托代理損失。

物業管理形成委托代理鏈如下:業主(使用人)—業主大會(業主委員會)—物業服務企業—企業員工(或相關專業服務公司)。

代理人行使代理權時必須遵循維護被代理人的最大利益和代理權利不得濫用的兩大原則。但委托代理理論從理性的經濟人假設出發，委托人與代理人都追求自身利益而非他人利益的最大化，二者利益不可能完全一致。如果業主委員會委員的個人利益與全體業主的共同利益不完全一致，而全體業主又不能充分監督和了解業主委員會委員的工作情況，就可能發生委托代理問題，也就是業主委員會委員可能將個人意愿強加于全體業主，損害全體業主的共同利益。

在委托代理關系中，對代理人進行監督或激勵的原動力來自初始委托人對產權利益的追求，它包括對物業管理質量、水平以及產生收益方面的追求等。在建筑物區分所有權構成的利益共同體中，成員越多，規模越大，每個委托人分享的份額就越小，產權主體“搭便車”的傾向就越嚴重，產生對代理人的監督不足現象。

由于信息不對稱，導致委托人無法充分了解和監管代理人的行為。業主委員會努力水平的無形性、非標準性和差異性導致測度的困難和準確評價的困難，業主只能觀測到結果，而不能直接觀測到業主委員會成員的行動本身和自然狀態本身，監督難度加大。

最后，代理效率的好壞與委托代理活動中的中間環節的多少有關。每經過一個中間層，初始委托人的監督管理積極性就遞減一次。在缺乏約束機制下存在道德風險且有傳導效應，可能導致下一級委托代理鏈中委托人的監督失效，甚至業主委員會和物業服務公司成為利益集合體或物業管理服務公司向業主委員會尋租。

三、完善業主委員會制度的建議

分析了業主委員會的形成原因及存在的問題后，就可依據上述理論進行相關的制度建設，建議如下:

1.業主委員會成立的制度化建議。嚴格業主委員會選舉程序，充分考慮業主意愿，制定業主委員會候選人產生辦法、投票原則、選舉費用、選舉程序(投票、主持、無記名投票原則、投票內容、委托投票、投票統計、投票效力、投票結果宣布)、對選舉過程的監督程序、罷免和補選、破壞選舉的法律責任、選舉后的資格變更、終止、換屆改選等一整套選舉細則。

2.業主委員會運行的制度化建議。建立規范的薪酬體系，實現義務和利益的統一。業主委員會的活動費用由全體業主共同分攤，具體數額和計劃由業主大會審議決定并在選舉業主委員會時就寫入業主公約。

建立健全業主委員會工作制度，對業主委員會的日常工作做詳細的規定，包括:業主委員會會議制度，主要是業主委員會委員集中討論近期物業管理區域內物業管理日常作的會議;聯席會議制度，在物業管理區域內，建立由街道辦事處、居民委員會、房地產行政主管部門、業主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度;業主委員會的定期工作報告制度;對于一定時期內業主委員會的工作情況、財務管理情況和物業管理的實施情況要向全體業主通報，接受業主的質詢，及時了解業主、物業使用人的意見和建議;建立業主委員會接待制度，接受業主的咨詢、投訴和監督，協調業主之間及業主與物業服務企業之間的關系。

3.業主委員會監督的制度化建議。第一，設立業主監督委員會。業主監督委員會由業主大會選舉產生，有權列席業主委員會會議，履行業主大會對業主委員會的監督職能。第二，建立舉報、投訴制度，業主享有檢舉權、質詢權。第三，組織開展業主委員會述職評議活動。在開展述職評議活動時，監督委員會成員、業主、居委會、房地產行政主管部門等多方參與并對業主委員會及其委員的工作作出評述，如果不滿意評議達到一定比例，業主委員會或委員應主動辭職或被罷免。第四，強化業主委員會及其委員的法律責任。完善立法，強化業主委員會及其委員的法律責任，規定業主委員會及其委員越權、瀆職、濫用職權情形下的民事責任與刑事責任，增強法律的可操作性。

總之，業主委員會制度設計需要業主、業主委員會委員、物業服務企業以及政府各有關部門同心協力，在實踐中探索、設計出一套適合中國實際情況的業主委員會制度。

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