基于層次分析法的房地產項目進度風險管理研究

[摘 要]針對房地產項目在施工過程中項目管理人員所面臨的風險具有涉及面廣且比較復雜的特點，同時也為了更好地對項目進行中所涉及的風險進行有效的控制，就應該通過層次分析法對進度中的風險建立層次結構模型，實現項目風險因素的重要性排序，從而對項目進度中的風險進行有效及時的管理。

[關鍵詞]風險管理 進度風險 層次分析法

我國房地產業從八十年代初開始起步， 經過多年的風風雨雨和磨礪，已經發展成為一個獨立的行業并逐漸成為國民經濟的支柱產業。但是房地產開發是一個開放的系統，一般投資大、周期長。在房地產項目建設的過程中，一般都會面臨較多的不確定性， 存在較多的難以預料的不確定性因素和較大的風險。這些因素影響到工程項目施工階段的進度、質量、安全和成本目標的實現，因此，在房地產項目進度中實施風險管理就顯得尤為重要。

一、 風險進度管理概況

風險一詞的英文為risk，源于法文risque，于1830年首次被使用于英國保險業。按照英國國家標準(No，4778:3.1，1991)，風險是指“在項目壽命期可能發生的，對人有潛在的傷害，對財產和環境有破壞性后果的事件”。簡單的說， 風險實際上就是損失的不確定性， 即有可能導致損失并且這種損失是不確定的。進度風險管理就足在不確定條件下對進度風險的管理。通常在一個項目中，進度風險通常是考慮的重點，在這一階段可能受到資源、技術、人力等各種各樣因素的影響，再加上在最初制定項目進度計劃時，預測方法和工作條件都具有一定的局限性，項目在這一階段的各項活動難免會與預測時出現不可避免的誤差，因此，在項目進度管理中會存在大量的風險，必須對項目展開進度風險管理。

二、基于層次分析法的房地產項目進度風險管理模型構建

1.層次分析法概況。層次分析法(Analytic Hierarchy Process)是美國運籌學家、匹茲堡大學薩蒂(T.L.Sauty)于20世紀70年代初提出的一種多指標多方案的綜合比較方法。AHP是在對復雜決策問題深入分析的基礎上，將評價問題看作是受多種因素影響的大系統，將相互關聯、相互制約的因素按照它們之間的隸屬關系排成從高到低的遞階層次結構。然后比較單一準則下任意兩個元素之間的重要性，再利用數學方法，導出元素的相對權重，通過合成得到方案相對重要性的總排序。整個過程具有實用性、系統性和簡潔性等優點，體現了人的分解-判斷-綜合的思維特征，能夠將人的主觀判斷用數量形式表達出來并進行科學處理，因此特別適合在復雜的社會經濟系統的決策問題中使用。

2.建立層次分析的結構模型。在房地產項目進度管理中，一般影響工程進度的因素大致分為施工操作、人、資金、環境四大類。項目在建過程中，最重要的就是施工操作方面的問題:在最初設計的時項目設計本身存在著一定缺陷，而這些缺陷有可能在施工時才容易被發現;材料供應不足、設備不到位或材料質量不符合要求也會影響項目的進度;出現安全事故會影響工程的進度;供水、供電、燃氣、排污等配套工程一般辦事程序多且復雜，容易影響工程進度;最后就是質量監控的部分，一定要保障整個項目的質量，這樣才能保證整個項目的品質。

影響項目進度的人的因素一般分為人員技術不足和人力資源短缺兩類，當人員技術落后時會影響項目的進度，而人力資源短缺更是會造成整個項目的停工。

在資金方面，首先要保證資金的及時供應，同時利率調整、物價變化等也會影響項目的資金，最終影響項目進度。

環境分為自然災害和突發事件，這是不可避免會遇到的，當遇到這些時如何更好地降低它對工程造成的影響成為進度管理的一個重點。

在此根據以上的分析建立出各因素之間的層次關系，結構模型如下(圖1)。

3.構造判斷矩陣并計算各因素權重。請專家對各影響因素打分，對重要性程度按1-9賦值(重要性標度見表1)，從而構造判斷矩陣。

4.層次單排序并進行一致性檢驗。單排序是指判斷矩陣各因素對其準則的相對權重。在實際中還需對判斷矩陣進行一致性檢驗，使其大體上滿足一致性要求。只有通過檢驗，才能繼續對結果進行分析。具體步驟如下:

(1) 計算一致性指標C.I. C.I.=

(2) 查表(表2)求得平均隨機一致性指標R.I.

(3) 計算一致性比例C.R. C.R.=C.I./R.I.

若C.R.≤0.1，則認為判斷矩陣的一致性可以接受;否則，需要對判斷矩陣中的元素進行適當調整，直到得到滿意的一致性為止。

5.層次總排序及一致性檢驗。層次總排序過程為計算同一層次所有因素對于最高層相對重要性的排序權值，它是由下而上逐層合成的。經計算后12個指標 相對于項目進度風險A的總排序為:

W= C.R.<0.1，判斷矩陣具有滿意的整體一致性。

三、基于AHP的進度風險應對措施及風險監控

從上述模型評價中可以得知，房地產項目進度風險中在施工、人力、資金和環境中最主要因素分別是質量控制、人員技術、資金供應和自然災害。而從總排序結果可以看出，權重在前6位的因素依次是質量控制、人員技術、材料供應、資金供應、人力資源短缺和施工安全，這6個因素可稱為影響整個房地產項目進度的關鍵因素，任何一個因素出現問題都將會影響項目進度，嚴重的話將會導致整個項目的停工。

1. 質量控制、材料供應施工安全的風險識別及應對。在影響項目進度風險的6個關鍵因素中在施工方面就占了三個，分別是質量控制、材料供應和施工安全，由此可見整個項目進度風險管理的重中之重就是施工現場的管理。項目的質量是整個房地產項目的重心，一旦項目出現質量問題時要及時將出現問題的地方重新返工，以保證整個項目的質量。

此外，也要注意材料的供應，材料供應計劃制定時要明確相關責任單位和責任人，制定切實可行的計劃，對加工訂貨周期長的設備、材料要早計劃、早安排、早動手，一定要做到未雨綢繆，切實保障材料的供給。此外一定要有充分的預防和補救替代措施， 建立應急預案，一旦材料出現供給不足的狀況時，要以最快的速度尋找可替代的材料來進行補救，要做到切實保障整個項目的進度。

最后，施工事故是發生率較高的一類事故，在項目施工時總會遇到這樣或那樣不確定性的安全事故，完全避免安全事故是不太可行的，只能盡量避免安全事故或將其傷害降到最小，這樣就需要不斷對施工人員進行安全意識的培訓，切實提高人員安全意識以保證整個項目的順利進行。

2.人員技術風險識別及應對。在項目施工中，整個項目都是主要是靠施工人員在進行作業。當施工人員技術低時會影響整個項目的完成質量和一定的安全隱患;當施工的管理人員技術低時容易出現大面積的返工;當監督人員技術低時容易導致工程變更頻繁發生;當主管理人員技術低時可能致使工期延長和工程成本上升等。因此，要在人員技術培訓方面多下功夫，如果發現相應人員出現技術低下的狀況時，要及時對其進行培訓，若培訓無效果應及時換人，要保障組建一個高效、團結、高技術的團隊。

3. 資金供應風險識別及應對。充足的資金是保障房地產項目工程順利施工的強大后盾和支撐。一般出現概率最大的原因是業主拖欠，這時就要及時的討要欠款。同時，當項目出現資金供應不足的情況下時，管理人員一定要切記不能因為資金的不足而降低整個項目的質量，如使用不合規定的材料等以減少成本，這樣的做法是萬萬不可取得。

4.自然災害風險識別及應對。項目的施工進度與環境情況是密切相關的。一般地氣候條件對施工的影響是非常重要的，當雨季來臨降水量增多或冬季來臨出現降雪或氣溫太低時都是無法開工的。在施工期間應對氣候現狀進行記錄并與氣象部門建立聯系，獲取準確的預報信息，積極組織施工。當雨季來臨無法動工時可以加強已完工程的保護，避免及減少水毀影響施工進度。此外，當遇到異常的氣候對工程造成了影響而使施工進度滯后于計劃進度時，應該有針對性及時地對進度計劃進行調整以保證各階段進度目標的實現。

5.項目進度風險的監控。在項目施工過程中，及時的發現項目存在的問題并采取一定措施應對時非常重要的，與此同時，在應對后的監控也是不可缺少的，雖然制訂了相應的風險管理計劃，但是風險還將依然存在，管理人員依然不能大意，需要對整個項目進行風險監控，控制的時候一方面是發現風險的實現，從而采取措施化解，另一方面是更新風險列表， 調整風險優先級或增加新發現的風險。在監控中應重點監控前幾位的風險， 以減少工作量。應在項目的每個主要里程碑后進行一次小的檢查， 千萬不能等到項目結束后再進行，這樣就會留下很多隱患。

四、結語

房地產項目進度風險的管理是一項復雜的系統工程，管理過程中面臨涉及各層次多方面的風險，如設計缺陷、材料供應、資金供應、施工安全、人員技術、自然災害等，這些情況都存在很大的不確定性，需要具體情況具體操作。把層次分析法引入房地產項目進度風險管理中，通過建立數學模型來研究影響項目進度的因素及它們之間的制約關系，有效地將定性分析與定量分析結合在一起，對提高決策水平、保障項目的順利進行和管理有一定的實用價值。此外，根據層次分析法的結果來對整個房地產項目進度風險進行具體的應對和風險監控，可以使得管理人員可以更好更安全的實現項目的目標。

參考文獻:

[1]閻長俊 陳 陽 潘廣軍等:建設項目風險研究綜述.沈陽建筑工程學院學報(自然科學版).2002，(01)

[2] 吳亞非 鄧亞平:項目進度風險評價研究. 第六屆項目管理大會論文集